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Rat und Stadtbezirksräte

Vorlage - 16-02129  

Betreff: Soziokulturelles Zentrum: Mietvertrag mit der WESTand GmbH
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage
Federführend:DEZERNAT IV - Kultur- und Wissenschaftsdezernat   
Beratungsfolge:
Stadtbezirksrat im Stadtbezirk 310 Westliches Ringgebiet Anhörung
23.08.2016 
Sitzung des Stadtbezirksrates im Stadtbezirk 310 ungeändert beschlossen   
Planungs- und Umweltausschuss Vorberatung
31.08.2016 
Sitzung des Planungs- und Umweltausschusses ungeändert beschlossen   
Finanz- und Personalausschuss Vorberatung
01.09.2016 
Sitzung des Finanz- und Personalausschusses ungeändert beschlossen   
Ausschuss für Kultur und Wissenschaft Vorberatung
02.09.2016 
Sitzung des Ausschusses für Kultur und Wissenschaft ungeändert beschlossen   
Verwaltungsausschuss Vorberatung
06.09.2016    Sitzung des Verwaltungsausschusses      
Rat der Stadt Braunschweig Entscheidung
13.09.2016 
Sitzung des Rates der Stadt Braunschweig ungeändert beschlossen   

Sachverhalt
Beschlussvorschlag
Anlage/n
Anlagen:
Mietvertrag_WESTand
Zusammenstellung_Anlagen_zum_Mietvertrag

Sachverhalt:

 

Ausgangslage - Vorgeschichte

2002 wurde das damalige Freizeit- und Bildungszentrum (FBZ) an der Nimesstraße durch Ratsbeschluss aufgrund von Haushaltskonsolidierungsmaßnahmen geschlossen.

 

Im Jahre 2011 hat der Rat der Stadt Braunschweig mit Beschluss vom 7. Oktober 2011 (Drs. Nr. 14615/11) der Verwaltung den Auftrag gegeben, einen Standort – vorzugsweise im Westen oder Norden der Stadt – für ein neues Soziokulturelles Zentrum, als Ersatz für das FBZ, zu finden und den Gremien des Rates eine Beschlussvorlage vorzulegen. Hierzu erstellte Studien, insbesondere das Entwicklungskonzept Soziokultur aus dem Jahre 2014, bestätigten den Bedarf nach einem Soziokulturellen Zentrum insbesondere im Westen der Stadt.

 

Im Zeitraum zwischen 2012-2014 wurden mehrere Standorte hinsichtlich ihrer Realisierbarkeit untersucht (siehe hierzu die Vorlagen Drs-Nrn. 15567/12 [Neues Veranstaltungszentrum „Multifunktionshalle“] und 16576/13 [Neues Veranstaltungszentrum]), u. a. auch der Bereich am Westbahnhof.

Zuletzt wurde zwischen November 2014 und April 2015 der Standort Kreuzstraße 67 untersucht. Neben Problemen mit der notwendigen Anzahl von Einstellplätzen waren es schließlich schallimmissionstechnische Gründe, die die Errichtung eines Soziokulturellen Zentrums an diesem Standort unmöglich machten.

 

Im Januar 2015 kamen Vertreter der WESTand GmbH auf die Verwaltung zu und stellten ihren Plan vor, auf dem von der WESTand GmbH erworbenen Grundstück Westbahnhof 13 eine Veranstaltungshalle als Ersatz für die Meier Music Hall errichten und betreiben zu wollen. Die Verwaltung hat dieses Vorhaben begrüßt, jedoch von Beginn an deutlich gemacht, dass es keine städtische Beteiligung an einem Ersatz für die Meier Music Hall geben könne. Nach dem Scheitern der Kreuzstraße 67 hat die Verwaltung die WESTand GmbH gebeten zu prüfen, ob sie bereit wäre, der Stadt Mietfläche für ein Soziokulturelles Zentrum im Gebäude Westbahnhof 13 zur Verfügung zu stellen.

 

Nachdem die WESTand GmbH hierzu ihre grundsätzliche Bereitschaft erklärt hatte, beauftragte der Verwaltungsausschuss der Stadt Braunschweig am 29. September 2015 die Verwaltung, die Errichtung eines Soziokulturellen Zentrums am Westbahnhof 13 voranzutreiben und entsprechende Verträge abzustimmen (Drs.-Nr. 15-00532).

 

Hierauf aufsetzend hat der Verwaltungsausschuss am 10. November 2015 (Drs.-Nr. 15-00848) beschlossen, der Verwaltung das Mandat zu erteilen, den Mietvertrag für ein Soziokulturelles Zentrum am Westbahnhof 13 mit der Vermieterin mit einem Baukostenzuschuss i. H. v. 1,5 Mio. € und einer Kaltmiete von 4,50 €/m² zu verhandeln.

 

In Umsetzung dieser Beschlüsse hat die Verwaltung entsprechende Verhandlungen zum Mietvertrag mit der WESTand GmbH mit Unterstützung einer Rechtsanwaltskanzlei geführt. Der mit allen Beteiligten abgestimmte Mietvertrag ist dieser Vorlage als Anlage zur Beschlussfassung beigefügt.

 

Zur Struktur des Vertrages:

Es handelt sich in der Grundstruktur um einen Mietvertrag mit der Option, die Räume untervermieten zu können. Darüber hinaus regelt er die Höhe des Baukostenzuschusses, dessen Auszahlung und die Bedingungen der Auszahlung. Zur Absicherung des Baukostenzuschusses wird zugunsten der Stadt eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen und ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Im Folgenden sind einige Paragraphen des Mietvertrages näher erläutert.

 

Erläuterungen zu den wesentlichen Inhalten des beigefügten Mietvertrages

 

-          Mietgegenstand (§1)

Die mit der Mieterin und dem künftigen Nutzer abgestimmte Vorentwurfsplanung der Mietflächen setzt das vom VA am 10. November 2015 (Drs.-Nr.15-00848) beschlossene Raumprogramm um.

Die vorgesehene Bauweise als Neubau erlaubt die Verlegung des Saals vom

Dachgeschoss auf die Ebene des Bistros im Erdgeschoss und ermöglicht damit auf die ursprünglich vorgesehene, zusätzliche Theke in Saalnähe zu verzichten und das Foyer als Vorfläche des Saals zu verkleinern. Die zum Projektstart kalkulierte, maximale Gesamtmietfläche (einschließlich Fluren, Technikflächen und anteiligen Gemeinschaftsflächen) von 1.500 m² wird mit 1.497,58m² eingehalten. Die genaue Größe der Mietfläche wird nach Fertigstellung durch ein Vermessungsbüro ermittelt, so dass auch erforderliche Änderungen im Zuge des Realisierungsfortschritts Berücksichtigung finden.

Das Gebäude wird behindertengerecht gebaut. Eine Abstimmung mit dem Behindertenbeirat hat stattgefunden.

Die für das Soziokulturelle Zentrum und die Veranstaltungshalle erforderlichen Stellplätze werden von der Vermieterin überwiegend auf benachbarten Grundstücken durch Mietverträge und Baulasten gesichert zur Verfügung gestellt.

 

-          Vertragslaufzeit (§ 4 Abs. 3):

Der ausgehandelte Vertrag wird für die Dauer von 15 Jahren ab dem Zeitpunkt der Übergabe fest abgeschlossen. Nach Ablauf von 10 Jahren wird der Stadt ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt.

 

 

 

-          Mietzins und Sonderkündigungsrecht (§§ 8 und 4 Abs. 4):

Die monatliche Kaltmiete für den Mietgegenstand beträgt 4,50 €/m² Mietfläche. Diese Miethöhe bezieht sich auf den Zeitraum der ersten 10 Jahre. Wenn die Summe des Baukostenzuschusses in Höhe von 1,5 Mio. € auf 10 Jahre umgelegt wird zzgl. der 4,50 € pro Quadratmeter, ergibt sich für die aktuell geplanten 1.497,58 m² in den ersten 10 Jahren eine Kaltmiete i. H. von 80.869,32 €. Aufgrund der Vorgaben aus Drs.-Nr. 15-00848 ist diese für maximal 1.500 m² gedeckelt auf 81.000 € pro Jahr.

Für die wirtschaftliche Planungssicherheit beider Vertragsparteien ist ab dem 11. Jahr ein Mietzins von 8,00 €/m² Mietfläche vorgesehen. Da eine Mietzinsanpassung nach 10 Jahren auf 8,00 € nicht von dem o. g. ursprünglichen Verhandlungsmandat (Drs.-Nr. 15-00848) gedeckt ist, hat sich die Stadt ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren einräumen lassen.

 

Sollte das Sonderkündigungsrecht von Seiten der Stadt ausgeübt werden, endet der               Mietvertrag mit dem Ablauf des 10. Jahres. Die Verwaltung wird vor Ablauf von 10 Jahren den politischen Gremien eine Beschlussvorlage zur Entscheidung über die Ausübung des Sonderkündigungsrechts oder über die Fortführung des Vertrages vorlegen.

 

Sollte die Stadt das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren hingegen nicht wahrnehmen, würde der Vertrag entsprechend für die ausgehandelte Laufzeit von 15 Jahren zu den folgende Konditionen gelten:

Jahr 1-10:4,50 €/m² Mietfläche (+ Baukostenzuschuss 1,5 Mio. Euro)

Jahr 11-15:8,00 €/m² Mietfläche

 

Die Verwaltung hält den Mietpreis in Höhe von 8,00 €/m² im Vergleich zu anderen neu errichteten Gebäuden jedoch für angemessen. Dies ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

 

Ohne Ausübung des Sonderkündigungsrechts beläuft sich die Miete ab dem 11. Jahr auf 8,00 €/m². Hintergrund hierfür ist, dass nach 10 Jahren der städtischerseits eingebrachte Baukostenzuschuss i. H. v. 1,5 Mio. € als aufgebraucht erachtet wird.

 

Bezogen auf die verbindliche Mietzeit von 10 Jahren ergibt sich bei Umrechnung des Baukostenzuschusses auf die Mietfläche eine anfängliche Miete von insgesamt rund 12,85 €/m². In Summe ergeben Mietzahlungen und Baukostenzuschuss auf 10 Jahre gerechnet einen Betrag von ca. 2,31 Mio. €.

 

Der Baukostenzuschuss ist aufgrund der verbindlichen Bindung der Stadt für 10 Jahre nach Ablauf der festen Mietzeit als erledigt zu betrachten. Im Anschluss daran ist es aus Sicht der Verwaltung legitim, dass der Eigentümer eine angemessene, nicht durch einen Baukostenzuschuss subventionierte Miete verlangt.

 

Die Tatsache, dass die Miete ab dem 11. Jahr bereits jetzt verbindlich festgeschrieben wird, bedeutet für die Vertragsparteien Planungssicherheit. Zudem ist im Mietvertrag keine Indexierung der Miete vorgesehen, so dass die Miete ab dem 11. Jahr aus heutiger Sicht aufgrund der zu erwartenden Geldentwicklung faktisch günstiger sein wird.

 

Vergleichsmieten für ähnliche Objekte wie das anzumietende Objekt sind der Verwaltung nicht bekannt, da es sich hier um eine „Sonderimmobilie“ handelt. Hilfsweise kann hinsichtlich der Angemessenheit der Miete ab dem 11. Jahr auf die übliche Nettokaltmiete für Büroflächen verwiesen werden, die gemäß dem Büromarktbericht Braunschweig 2016 durchschnittlich 7,60 €/m² beträgt.


-          Betriebskosten (§ 8 Abs. 3):

Im Mietvertrag werden vertraglich 90.000 € an voraussichtlichen Betriebskosten vorgesehen, die zusätzlich zur Kaltmiete an den Vermieter zu leisten sind. Die Stromkosten von ca. 20.000 € p. a. werden direkt mit dem Energieversorger abgerechnet. Die Verwaltung geht also derzeit insgesamt von zu finanzierenden Betriebskosten

i. H. v. 110.000 € p. a. aus, wie auch in der Vorlage Nr. 15-00848 beschrieben.

 

Dem Ausschuss für Kultur und Wissenschaft wird die erste Betriebskostenabrechnung, die vom Vermieter erstellt wird, nach Erhalt zur Kenntnis gegeben.

 

-          Giebelfassade (§ 1 Abs. 7):

Entsprechend des VA-Beschlusses vom 14.06.2016 (Drs.-Nr. 16-02200) wurde der Erhalt der Giebelfassade vertraglich vorgesehen.

 

Der Erhalt ortsbildprägender und identifikationsstiftender baulicher Anlagen im „Westlichen Ringgebiet“ gehört zu den Förderzielen der Programmstrategie „Soziale Stadt“. Daher wurde der WESTand GmbH im Rahmen der Vorbereitung und Durchführung des Projektes die Förderung einer Ordnungsmaßnahme nach § 147 BauGB i. V. m.

§ 146 Abs. 3 BauGB aus Städtebauförderungsmitteln bis zu einer Höhe von 200.000 € in Aussicht gestellt (davon 1/3 Eigenanteil der Stadt und 2/3 Zuwendung von Bund und Land).Fördergegenstände sind der Abbruch der teils ruinösen Bestandsgebäude und die Sicherung des industriegeschichtlich erhaltenswerten Giebels. Förderrechtlich sind das die baulichen Voraussetzungen für die Errichtung des Soziokulturellen Zentrums. Über die Förderung der Ordnungsmaßnahme nach § 147 BauGB wird nach Vorlage der Unterlagen durch die WESTand GmbH eine separate Vereinbarung zwischen Stadt und Investor abgeschlossen.

 

-          Drehscheibe (§ 20 Abs. 3):

Seitens des Stadtbezirksrates wurde darum gebeten, die historische Drehscheibe zu erhalten. Es wurde daher vereinbart, dass die Stadt eine Bestandsaufnahme auf dem Gelände der WESTand GmbH durchführen kann. Die dafür erforderlichen Schritte sowie die Untersuchung von Möglichkeiten, die Drehscheibe zu bergen und an einem anderen Ort zu präsentieren, sind eingeleitet worden. Zur Freigabe von Fördermitteln für die Weiterverwendung der ehemaligen Drehscheibe wird ggf. nach erfolgter Ausplanung den zuständigen Gremien ein separater Beschluss zur Entscheidung vorgelegt.

 

-          Einreichung Bauantrag (§ 3 Abs. 1):

Die WESTand GmbH verpflichtet sich, den vollständigen Bauantrag innerhalb von zwei Wochen nach Abschluss des Mietvertrages einzureichen.


 

Haushaltsrechtliche Auswirkungen

Es stehen im Ansatz 5 E.410006 Haushaltsmittel i. H. v. 2 Mio. € zur Verfügung. Diese Mittel werden zur Finanzierung des Baukostenzuschusses i. H. v. 1,5 Mio. € sowie für die Ausstattung des Soziokulturellen Zentrums benötigt.

 

 

 

2018

2019 - 2027

jährlich

Gesamt 2018 bis 2027

Ab 2028

jährlich

1

Baukostenzuschuss an Westand GmbH

1.500.000,00 €

 

1.500.000,00 €

 

2

Ausstattungskosten (Eigentum verbleibt bei der Stadt)

500.000,00 €

 

500.000,00 €

 

3

Mietzahlung an

Westand GmbH

(ausgehend von

derzeit 1.497,58 m²; max. 1.500 m², siehe Drs.-Nr. 15-00848)

80.869,32 €

(1.497,58 m² x 4,50 €/m²)

80.869,32 €

(1.497,58 m² x 4,50 €/m²)

808.693,20 €

143.767,68€

(1.497,58 m² x 8,00€/m²)

4

Mietnebenkosten

jährlich lt. Vertrag*

110.000,00 €

110.000,00 €

1.100.000,00 €

110.000,00 €

 

Gesamt

2.190.869,32 €

190.869,32 €

 

3.908.693,20 €

253.767,68 €

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

*abschließende Abrechnung gem. BetriebskostenVO

 

Die Nrn. 1 und 2 stehen im Haushalt unter dem Projekt „Veranstaltungszentrum / Errichtung“ (5E.410006/5E.210140) im Investitionsprogramm zur Verfügung.

 

Die Nrn. 3 und 4 sind im Haushalt bislang noch nicht berücksichtigt und müssen ab dem Jahr 2018 zusätzlich eingestellt werden.

 

 

Weiteres Verfahren nach Beschlussfassung

Im Anschluss an den Ratsbeschluss wird der o. a. Mietvertrag schnellstmöglich unterschrieben und damit abgeschlossen.

 

Der Investor WESTand GmbH hat der Verwaltung eine Übergabe des Mietgegenstandes für die erste Hälfte des Jahres 2018 avisiert. Der voraussichtliche Betriebsbeginn wird daher für den Sommer 2018 angestrebt werden.

 

Die politischen Gremien werden über den weiteren Verlauf fortlaufend unterrichtet.

 

 


Beteiligung: Sanierungsbeirat am 18. August 2016

 

 

Beschluss:

 

Dem Abschluss des beigefügten Mietvertrages über die Anmietung von Gewerbemieträumen im zukünftigen Gebäudekomplex Westbahnhof 13 zum Betrieb eines Soziokulturellen Zentrums sowie der Zahlung eines einmaligen Baukostenzuschusses i. H. v. 1,5 Mio. € wird zugestimmt.
 

 


Anlage/n:

 

Mietvertrag zwischen der WESTand GmbH und der Stadt Braunschweig über Gewerbemieträume für ein Soziokulturelles Zentrum und über einen Baukostenzuschuss einschl. der Anlagen

 

 

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 2 1 Mietvertrag_WESTand (184 KB)    
Anlage 1 2 Zusammenstellung_Anlagen_zum_Mietvertrag (1086 KB)