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Rat und Stadtbezirksräte

Vorlage - 17-04506  

Betreff: Neubau Wilhelm-Bracke-Gesamtschule und Sanierung der Sporthalle
hier: 1. Nachtragsvereinbarung zum Projektvertrag mit der Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig (NiWo) vom
16. Oktober 2012
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage
Federführend:DEZERNAT VII - Finanzen, Stadtgrün und Sportdezernat   
Beratungsfolge:
Finanz- und Personalausschuss Vorberatung
10.08.2017 
Sitzung des Finanz- und Personalausschusses ungeändert beschlossen   
Verwaltungsausschuss Vorberatung
15.08.2017    Sitzung des Verwaltungsausschusses      
Rat der Stadt Braunschweig Entscheidung
22.08.2017 
Sitzung des Rates der Stadt Braunschweig ungeändert beschlossen   

Sachverhalt
Beschlussvorschlag
Anlage/n
Anlagen:
1. Nachtragsvereinbarung Wilhelm-Bracke-Schule
Erläuterungsbericht über Herstellungskosten (Anlage 4 mit Anlagen 5.1 und 5.2)
Darstellung der Vertragsentgelte (Anlage 30.1.1)

Sachverhalt:


1. Ausgangslage

 

Mit Ratsbeschluss vom 18. September 2012 wurde die NiWo mit der Errichtung des Schul-neubaus und der Sanierung der Sporthalle beauftragt. Die Gesamtbaukosten waren mit 39,19 Mio. € kalkuliert worden (s. DS 15296/12 mit 1. und 2. Ergänzungsvorlage). Zur Abwicklung des Bauvorhabens wurden ein Erbbaurechts-, ein Projekt- und ein Einbringungsvertrag abgeschlossen und notariell beurkundet. Der Projektvertrag regelt die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien zur Erstellung des Neubaus sowie der Sanierung der Sporthalle und enthält die Zahlungsverpflichtungen. Er soll mit dieser Nachtragsvereinbarung angepasst werden. Die Anpassungen beruhen auf dem Konsens, dass der Ausgangsvertrag unverändert bleibt, soweit Stadt und NiWo ihn in der Nachtragsvereinbarung nicht ausdrücklich abändern.

 


Der Neubau der Schule wurde vertragsgemäß zum 31. Dezember 2014 fertiggestellt und Anfang Januar 2015 der Stadt Braunschweig für den Schulbetrieb übergeben. Die prognostizierten Gesamtbaukosten für den Neubau von rd. 35,66 Mio. € zuzüglich Baukostenreserve in Höhe von rd. 2,01 Mio. € wurden eingehalten. Nach Schlussrechnung haben sich Baukosten für den Neubau in Höhe von 36,55 Mio. € ergeben. Der vereinbarte Passivhausstandard wird unter Berücksichtigung der nachträglichen Anpassung der Lüftungsanlage von der NiWo erneut nachgewiesen werden.

 

Die Sporthalle sollte bis Ende 2014 teilsaniert und als Versammlungsstätte für 500 Personen hergerichtet werden. Dafür waren Baukosten in Höhe von 1,52 Mio. € vorgesehen. Aufgrund der Priorisierung der Fertigstellung des Neubaus und zur Gewährleistung eines ordnungsgemäßen Schulbetriebes wurde erst Anfang 2015 die Vorbereitung der Sanierungsarbeiten mit Stellung des Bauantrages abgeschlossen. Im Zuge von Bauteilöffnungen bei Abtrennung der Sporthalle von dem alten Schulgebäude wurden dann allerdings Schadstoffe gefunden und die Halle für den Schulbetrieb gesperrt (s. Ratsmitteilung außerhalb von Sitzungen vom 6. August 2015, DS 15-00500).

 

Aufgrund des Schadstoffgutachtens und der darauf basierenden Sanierungsmaßnahmen mit einem Volumen von 3,92 Mio. € wurde eine Lebenszyklusbetrachtung beauftragt. Diese kam zu dem Ergebnis, dass der Neubau einer Dreifeldsporthalle grundsätzlich wirtschaftlicher wäre. Wegen des Sporthallendefizits, das durch zwei Brandschäden und die Sperrung von Hallen für die Flüchtlingsunterbringung noch verschärft wurde, war entschieden worden, eine Minimalsanierung der Halle für 2,12 Mio. € durchzuführen und diese aus den Restmitteln des Baubudgets zu finanzieren. Durch diese Minimalsanierung sollte die Halle für mindestens fünf Jahre nutzbar sein (s. auch Ratsmitteilung außerhalb von Sitzungen vom 15. Dezember 2015, DS 15-01333).

Im Zuge der Sanierungsarbeiten hat sich dann jedoch herausgestellt, dass sich die Baukosten durch vorgezogene und technisch notwendige (z.B. Erneuerung der gesamten Elektroinstallation) sowie wirtschaftlich sinnvolle (z.B. LED-Beleuchtung) Instandhaltungsmaßnahmen auf 2,69 Mio. € erhöhen werden (s. auch Ratsmitteilung außerhalb von Sitzungen vom 1. Dezember 2016, DS 16-03322). Seit Oktober 2016 steht die Sporthalle wieder für den Schul- und Vereinssport zur Verfügung.

Allerdings wurde im Rahmen der Schlussabnahme von Sachverständigen darauf hingewiesen, dass die Lüftungsanlage aus dem Jahr 1974 dringend ersetzt werden muss. Die NiWo hat daher unverzüglich die Planungen für den Ersatz der Anlage aufgenommen und baut derzeit die neue Lüftungsanlage ein. Dies soll bis zum Schuljahresbeginn abgeschlossen sein.

Nach Vorlage aller anderen Schlussrechnungen wurde im Rahmen der Jahresabschlussarbeiten 2016 festgestellt, dass sich die Gesamtbaukosten für die Sporthalle auf 3,65 Mio. € belaufen (ohne Lüftungsanlage). Die Kostensteigerung für Mehrleistungen von rd. 0,94 Mio. € wurde von der NiWo wie folgt erläutert.

 

Mehraufwand Elektro-Installationen, Brandmeldetechnik und Alarmsysteme   57,6 T€

Mehraufwand Gebäudeabtrennung, Erdarbeiten inkl. Einfriedung  24,2 T€

Inklusionsgerechter Umbau aller Duschen132,0 T€

Inklusionsgerechter Umbau aller Umkleiden193,1 T€

Neustrukturierung der ehem. Eingangszone inkl. WC-Installation279,5 T€

Geräteraumtore und Restarbeiten  59,9 T€

Eigenleistungen der NiWo150,0 T€

Hälftiger Nutzungsausfall Sporthalle  42,0 T€

 

 Summe:938,3 T€

 


Nach dem von der NiWo erstellten Bericht zu den Herstellungskosten für die Sporthalle kann nunmehr für zahlreiche Bauteile von einer Nutzungsdauer von 25 Jahren ausgegangen werden. Risiken bestehen weiterhin bei einigen zurzeit noch funktionsfähigen Bauteilen wie der Dachhaut, dem Schwingboden und der ausfahrbaren Tribünenanlage.

 

Das Gesamtbaubudget von 39,19 Mio. € wird letztlich nur mit Baukosten in Höhe von 2,64 Mio. € für die Sporthalle belastet, da die Kosten für die Schadstoffentsorgung und –sanierung in Höhe von 1,01 Mio. € nach dem Projektvertrag von der Stadt zu tragen sind. Das Baubudget von 39,19 Mio. € ist damit eingehalten, aber vollständig verbraucht.

Zur Genehmigung der außerplanmäßigen Auszahlung in Höhe von 1,01 Mio. € wird in gleicher Sitzung eine Vorlage zur Beschlussfassung vorgelegt. (s. DS 17-04845).

 

2. Wesentliche Regelungen der 1. Nachtragsvereinbarung


Die von der NiWo vorgelegte Nachtragsvereinbarung wurde in Zusammenarbeit mit der Kanzlei Appelhagen, die auch die Ursprungsverträge beurkundet hat, erarbeitet. Zu folgenden Punkten ergeben sich Änderungen:
 

  1. Photovoltaikanlage

    Im Ursprungsvertrag waren keine detaillierten Regelungen zur PV-Anlage enthalten, da die Installation der Anlage erst im Beratungsverfahren der Ratsvorlage Projektbestandteil wurde und die Betriebsvoraussetzungen nach dem EEG-Gesetz noch geprüft werden mussten. Die Photovoltaikanlage, die von der NiWo auf dem Dach des Neubaus errichtet wurde, steht im Eigentum der NiWo. Die NiWo ist technische Betriebsführerin des Schulgebäudes und der PV-Anlage. Nutzerin, Mieterin und Betreiberin des Schulgebäudes ist die Stadt Braunschweig.

 

Die Einspeisevergütung aus der PV-Anlage bzw. die Umsätze aus der Direktvermarktung des Überschussstroms, der in das Netz eingespeist wird, wird direkt mit dem eingekauften Strom für das Schulgebäude verrechnet, sodass sich die Stromkosten der Stadt Braunschweig dadurch 1:1 reduzieren.
 

  1. Erstausstattung, Zusatzausstattung

    Die Kosten für die Erstausstattung belaufen sich nach dem Kostenbericht der NiWo auf
    2,14 Mio. € (nach dem Ausgangsvertrag waren 1,98 Mio. € vorgesehen). Davon entfielen 1,97 Mio. € auf Investitionen und waren somit Teil des Baubudgets und 0,17 Mio. € auf Aufwandspositionen, die direkt von der Stadt erstattet wurden. Mit der Überlassung der Erstausstattung zum Schulbetrieb am 6. Januar 2015 ist das Eigentum an der Erstausstattung auf die Stadt Braunschweig übergegangen. Die Rate für die Erstausstattung in Höhe von rd. 113 T€ p.a. wird nunmehr als separater Entgeltbestandteil ausgewiesen (vorher in der Miete für die Schule enthalten, s. Anlage 30.1.1, Darstellung der Vertragsentgelte).
     
  2. Instandhaltungs- und Wartungskosten für die Ausstattung des Neubaus und der
    sanierten Sporthalle
     

Da die Stadt selbst für die Instandhaltung, Wartung und Ersatzbeschaffung der Erstausstattung des Neubaus zuständig ist, wurden die Kosten der Erstausstattung aus der Berechnung der Instandhaltungskosten herausgenommen. Die hieraus resultierende Reduzierung der Instandhaltungskosten wird durch die erhöhten Instandhaltungskosten für die Sporthalle, die auf den Sanierungskosten basieren, kompensiert (s. Anlage 30.1.1).


 

 

  1. Hausmeisterleistungen
     

Die Stellung und Entlohnung der Schulhausmeister liegt weiterhin bei der Stadt. Zur Abgrenzung der Hausmeisteraufgaben und der Instandhaltung durch die NiWo wird eine neue Anlage „Tabellarisches Leistungsverzeichnis für Hausmeisterdienste“ beigefügt.

In der jährlichen Betriebskostenabrechnung wird dokumentiert, welche Leistungen für die bisher die NiWo zuständig war, entfallen, da die Hausmeister der Stadt diese selbst ausführen.

 

  1. Finanzierungskosten
     

Die Vertragspartner stellen klar, dass für die Kalkulation der Miethöhe nicht der Angebotszins der NiWo in Höhe von 3,35 %, sondern der tatsächliche Zins des Darlehensvertrages von 3,05 % anzusetzen ist.

 

  1. Miete, Betriebskosten und Instandhaltung Neubau Schule, Mieterdarlehen
     

Ausgangspunkt für die Kalkulation der Miete, der Betriebskosten und der Instandhaltung waren die geschätzten Baukosten in Höhe von rd. 37,67 Mio. € (einschließlich Baukostenreserve in Höhe von 2,01 Mio. €) und die Finanzierungskosten. Nach dem nunmehr vorliegenden Kostenbericht der NiWo beliefen sich die Baukosten für das Schulgebäude lediglich auf rd. 36,55 Mio. €. Dadurch ergeben sich eine um 181 T€ geringere Jahresmiete und um 6 T€ geringere Instandhaltungsraten. Auch das Mieterdarlehen reduziert sich durch die geringeren Bau- und Finanzierungskosten und die anteilige Ausweisung für die Sporthalle um 87 T€ p.a. Insgesamt ergibt sich unter Berücksichtigung der Inventarrate eine um 161 T€ niedrigere Zahlungsverpflichtung für die Schule als bisher. Die veränderten Zahlungsverpflichtungen sind in der Anlage 30.1.1 dargestellt.

 

  1. Miete, Betriebskosten und Instandhaltung Sporthalle
     

Aufgrund der gestiegenen Sanierungskosten erhöht sich die Miete um 58 T€, die Instandhaltung um 8 T€ und die Nebenkosten um rd. 10 T€ p.a. Zusätzlich wird nunmehr das Mieterdarlehen anteilig auch für die Sporthalle in Höhe von 17 T€ ausgewiesen. Insgesamt ergibt sich eine höhere Zahlungsverpflichtung von 94 T€. Die Kalkulation basiert auf einer Nutzungsdauer und Mietzeit von 25 Jahren. Die Instandhaltungsrate für die Sporthalle wird für 10 Jahre festgeschrieben.

Insgesamt reduziert sich die Zahlungsverpflichtung für Schule (Ziffer 6) und Sporthalle (Ziffer 7) gegenüber der ursprünglichen Entgeltübersicht um rd. 67 T€ pro Jahr.

 

  1. Erläuterungsbericht über Herstellungskosten
     

Mit dem Erläuterungsbericht über die Herstellungskosten hat die NiWo die vollständige Verwendung des Projektbudgets in Höhe von 39,19 Mio. € nachgewiesen. Durch die geringeren Neubaukosten für die Schule (36,55 statt 37,67 Mio. €) konnten die höheren Sanierungskosten der Sporthalle (2,64 statt 1,52 Mio. €) finanziert werden.
 

  1. Modernisierung der raumlufttechnischen Anlage der Sporthalle

    Der zwingend notwendige Austausch der Lüftungsanlage erfordert Investitionen in Höhe von rd. 515 T€. Da das Baubudget vollständig verbraucht ist, wurde vereinbart, die Lüftungsanlage aus den Einsparungen bei den Entgelten in Höhe von 67 T€ p.a. (seit 2015) und dem Betriebskostenguthaben aus 2015 in Höhe von 123 T€ und ggf. weiterer Guthaben aus den Folgejahren ratierlich mit einem Zinssatz von 1 % zu finanzieren. Die NiWo wird jährlich eine Darlehnsübersicht zur Lüftungsanlage erstellen. Ab 2020 kann voraussichtlich eine Absenkung der Miete erfolgen.
     
  2. Inkrafttreten

    Die getroffenen Vereinbarungen für Schule und Sporthalle sollen rückwirkend zum Beginn der jeweiligen Bewirtschaftungsphasen für die Sporthalle am 1. Januar 2013 und für den Schulneubau am 1. Januar 2015 in Kraft treten.
     

 

  1. Weiteres Vorgehen

 

Weiterer Änderungsbedarf wird sich frühestens ab 2020 durch angepasste Instandhaltungsraten für die Schule ergeben, die ebenfalls aus der Entgeltübersicht zu entnehmen sind. Für künftige Entgeltanpassungen soll eine schriftliche Nachtragsvereinbarung ohne notarielle Form ausreichend sein.


 

 


Beschluss:

 

  1. Der Anpassung des Projektvertrages für den Neubau der Wilhelm-Bracke-Gesamtschule und die Sanierung der Sporthalle auf Basis der anliegenden 1. Nachtragsvereinbarung inkl. der geänderten Zahlungsverpflichtungen wird zugestimmt.

 

  1. Die Vertreter der Stadt Braunschweig in der Gesellschafterversammlung der
    Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig (NiWo) werden angewiesen, der 1. Nachtragsvereinbarung zum Projektvertrag zuzustimmen.

 

  1. Die Vertreter der Stadt Braunschweig in der Gesellschafterversammlung der Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH (SBBG) werden angewiesen, die Geschäftsführung zu veranlassen, in der Gesellschafterversammlung der NiWo der 1. Nachtragsvereinbarung zum Projektvertrag zuzustimmen.


 

 


Anlage/n:

1. Nachtragsvereinbarung

Erläuterungsbericht zu den Herstellungskosten (Anlage 4 mit Anlagen 5.1 und 5.2)

Darstellung der Vertragsentgelte (Anlage 30.1.1)

 

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 1 1 1. Nachtragsvereinbarung Wilhelm-Bracke-Schule (305 KB)    
Anlage 2 2 Erläuterungsbericht über Herstellungskosten (Anlage 4 mit Anlagen 5.1 und 5.2) (165 KB)    
Anlage 3 3 Darstellung der Vertragsentgelte (Anlage 30.1.1) (20 KB)