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Rat und Stadtbezirksräte

Vorlage - 17-05757  

Betreff: Städtebaulicher Vertrag "Nordanger", HA 136, für das Stadtgebiet zwischen Lampadiusring, Nordanger, Ringgleis und dem BS/Energy-Gelände
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage
Federführend:61 Fachbereich Stadtplanung und Umweltschutz   
Beratungsfolge:
Planungs- und Umweltausschuss Entscheidung
06.12.2017 
Sitzung des Planungs- und Umweltausschusses ungeändert beschlossen   

Sachverhalt
Beschlussvorschlag
Anlage/n
Anlagen:
HA136, Anlage 1 Vertragsgebiet 10.08.16
HA136_Anl2_Nutzungsbeispiel 06.11.2017
HA136_Anl3-1_ZF_Geltungsbereich-A_R 06.11.2017
HA136_Anl3-2_ZF_Geltungsbereich-B_R 06.11.2017
HA136_Anl3-3_Planzeichenerklärungen 06.11.2017
HA 136, Anlage 4 TF 06.11.2017

Beschlusskompetenz

Die formale Beschlusskompetenz des Planungs- und Umweltausschusses ergibt sich aus

§ 76 Abs. 3 S. 1 NKomVG in Verbindung mit § 6 Nr. 4 d der Hauptsatzung der Stadt. Im Sinne dieser Zuständigkeitsnorm handelt es sich bei dieser Vorlage um einen Beschluss über den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages, für den der Planungs- und Umweltausschuss beschlusszuständig ist.

 

Sachverhalt

Am 12. Februar 2013 wurde vom Verwaltungsausschuss der Stadt Braunschweig die
118. Änderung des Flächennutzungsplanes und die Aufstellung des Bebauungsplanes „Taubenstraße“, HA 135, mit dem Ziel beschlossen, die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Realisierung eines gemischt genutzten Wohnquartiers mit ergänzenden Büro-, Freizeit-, gastronomischen, kulturellen und gewerblichen Nutzungen zu schaffen.

 

Für einen ersten Teilbereich des ursprünglichen Geltungsbereiches wurde mittlerweile der Bebauungsplan „Taubenstraße“, HA 135, aufgestellt. Es ist nun beabsichtigt, für einen zweiten Teilbereich den Bebauungsplan „Nordanger“, HA 136, aufzustellen. Die Aufstellung eines weiteren Bebauungsplanes mit anderer Bezeichnung und die Realisierung eines weiteren Erschließungsabschnitts ist geplant.

 

Mit einem städtebaulichen Vertrag sollen Art und Umfang der Erschließungsmaßnahmen und der städtebaulichen Maßnahmen, die der Realisierung des Baugebietes dienen und Voraussetzung oder Folge des Vorhabens sind, sowie die Übernahme der durch diese Maßnahmen entstehenden Kosten geregelt werden.

 

Die Flächen innerhalb des Vertragsgebietes wurden zwischen der NiWo und den weiteren Grundstückseigentümern in der Art und Weise getauscht, dass bebaubare Grundstücke entstehen und die NiWo den Zugriff auf alle zukünftigen öffentlichen Erschließungsflächen innerhalb des Geltungsbereiches des zukünftigen Bebauungsplanes „Nordanger“, HA 136, hat. Der Tauschvertrag über eine im Südwesten gelegene Privatfläche ist zwar verhandelt, aber noch nicht beurkundet. Der städtebauliche Vertrag soll nach Abschluss dieses Tauschvertrages beurkundet werden.

 

Die Übernahme der anteiligen Erschließungs- und Folgekosten durch die weiteren Grundstückseigentümer wird zwischen diesen und der NiWo privatrechtlich geregelt.

 

Vertragsinhalte

 

Der städtebauliche Vertrag wird folgende wesentliche Inhalte haben:

 

Erschließung

 

1)Die Stadt überträgt die öffentliche Erschließung innerhalb des Vertragsgebietes (siehe Anlage 1) mit Ausnahme der Herstellung der öffentlichen Entwässerungsanlagen für die Schmutzwasserbeseitigung auf die NiWo.

 

2)Die Stadtentwässerung verpflichtet sich zur Herstellung der öffentlichen Entwässerungsanlagen für die Schmutzwasserbeseitigung im Vertragsgebiet mit Ausnahme der Anschlusskanäle der privaten Grundstücke auf öffentlichen Flächen.
 

3)Die Erschließung im Sinne des Vertrages umfasst:
 

a)das Freimachen der öffentlichen Erschließungsflächen einschließlich des Abtragens des Oberbodens, der Kampfmitteluntersuchung und Regelungen zum Umgang mit Altlasten und Bodenbelastungen,
 

b)das erstmalige Herstellen
 

- des Straßenkörpers und seines Zubehörs incl. aller Einrichtungsgegenstände (z. B. Beschilderung, Markierung usw.) einschließlich einer provisorischen Wendeanlage für die Planstraßen B und R auf der im Bebauungsplan „Taubenstraße“, HA 135, als Planstraße P festgesetzten Fläche sowie

- der öffentlichen Parkplatzflächen,

- der öffentlichen Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung (Wege 1 und 2) und

- der Fläche für Verkehrsgrün V,
 

jeweils einschließlich der Entwässerung dieser Flächen (mit Ausnahme des

Weges 2), der Begrünung inkl. Straßenbaumpflanzung, Bodendeckerpflanzung oder Rasensaat mit dreijähriger Entwicklungspflege im Anschluss an die Fertigstellungspflege und
 

- einer Wertstoffcontaineranlage einschließlich Einfriedung und Begrünung,
 

c)das Herstellen der öffentlichen Entwässerungsanlagen für die Schmutzwasserbeseitigung,
 

d)das Herstellen der erforderlichen Beleuchtung der genannten Anlagen (auch der               Wege 1 und 2), deren Notwendigkeit für die jeweilige Fläche mit der Stadt einvernehmlich abzustimmen ist,
 

e)das Herstellen einer flächendeckenden Breitbandversorgung – Netze der nächsten Generation (Übertragungsgeschwindigkeit > 50 Mbit/s),


jeweils nach Maßgabe der zum Zeitpunkt des Beginns der jeweiligen Baumaßnahme gültigen Standards der Stadt (Ergänzende ZTV P-BS), der Straßenplanung, der Entwässerungsplanung, der Grünordnungsplanung, der textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan, der örtlichen Gegebenheiten und der technischen Vorschriften und Richtlinien (allgemein anerkannte Regeln der Technik).

 

Folgemaßnahmen

 

4)Die NiWo verpflichtet sich zur Herstellung der dem örtlichen Bedarf des Baugebietes „Nordanger“, HA 136, dienenden öffentlichen Flächen. Dazu gehören
 

a)die Herstellung der im Vertragsgebiet liegenden Teile der im rechtskräftigen Bebauungsplan „Taubenstraße“, HA 135, festgesetzten öffentlichen Grünflächen 3 und 4 einschl. Wegebau und Möblierung,

b)die Herstellung von 900 m² Spielflächen für Kinder innerhalb der im rechtskräftigen Bebauungsplan „Taubenstraße“, HA 135, festgesetzten und im Vertragsgebiet liegenden Teile der öffentlichen Grünflächen 3 und 4 einschl. Begrünung, Möblierung und Spielgeräteausstattung,

c)die Herstellung von 900 m² Jugendspielfläche auf der im rechtskräftigen Bebauungsplan „Taubenstraße“, HA 135, festgesetzten öffentlichen Grünfläche 6,

d)die Herstellung der im rechtskräftigen Bebauungsplan „Taubenstraße“, HA 135, als öffentliche Grünfläche 5 festgesetzten Fläche, die gleichzeitig der Regenentwässerung der im Vertragsgebiet liegenden Planstraßen dient,

e)die Herstellung der im rechtskräftigen Bebauungsplan „Taubenstraße“, HA 135, festgesetzten Wege 3 und 4 einschl. der erforderlichen Beleuchtung,

f)Herstellung eines Wendeplatzes am Ende der zukünftigen öffentlichen Fläche der Taubenstraße (siehe Anlage 1),
 

jeweils mit Freimachen der Flächen, der Kampfmittelerkundung, Beachtung der Regelungen zum Umgang mit Altlasten und Bodenbelastungen und der Fertigstellungspflege und dreijähriger Entwicklungspflege der Vegetationsflächen im Anschluss an die Fertigstellungspflege. Die zum Zeitpunkt des Beginns der jeweiligen Baumaßnahme gültigen Standards der Stadt (Ergänzende ZTV P-BS) und die technischen Vorschriften und Richtlinien (allgemein anerkannte Regeln der Technik) sind zu beachten.

 

5)Falls sich die im Vertragsgebiet liegenden Teile der Grünflächen 3, 4 und 6 bis zum beabsichtigten Realisierungszeitpunkt ganz oder teilweise noch nicht in der Verfügungsgewalt der NiWo oder der Stadt befinden sollten, wird die NiWo dennoch die Kosten für die Planung und Herstellung der Flächen übernehmen, sofern die Realisierung innerhalb von 10 Jahren nach Rechtskraft des Bebauungsplanes „Nordanger“, HA 136, erfolgt. In diesem Fall wird im Namen und auf Rechnung der NiWo im Rahmen der Umsetzung des Vertrages die Entwurfsplanung (Leistungsphase 3) durchgeführt. Die Ausführungsplanung und Umsetzung der Maßnahmen erfolgt dann zu gegebener Zeit durch die Stadt auf Kosten der NiWo.

 

6)Die Planung und Ausführung der öffentlichen Spielflächen für Kinder und Jugendliche erfolgt auf der Grundlage der gemäß Braunschweiger Partizipationskonzept bs4u durchgeführten Kinder- bzw. Jugendbeteiligung, die die Stadt organisiert.

 

7)Die NiWo verpflichtet sich zur Herstellung der im zukünftigen Bebauungsplan „Nordanger“, HA 136, festgesetzten Ausgleichsflächen und Ausgleichsmaßnahmen einschl. Freimachen der Flächen, Kampfmittelerkundung, Fertigstellungs- und Entwicklungspflege und (bezüglich der internen CEF-Maßnahmen) biologischer Baubegleitung und Monitoring, jeweils nach Maßgabe der Standards der Stadt, der Grünordnungsplanung, der Unteren Naturschutzbehörde, der örtlichen Gegebenheiten und der technischen Vorschriften und Richtlinien (allgemein anerkannte Regeln der Technik).

 

8)Der Ausgleich für die Planstraße R wurde bereits im Bebauungsplan „Taubenstraße“, HA 135, rechtskräftig festgesetzt. Nach den Zuordnungsfestsetzungen zu diesem Bebauungsplan trägt die NiWo 5,95 % (artenschutzrechtlicher Ausgleich) bzw. 20,11 % (Ausgleich für Eingriffe in die Umweltmedien und das Orts-/Landschaftsbild) der tatsächlichen Herstellungskosten einschl. Fertigstellungs- und Entwicklungspflege der genannten Flächen.

 

Umsetzung der Maßnahmen

 

9)Die Planung (Leistungsphasen 1 bis 5 der HOAI) der Erschließungsanlagen gemäß
Nr. 3 (mit Ausnahme der öffentlichen Entwässerungsanlagen) und Nr. 4 e) und f) erfolgt im Einvernehmen mit der NiWo durch die Stadt. Ausschreibung und Vergabe, Bauleitung und Abrechnung der genannten Maßnahmen erfolgen durch ein im Einvernehmen mit der Stadt durch die NiWo beauftragtes, leistungsfähiges Ingenieurbüro.

 

Die Planung, die Erstellung des Leistungsverzeichnisses und die Bauleitung sowie die Umsetzung der Baustellenverordnung für die öffentlichen Entwässerungsanlagen erfolgen durch ein leistungsfähiges Ingenieurbüro, das von der NiWo im Einvernehmen mit der Stadtentwässerung beauftragt wird.

 

Mit der Planung, Ausschreibung und Vergabe, Bauleitung und Abrechnung der Vegetationsflächen – mit Ausnahme der Straßenraumbegrünung und der externen Ausgleichsflächen - wird die NiWo ein Landschaftsarchitekturbüro beauftragen

 

Die Planung, Ausschreibung und Vergabe, Bauleitung und Abrechnung der Straßenraumbegrünung, der externen Ausgleichsflächen und der Jugendspielfläche erfolgt durch die Stadt im Namen und auf Rechnung der NiWo.

 

Die Planung und Herstellung der öffentlichen Beleuchtungsanlagen und der Markierungs- und Beschilderungsarbeiten wird von der NiWo in Abstimmung mit der Stadt an ein leistungsfähiges Unternehmen vergeben.

 

10)Die Bauleistungen für die Herstellung der Erschließungsanlagen, Folgemaßnahmen und Ausgleichsmaßnahmen dürfen nur gemäß Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) ausgeschrieben werden.

 

11)Das von der NiWo gemäß Ziffer 9) beauftragte Ingenieurbüro wird die Arbeiten im Vertragsgebiet in enger Abstimmung mit der NiWo, der Stadt und der Stadt-entwässerung und den Ver- und Entsorgungsträgern zeitlich und organisatorisch koordinieren.

 

12)Die Vergabe der Baumaßnahmen erfolgt mit Ausnahme der öffentlichen Schmutzwasseranlagen durch die NiWo. Die Vergabe für die Bauleistungen der öffentlichen Schmutzwasseranlagen erfolgt durch die Stadtentwässerung.

 

13)Vor Beginn der Hochbaumaßnahmen wird die Stadtentwässerung als Auftraggeberin im Einvernehmen mit der NiWo die Entwässerungsanlagen für die Schmutzwasserbeseitigung herstellen.

 

14)Die Straßen werden mit Ausnahme der Planstraße C in zwei Ausbaustufen hergestellt. Die Planstraße C darf nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes fast vollständig durch eine Tiefgarage unterbaut werden. Bis zur Herstellung der Planstraße C wird die NiWo eine provisorische Wendemöglichkeit für die Planstraßen B und R auf der im Bebauungsplan „Taubenstraße“, HA 135, festgesetzten Fläche für die Planstraße P herstellen.

 

15)Die Übernahme der jeweiligen Anlagen durch die Stadt erfolgt nach deren mangelfreier Fertigstellung.

 

Altlasten und sonstige Bodenbelastungen

 

16)Für das Plangebiet wurde im Zuge des Bebauungsplanverfahrens ein umfangreiches Altlastengutachten erstellt. Gerade im Hinblick auf die Historie von Teilen des Plangebietes als Gewerbe- und Industriestandort wurde der Altlastenproblematik besondere Beachtung beigemessen. Dabei steht die Sicherstellung gesunder Wohnverhältnisse im Mittelpunkt.

 

Auf den im Bebauungsplan gekennzeichneten Flächen sind die angestrebten Nutzungen möglich, wenn der belastete Oberboden (vorwiegend Auffüllungsbereich) abgetragen bzw. ausgetauscht wird oder mit einer ausreichenden Überdeckung versehen wird. In den Bereichen, in denen Niederschlagswasserversickerung erfolgen soll, ist der belastete Boden (Auffüllungsbereich) vollständig auszutauschen bzw. zu beseitigen.

 

17)Im gesamten Plangebiet ist Bodenaushub gemäß den abfallrechtlichen Vorgaben zu behandeln und Bodenbewegungen unter gutachterlicher Begleitung durchzuführen. Die NiWo hat dafür einen entsprechend qualifizierten Gutachter zu beauftragen.

 

Folgekosten und Kostenerstattungen

 

18)Für rd. 480 neue Wohneinheiten im Baugebiet „Nordanger“ ergibt sich ein zusätzlicher Bedarf von 5 Kita-Gruppen, der weder durch vorhandene Kindertagesstätten in der Nordstadt noch von dem sich in Planung befindlichen Neubau einer 5-Gruppen-Kita im Gebiet „Taubenstraße“ gedeckt werden kann. Es ist beabsichtigt, den zukünftigen Bedarf an Betreuungsplätzen für das Gebiet „Nordanger“ wie folgt zu decken:

 

Der Bedarf an Kita-Plätzen aus dem Baugebiet „Nordanger“, HA 136, wird in Teilen oder insgesamt durch eine außerhalb des Geltungsbereiches zu errichtende Kindertagesstätte auf einem Grundstück der NiWo gedeckt. Der Standort ist noch nicht bekannt. Für die fünf Kitagruppen wird die Stadt eine geringe Miete bezahlen.

 

19)Die Stadt stellt zur Realisierung der externen Ausgleichsmaßnahmen eine in ihrem Eigentum stehende Fläche zur Verfügung. Die Grunderwerbskosten dieser Fläche sind von der NiWo zu erstatten. Das Gleiche gilt prozentual für die Flächen gemäß Ziffer 8.

 

20)Die NiWo verpflichtet sich, der Stadt die auf 20 Jahre kapitalisierten Pflegekosten der öffentlichen Grünflächen, des Spielplatzes und des Jugendplatzes, des öffentlichen Straßengrüns, der Ausgleichsfläche im Geltungsbereich B und der CEF-Maßnahmen zu erstatten. Das gilt auch für den prozentualen Anteil der in Ziffer 8 genannten Flächen.

 

21)Die zukünftigen öffentlichen Erschließungs- und Grünflächen wird die NiWo nach mangelfreier Fertigstellung unentgeltlich und kosten- und lastenfrei an die Stadt übertragen.

 

Gestaltungsbeirat

 

Die NiWo verpflichtet sich, die Voraussetzungen des Gestaltungshandbuches für das Nördliche Ringgebiet und des Farbkonzeptes einzuhalten und den gebildeten Gestaltungsbeirat bezüglich des äußeren Erscheinungsbildes des Hochbaus und der öffentlichen Räume einzubinden. Bei einem Verstoß gegen diese Verpflichtung kann je Verstoß eine Vertragsstrafe bis zu 50.000 € fällig werden.

 

Sozialer Wohnungsbau

 

Die NiWo verpflichtet sich, im Baugebiet „Nordanger“ auf den in ihrem Eigentum stehenden Bauflächen einen Anteil geförderten Wohnraums herzustellen. Ausgenommen von dieser Regelung sind die Flächen von Fremdanliegern und die für gereihte Stadthäuser vorgesehenen Bereiche. Zusätzlich wird die NiWo auf eigenem Grundstück die Sozialbindungsverpflichtungen unter Inanspruchnahme des kommunalen Förderprogramms kompensieren, die sich auf einem am südwestlichen Rand gelegenen Privatgrundstück im Rahmen des Tauschvertrages nicht haben durchsetzen lassen.

 

Zur Absicherung der Umsetzung des sozialen Wohnungsbaus auf den durch die NiWo zur Veräußerung vorgesehenen Flächen wird eine Vertragsstrafe in Höhe von 50.000,- € pro nicht realisierter Sozialwohnung vereinbart.

 

Finanzielle Auswirkungen

 

Durch den Abschluss des städtebaulichen Vertrages werden keine finanziellen Verpflichtungen der Stadt begründet. Sämtliche durchzuführenden Maßnahmen mit Ausnahme der Herstellung der Schmutzwasseranlagen erfolgen auf Kosten der NiWo.

Die Grundschulversorgung für das Baugebiet „Nordanger“ ist voraussichtlich durch die vierzügige Grundschule Isoldestraße gewährleistet, so dass keine Kosten für die Erweiterung der Schulinfrastruktur anfallen werden.

 

Der Bau der Entwässerungsanlagen für Schmutzwasser ist eine sog. Besondere Maßnahme gemäß Abwasserentsorgungsvertrag zwischen der Stadtentwässerung Braunschweig GmbH (SE|BS) und der Stadt. Die Kosten werden von der SE|BS übernommen und

über die Abwassergebühren refinanziert

 

 


Beschluss:

„Dem Abschluss eines städtebaulichen Vertrages für das Baugebiet „Nordanger“, HA 136, zwischen der Stadt Braunschweig, der Stadtentwässerung Braunschweig GmbH (nachfolgend „Stadtentwässerung“ genannt) und der Nibelungen-Wohnbau-GmbH (NiWo) mit den unter Vertragsinhalte aufgeführten wesentlichen Inhalten wird zugestimmt.“.

 


Anlage/n:

Anlage 1:Vertragsgebiet

Anlage 2: Nutzungsbeispiel

Anlage 3.1:Bebauungsplanentwurf, Geltungsbereich A

Anlage 3.2:Bebauungsplanentwurf, Geltungsbereich B

Anlage 3.3:Planzeichenerklärung

Anlage 4:Entwurf der textlichen Festsetzungen


 

 

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 1 1 HA136, Anlage 1 Vertragsgebiet 10.08.16 (910 KB)    
Anlage 2 2 HA136_Anl2_Nutzungsbeispiel 06.11.2017 (1554 KB)    
Anlage 3 3 HA136_Anl3-1_ZF_Geltungsbereich-A_R 06.11.2017 (3894 KB)    
Anlage 4 4 HA136_Anl3-2_ZF_Geltungsbereich-B_R 06.11.2017 (783 KB)    
Anlage 5 5 HA136_Anl3-3_Planzeichenerklärungen 06.11.2017 (238 KB)    
Anlage 6 6 HA 136, Anlage 4 TF 06.11.2017 (97 KB)