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Rat und Stadtbezirksräte

Vorlage - 3411/00  

Betreff: Bebauungsplan mit Gestaltungsvorschrift "Kanzlerfeld Nordwest", OE 34
Stadtgebiet zwischen Bundesallee, PTB und Sauerbruchstraße

Behandlung der Anregungen, Satzungsbeschluss
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage
Federführend:61 Fachbereich Stadtplanung und Umweltschutz   
Beratungsfolge:
Planungs- und Umweltausschuss
01.03.2000 
Planungs- und Umweltausschuss ungeändert beschlossen  (3411/00)  
Rat der Stadt Braunschweig
28.03.2000 
Rat ungeändert beschlossen  (3411/00)  
Verwaltungsausschuss
14.03.2000    Verwaltungsausschuss      

Sachverhalt

Stadt Braunschweig

1

 

 

Stadt Braunschweig

 

TOP

 

 

 

Der Oberstadtdirektor

Drucksache

Datum

Stadtplanungsamt

3411/00

2. Februar 2000

61.2-312-OE 34

 

 

 

 

Vorlage

 

Beratungsfolge

 

Sitzung

 

Beschluss

 

 

Tag

Ö

N

ange-nom-men

abge-lehnt

geän-dert

pas-siert

Planungsausschuss

Verwaltungsausschuss

1. März 2000

14. März 2000

X

X

 

 

 

 

Rat

28. März 2000

X

 

 

 

 

 

Beteiligte Ämter/Referate/

Institute

Beteiligung des Rechnungsprüfungsamtes

Anhörungsrecht

des Stadtbezirksrats

Vorlage erfolgt aufgrund Vorschlag/Anreg.d.StBzR

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ja

X

Nein

 

Ja

X

Nein

 

 

Ja

X

Nein

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Überschrift, Beschlussvorschlag

 

 

 

Bebauungsplan mit Gestaltungsvorschrift "Kanzlerfeld Nordwest",                                           OE 34

Stadtgebiet zwischen Bundesallee, PTB und Sauerbruchstraße

 

Behandlung der Anregungen, Satzungsbeschluss

 

 

 

"1. Die während der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes vorgebrachten Anregungen werden nicht berücksichtigt.

 

2. Der Bebauungsplan mit Gestaltungsvorschrift "Kanzlerfeld Nordwest", OE 34, wird in der während der Sitzung ausgehängten Fassung als Satzung beschlossen.

 

3. Die zugehörige Begründung wird beschlossen."

 

 

 

 


Der Bebauungsplan mit Gestaltungsvorschrift „Kanzlerfeld Nordwest“, OE 34, hat in der Zeit vom 23. Dezember 1999 bis 24. Januar 2000 öffentlich ausgelegen. Während der Auslegung des Entwurfes gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) wurden Anregungen vorgebracht, die in der Anlage 6 einzeln aufgeführt und mit einer Stellungnahme und mit einem Vorschlag der Verwaltung versehen sind. Diese Anregungen können im vorliegenden Bebauungsplanverfahren nicht berücksichtigt werden.

 

Die Verwaltung empfiehlt, die Anregungen gemäß Anlage 6 nicht zu berücksichtigen und den Bebauungsplan als Satzung zu beschließen.

 

Folgende Anlagen sind Bestandteil dieser Vorlage:

 

Anlage 1:              Übersichtskarte über den Geltungsbereich

Anlage 2:              Verkleinerung der zeichnerischen Festsetzungen

Anlage 3:              Textliche Festsetzungen und Hinweise

Anlage 4:              Begründung zum Bebauungsplan

              (Aus der Begründung sind die bisherigen Rechtsverhältnisse, Anlass und Ziel der Planung sowie die Begründung der Festsetzungen des Bebauungsplanes mit Gestaltungsvorschrift zu entnehmen.)

Anlage 5:              Niederschrift der Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB

Anlage 6:              Behandlung der Anregungen der ersten öffentlichen Auslegung vom 23. Dezember 1999 bis 24. Januar 2000

 

I. V.

 

 

Jaenicke


              Anlage 3

             

 

 

 

 

Bebauungsplan mit Gestaltungsvorschrift

Kanzlerfeld-Nordwest              OE 34

Textliche Festsetzungen

 

 

Durch diesen Bebauungsplan werden die Festset­zun­gen des Bebauungsplanes OE 18 vom 25. August 1970 ergänzt.

 

Die bisherigen planungsrechtlichen Bestimmungen des im Plangeltungsbereich geltenden Bebauungs­planes bleiben weiterhin gültig, soweit sie den in diesem Bebauungsplan OE 34 getroffenen Rege­lun­gen nicht widersprechen.

 

 

A              Städtebau
gemäß § 9 BauGB

 

 

I              Maß der baulichen Nutzung

 

1.              In Bereichen des Bebauungsplanes, in denen maximal ein Vollgeschoss zulässig ist, darf die Gebäudehöhe nicht mehr als 3,80 m betragen.

 

2.              In Bereichen des Bebauungsplanes, in denen maximal zwei Vollgeschosse zulässig sind, darf die Gebäudehöhe nicht mehr als 6,55 m be­tra­gen.

 

3.              Bezugspunkt ist die Höhenlage der Begrenzung der öffentlichen Verkehrsfläche zum Baugrund­stück an der Stelle, die von der Straßenachse aus gesehen der Mitte der straßenseitigen Ge­bäude­seite gegenüberliegt. Steigt oder fällt das Gelände vom Bezugspunkt zur Mitte der stra­ßen­seitigen Gebäudeseite, so ist die Nor­mal­höhe um das Maß der natürlichen Steigung oder des Gefälles zu verändern.

 

4.              Bei bestehenden Gebäuden ist ausnahmsweise eine maximale Erhöhung der vorhandenen At­tika um bis zu 20 cm, je­doch lediglich bis zu den in den Punkten 1. und 2. festgesetzten maximalen Gebäudehöhen, zu­lässig.
 

5.              Dachaufbauten wie beispielsweise Schorn­steine sind mit einer Höhe von maxi­mal 1,20 m über der Oberkante der Attika zu­läs­sig, wenn ihr Ab­stand von der Gebäude­fas­sade min­destens 2,0 m be­trägt.

 

 

B              Gestaltung
gemäß §§ 56, 91, 97, 98 NBauO in Verbin­dung mit § 9 Abs. 4 BauGB

 

 

I              Fassaden und Dächer

 

  1. Jedes eigenständige Gebäude oder Gebäu­deteil muss jeweils allseitig waagerechte und gleichhohe obere Fassaden­abschlüsse bzw. Attika-Oberkanten aufweisen.

 

  1. Bei der Errichtung von flachgeneigten Dä­chern müssen die geneigten Dachflächen von allen Gebäude-Aussenkanten ausgehend zur Ge­bäudemitte hin ansteigen und ihren Hoch­punkt bzw. First (Maximalhöhe) in der Mittel­linie des Gebäudes erreichen. Ausnahms­weise sind ge­ringfügige Abweichungen von dieser Mittellinie zulässig.

 

  1. Dächer dürfen mit ihrem Dachhochpunkt bzw. Dachfirst die Höhe des oberen Fassa­den­ab­schlusses bzw. der Attika um maxi­mal 15 cm überschreiten.

 

3.1              In den Bereichen A (Reihenhäuser) dürfen bau­liche Anlagen eine maximale Dach­nei­gung von bis zu 2° aufweisen. Ausnahms­weise darf die Dach­neigung bis zu 6° betra­gen.

 

3.2        In den Bereichen B (Gartenhofhäuser und L-Bautypen) dürfen bauliche Anlagen eine ma­xi­male Dachneigung von bis zu 1° aufwei­sen. Ausnahms­weise darf die Dachneigung bis zu 4° betra­gen.

 

3.3        In den Bereichen C (freistehende Gebäude) dür­fen bauliche Anlagen eine maxi­male Dachneigung von bis zu 1° auf­weisen. Aus­nahmsweise darf die Dachneigung bis zu 3° betragen.

 

  1. Die unter 3.1 bis 3.3 genannten Ausnahmen sind dann zulässig, wenn

    – gesichert ist dass die Festsetzungen
       unter 3. eingehalten werden und
    – dadurch erreicht wird dass unterschiedlich
       breite Gebäudeteile (z.B. bei L-Typen) eine
       einheitliche Höhe des Firstes erhalten.

 

  1. Die Attika als Bauteil eines eigenständigen Gebäudes oder Gebäudeteiles muss eine je­weils allseitig einheitliche Höhe aufweisen.
     
  2. Der durch ein Höhersetzen der Attikablende sichtbar werdende Fassadenteil ist in Mate­rial und Farbe der Fassade anzugleichen.

 

  1. In den Bereichen B und C sollen die Gebäude­fassaden in hellen Farben wie RAL 9010, RAL 9001 und RAL 9002, RAL 9018, RAL 1013 oder RAL 1015 gestaltet sein. Die Attika soll in den Bereichen B und C in dunk­len Farben wie RAL 9005, RAL 8017, RAL 7015, RAL 6012, RAL 5004 oder RAL 3007 gestaltet sein. Fas­sade und Attika in den Bereichen A (Reihen­häuser) sollen in hellen und/ oder dunklen Far­ben innerhalb der oben genannten Farbskalen gestaltet sein.

 

 

II              Ordnungswidrigkeiten

 

Ordnungswidrig handelt nach § 91 Abs. 3 NBauO, wer eine Baumaßnahme durchführt oder durch­führen lässt, die nicht diesen Gestaltungsfest­set­zungen entspricht.

 

 

 

 

Gebäudeteil mit größeren Dachneigungen (>x°)

 

 

 

gemäß

textlicher Festsetzungen

B I Punkt 3.

 

gemäß

textlicher Festsetzungen

A I Punkt 4.

 

0,15m

 

Attika

0,20m

 

 

Dachkonstruktion

 

       0,25m

 

lichte Raumhöhe

        2,50m

 

Sockel

0,6m

 

 

 

 

 

Bereichsgrenze

 

Bereichsgrenze

 

Bereichsgrenze

 

Bereichsgrenze

 

Bereichsgrenze

 

Bereichsgrenze

 

Bereichsgrenze

 

Bereichsgrenze

 

 


              Anlage 4

              Stand. 23. November 1999

 

 

 

 

Bebauungsplan mit Gestaltungsvorschrift

Kanzlerfeld-Nordwest              OE 34

Begründung

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Inhaltsverzeichnis:

 

1.              Rechtsgrundlagen

 

2.              Bisherige Rechtsverhältnisse

 

3.              Anlass und Ziel des Bebauungsplanes

 

4.              Begründung der Festsetzungen

 

  1. Zusammenstellung wesentlicher Daten

 

  1. Wesentliche Auswirkungen des Bebauungsplanes

 

  1. Bodenordnende Maßnahmen

 

  1. Außer Kraft tretende Bebauungspläne

 


1.              Rechtsgrundlagen             

 

a)  Baugesetzbuch (BauGB)

in der Neufassung vom 19970827 (BGBl. I S. 2141, BGBl. 1998 I S. 137)

 

b)  Baunutzungsverordnung (BauNVO)

in der Fassung vom 19900123 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 19930422 (BGBl. I S. 466, 479)

 

c)   Niedersächsische Bauordnung (NBauO)

in der Neufassung vom 19950713 (Nds. GVBl. S. 199), zuletzt geändert durch Gesetz vom 199710-06 (Nds. GVBl. S. 422)

 

d)  Niedersächsische Gemeindeordnung (NGO)

in der Neufassung vom 19960822 (Nds. GVBl. S. 382), zuletzt geändert durch Gesetz vom 1999-03-12 (Nds. GVBl. S. 74, 77)

 

 

2.              Bisherige Rechtsverhältnisse


Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes gelten bisher die Festsetzungen des Bebauungsplanes OE 18 vom 25. August 1970. Die bisherigen planungs­rechtlichen Bestim­mungen des im Plangeltungsbereich geltenden Bebauungs­planes bleiben weiterhin gültig, soweit sie den in diesem Bebauungsplan OE 34 getroffenen Regelungen nicht widersprechen.

 

3.              Anlass und Ziel des Bebauungsplanes


Anfang der 70er Jahre wurde zwischen Bundesallee, PTB und Sauerbruch­straße ein Wohngebiet für Einfamilienhäuser geplant und realisiert. Dabei han­delt es sich zum größten Teil um Winkelhofgebäude. Bis auf eine Ausnahme sind sämtliche Gebäude mit Flachdächern errichtet worden.

Inzwischen sind die Dächer teilweise sanierungsbedürftig. Aus diesem Anlass denken einige Eigentümer darüber nach ihre Häuser aus Gründen der besse­ren Entwässerbarkeit der Dächer jetzt mit geneigten statt mit flachen Dächern zu ver­sehen. Der Verwaltung liegen zwei Bauvoranfragen vor, die zudem eine Aufstoc­kung des Gebäudes vorsehen.

Der geltende Bebauungsplan enthält keinerlei Vorschriften für die Dachform. Grund hierfür war dass zur Zeit der Aufstellung des Planes die für ge­stalte­rische Festsetzungen geltenden landesrechtlichen Vorschriften noch nicht zur Anwendung in Bebauungsplänen zur Verfügung standen. Eine in den Grund­stückskaufverträgen enthaltene vertragliche Verpflichtung zur Einhaltung von Gestaltungsrichtlinien wurde zudem als ausreichend erachtet. So sind beim Verkauf der Flächen im Kanzlerfeld die Käufer von der Stadt ver­traglich ver­pflichtet wor­den die Richtlinien für die Gestal­tung der baulichen Anlagen zu beachten, diese dem Enderwerber aufzuerlegen und den jeweiligen Rechts­nachfolger entspre­chend zu verpflichten. Diese Richtlinien enthalten unter anderem folgen­den Passus:
„Im gesamten Planbereich sind Flachdächer vorgeschrieben.“

Wird durch einen Grundstückseigentümer von dieser Regelung abgewichen, so wird der damalige Kaufvertrag zwischen der Stadt und dem Käufer verletzt. Nach heutiger Rechtsauffassung sind diese vertraglichen Verpflichtungen je­doch zu schwach, um eine Veränderung der Dachform abzuwehren.

Da es eindeutig städtebauliches Planungsziel war und ist in dem genannten Stadtgebiet eine Wohnsiedlung mit einer einheitlichen Flachdachgestaltung zu realisieren und zu erhalten, müssen nun über einen Bebauungsplan Fest­set­zun­gen über die Zulässigkeit von Dachformen getroffen werden.

Der Stadtbezirksrat 412  Lehndorf-Watenbüttel  schloss sich in seiner Sitzung am 12. März 1997 der Zielvorstellung der Verwaltung, die vorhandenen Flach­dächer dauerhaften festzuset­zen nicht an und beschloss statt dessen:

„Die Verwaltung wird aufgefordert einen Bebauungsplan aufzustellen, der die Er­richtung von geneigten Dächern zulässt.“

Zusätzlich gab der Planungsausschuss zu Protokoll:

„Der Beschluss des Stadtbezirksrates soll verfolgt werden. Der städtebauliche Charakter soll erhalten bleiben.“

Auf der Basis der genannten Beschlüsse und Protokollnotizen soll nun mittels vorliegendem Bebauungsplan die Errich­tung von flachgeneigten Dächern als Alternative zu den Flachdächern ermöglicht werden.

Um das im Plangeltungsbereich weitgehend aus eingeschossigen Gebäuden bestehende, homo­gene Ortsbild zu erhalten, sollen darüber hinaus Fest­setzungen über die Höhe bauli­cher Anlagen getroffen werden. Diese sind bisher nur teilweise und dann eben­falls lediglich privatrechtlich in den vertrag­lich vereinbar­ten Gestaltungsrichtlinien ent­halten.

Der Rat der Stadt hat somit am 6. Mai 1997 folgenden Beschluss gefasst:

„Für das im Betreff bezeichnete Stadtgebiet wird die Aufstellung eines Bebau­ungsplanes mit Gestaltungsvorschrift beschlossen. Ziel des Verfahrens ist die Regelung über Gebäudehöhen und Dachformen.“

Zur Sicherung der Planung und da eine Gebäudeänderung nach den Festset­zungen des be­stehenden Bebauungsplanes bauplanungsrechtlich genehmi­gungsfähig wäre, wurde gleichzeitig mit dem Aufstellungsbeschluss eine Ver­änderungssperre beschlos­sen.

Zusätzlich zu den Ergänzungen des OE 34 ist hinsichtlich rechtswirksamer Re­gelungen des Bebauungsplanes OE 18 kein Änderungsbedarf erkennbar. Der bisher rechtskräftige Bebauungsplan soll somit weiter gelten, soweit er den Festsetzungen des Be­bauungsplanes OE 34 nicht widerspricht.

 

 

4.              Begründung der Festsetzungen


Das Plangebiet umfasst den Großteil des damaligen Bauvorhabens „Braun­schweig-Kanzlerfeld“ (im damaligen Wettbewerbsverfahren so bezeichnete Planbereiche A bis D). Dieses Bauvorhaben mit ca. 550 Wohneinheiten wurde im Rahmen eines Ver­suchs- und Vergleichsbauprogram­mes vom Bundes­ministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau ge­för­dert sowie vom Institut für Bauforschung Hanno­ver im Auftrag des BM-Bau dokumentiert.

Das Versuchs- und Vergleichsbauprogramm Kanzlerfeld hatte zum Ziel eine Syn­these von individueller Gestaltung des einzelnen Hauses, ansprechender Ge­stal­tung des Stadtbildes sowie rationeller Ausführung der gesamten Maß­nahme bei einer hohen Wohndichte zu erreichen.

Die Siedlung ist charakterisiert durch ein- und zweigeschossige Einfamilien­haus­be­bauung in Flachdachbauweise. Die auf Grundlage der o. g. Gestal­tungsricht­linien einheitlich in Form und Material gestalteten Fassaden und Dä­cher sowie die in weiten Teilen vorherrschende Eingeschossigkeit der Ge­bäude ergeben ein homogenes Ortsbild.

Das bisher gültige Planungsrecht hat sich jedoch wie oben ausgeführt für eine Sicherstellung der Bei­behaltung des heutigen Erscheinungsbildes und auch für den Nachbarschutz als nicht ausreichend erwiesen. Denn nach geltendem Bebauungsplan würde das Bauordnungsrecht zulassen geneigte Dächer zu er­richten oder sogar ein weiteres Geschoss zu bauen, das lediglich die bauord­nungsrechtlichen Bestimmungen für sogenannte „Nicht-Vollgeschos­se“ und die Abstandsbestimmungen der §§ 7 bis 13 NBauO einzuhalten hat.

Durch solche bauordnungsrechtlich möglichen Änderungen könnte es inner­halb der Siedlung zu einem zufälligen Nebeneinander von flachen und geneig­ten Dächern oder auch aufgesetzten „Nicht-Vollgeschossen“ mit Flachdach kom­men. Insbesondere einzelne Straßen- oder auch Hauszeilen könnten mit sol­chen dauer­haften „Zahnlücken“ den Eindruck des „Unfertigen“, „nicht zu Ende Ge­dachten“ vermitteln. Im Rahmen des öffentlichen Baurechtes gibt es kein ge­eigne­tes Instru­ment alle Nachbarn einer Reihenhauszeile oder Stra­ßen­zeile zu verpflichten, gleichzeitig oder in einem angemessenen Zeitraum eine ein­heitliche Dachaus­bildung herzustellen.

Die Dachlandschaft würde durch diesen im Grunde nie abgeschlossenen „Bauprozess“ und das beliebige Nebeneinander verschiedener Dachformen und Dachhöhen nachhaltig gestört werden. Eine solche Entwicklung wäre städtebau­lich und stadtgestalterisch nicht vertretbar.

Neben dieser Problematik sind in der bereits bestehenden Situation einer sehr dichten Bebauung mit der angedeuteten Entwicklung ebenfalls spürbare Ver­schlechterungen für die Nachbarn verbunden: die Einblickmöglichkeiten in die angrenzenden Grundstücke und Ge­bäude würden sich durch eine weitere Ge­bäudeebene erheblich vergrößern und die Verschattung würde zunehmen.

Mit den in diesem Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen soll nun zum ei­nen dem nachvollziehbaren Wunsch der Eigentümer nach einer Dachsa­nie­rung und einer besseren Ableitung des Regenwassers Rechnung getragen werden. Zum anderen soll der städtebaulich harmonische und homogene Cha­rakter der Sied­lung auf Dauer gesichert werden.

 

4.1               Städtebau, Maß der baulichen Nutzung

An die mögliche Errichtung von flachgeneigten Dächern im Plangebiet ist die Vorgabe geknüpft, dass der städtebauliche Charakter der Siedlung erhalten bleibt.

Die Festsetzungen maximaler Gebäudehöhen für ein- und zweigeschossige Ge­bäude im Plangeltungsbereich soll die Möglichkeit der o. g. Errichtung von Nicht-Vollgeschossen unterbinden. So soll eine unbeabsichtigte weitere Hö­henent­wicklung verhindert und damit die Dimension der Straßenfassade sowie ein ein­heitliches Ortsbild vorgegeben werden.

Die festgelegten Gebäudehöhen von der jeweils angrenzenden öffentlichen Ver­kehrsfläche aus ergeben sich aus der im Bebauungsplan OE 18 festgeleg­ten maximalen Sockelhöhe von 60 cm, der teilweise in den Gestal­tungsrichtli­nien fi­xierten und den Mindestanforderungen der Bauord­nung entsprechenden lichten Raumhöhe von 2,50 m sowie der im Plangel­tungsbereich durchschnitt­lich er­mittelten Höhe der Dachkonstruktion von 25 cm. Da die Festsetzungen des OE 34 die Überschreitung des oberen Fassadenabschlusses bzw. der At­tika durch den Dachhochpunkt bzw. First um bis zu 15 cm zulassen, erhöht sich auch die Gebäudehöhe um diesen Betrag. Weitere 20 cm begrün­den sich aus der er­möglichten ausnahmsweisen Erhöhung der be­stehenden Gebäude. (Anlage: Sy­stemskizze Schnitt Standardhaus). Nochmals 10 cm werden aufge­schlagen, um Spielraum bei individuellen Gebäudetypen und -konstruktionen zu gewährleisten.

Die Gebäudehöhe in Bereichen des Bebauungsplanes in denen maximal zwei Vollgeschosse zulässig sind, erhöht sich im Vergleich zu den oben beschriebe­nen eingeschossigen Gebäuden um 25 cm Deckenstärke zwischen den Ge­schossen und weiteren 2,50 m lichte Raumhöhe des zweiten Geschosses.

Die Festsetzungen von Gebäudehöhen bezogen auf die absolute Höhe NN hat sich auf Grund relativ starker Höhenunterschiede im Plangeltungsbereich als nicht praktikabel erwiesen. Auch kleinteilige bereichsweise Höhenstaffelungen (Straßenzüge, Nachbarschaften) waren aus diesem Grund nicht sinnvoll.

Sollten im Einzelfall bestehende Gebäude im Plangebiet über größere Höhen ver­fügen, so ist ihre weitere Existenz durch den Bestands­schutz gesichert. In die­sem Zusammenhang kann auf die heute durchaus machbare effektive Flachdach­sanierung hingewiesen werden. So ist nach Aus­kunft von Dach­deckerbetrieben eine Flachdachsanierung durch die Entwick­lung neuartiger, rissfester und witte­rungsbeständiger Kunststoffe auch ohne Dachneigung mög­lich und sogar kostengünster realisierbar als die Errichtung von geneigten Dä­chern.

Durch die Festsetzung einer ausnahmsweise zulässigen Erhöhung der vorhande­nen Attika bei bestehenden Gebäuden bis zu 20 cm können entsprechend der vorhande­nen Bebauung baugestalterische sowie städtebauliche Belange ge­wahrt und gleichzeitig die notwendigen Baumaßnahmen zur Dachsanierung er­möglicht werden.

Bei einer möglichen Ausnahmeregelung sind insbesondere die bauordnungs­rechtlichen Abstandsvorschriften zu beachten und nachbarschützende Belange (beispielsweise Belichtung, Besonnung) zu berücksichtigen. Bei der Konstruk­tion des Daches ist zu beachten, dass Bauteile, wie z. B. eine Regenrinne, nicht über die Grundstücksgrenze hinaus­ragen dürfen.

Die im Vergleich zur ursprünglich vorgeschlagenen Erhöhung der Gebäude um 60 cm nunmehr geringer festgesetzte Er­höhungsmöglichkeit begründet sich aus Anregungen während der Bürgerbeteili­gung sowie aus den Ergebnissen der Be­teiligung der Träger öffentlicher Belange. Hier wurde nochmals auf die Problema­tik hinsichtlich der Belichtung und Be­son­nung der jeweiligen Nach­bargebäude bzw. -grundstücke hingewiesen.

Zu­dem besteht im Plangeltungsbereich oftmals eine Grenzbebauung mit einer teilweise im Bebauungsplan OE 18 festgesetzten Gartenhofhausbauweise. Gemäß § 12 Abs. 5 NBauO ist eine maximale Gebäudehöhe der Gartenhof­häuser von 3,50 m zulässig, wenn die Abstände nach den §§ 7 bis 10 NBauO nicht einge­halten werden. Eine Recherche der durchschnitt­lichen Gebäudehö­hen der Gar­tenhofhäuser sowie der Gebäude in L-Bauweise im Plangeltungs­bereich ergab, dass bei einer Erhöhung die­ser Gebäude um die ausnahms­weisen zulässigen 20 cm die neue Gesamthöhe der Gebäude in den meisten Fällen unter den gefor­derten 3,50 m liegen. Somit entfällt die o.g. Problematik der Abstandserfor­der­nisse weit­gehend. Würde der Bebauungs­plan größere Dachneigungen und da­mit größere Gebäudeerhöhungen zulas­sen wären diese Festsetzungen dagegen gar nicht durchführbar.

Eine Erhöhung der „bestehenden“ Gebäude bedeutet, dass lediglich eine ein­ma­lige Erhöhung des jeweiligen Gebäudes erfolgen darf, welches auf Basis der erstmaligen baurechtlichen Zulassung auf dem jewei­ligen Grund­stück errich­tet worden ist.

Eine ausnahmsweise zulässige Erhöhung der Gebäude ist auch deswegen fest­gesetzt worden, um möglichst große Dachnei­gungen und damit eine er­weiterte Auswahl von Materialien für die Dachein­deckung zu bieten. Andere übliche Ma­terialien zum Eindecken von Dächern wie (Flachdach-) Zie­gel oder Betonstein können hier wiederum nicht eingesetzt werden, da hierfür Min­destneigungen von 22° bzw. 26° erforderlich sind. Diese Mindest­neigun­gen wür­den zu Firsthöhen führen, die vom Straßenraum aus sicht­bar wären und somit dem Charakter der Flachdachsiedlung widersprächen.

Mit den Festsetzungen zu Dachaufbauten soll sichergestellt werden, dass diese Anlagen in der Größe von untergeordneter Bedeutung bleiben und dass das Er­schei­nungsbild der Gebäude nicht beeinträchtigt wird. Der Bezugspunkt für diese An­lagen ist die Höhe des oberen Fassadenabschlusses, im Regelfall also die Höhe der Attika. Mit Anlagen von untergeordneter Bedeutung sind z.B. Schornsteine nicht jedoch größere Bau­teile gemeint, die beispielsweise zur Be­lichtung oder der Begehbar­keit des Gebäudes dienen (Shed-Dächer, Dach­aus­stiege etc.).

Weitere Ergänzungen der bisherigen städtebaulichen Fest­set­zungen sind nicht vorgesehen. Durch die getroffenen Festsetzungen wird einer baulichen Ent­wick­lung kein weiterer Raum gegeben. Daher sind Über­legungen über Aus­gleichs­maßnahmen nach dem Bundesnaturschutzgesetz nicht anzu­stel­len.

 

4.2              Gestaltungsvorschriften

Das im Plangebiet ausschließlich verwendete Flachdach ist das bestimmende ge­stalterische Element der Siedlung. Es ist für das Gesicht der Siedlung wie auch für den Anblick vom Landschaftsraum aus von nicht unerheblicher Be­deutung, dass der bisherige Charakter dieser Flachdachsiedlung erhalten bleibt und nicht durch Abweichungen durch den Bau anderer Dachformen ge­stört wird. Dies gilt um so mehr als nach Erfahrung ge­rade die Dachform zu den wesentlichen Ge­staltungselementen einer Siedlung gehört.

Neben der Flachdachcharakteristik der Siedlung bestimmt ebenfalls die ein­heit­liche Material- und Farbwahl bei der Fassadengestaltung der Gebäude das homogene Siedlungsbild. Diese Einheitlichkeit, welche ebenfalls lediglich in den Gestaltungsrichtlinien festgeschrieben ist, soll mit diesem Bebauungsplan ge­sichert werden.

Die Sicherung der Gebäudehöhe konnte durch bodenrechtliche Festsetzungen nach Baugesetzbuch vorgenommen werden. Die Regelung der Dachform und der Gestaltung der Fassaden ist jedoch nur durch Festsetzung auf der Grund­lage der Landesbauordnung mög­lich. Daher muss hier eine ergänzende Fest­setzung im Sinne einer Gestal­tungsvorschrift erlassen werden.

Entsprechend dem heutigen Erscheinungsbild der Siedlung werden mit dem vor­geschriebenen waagerechten oberen Fassadenabschluss flache bzw. schwach geneigte Dächer als allein zulässige Dachform festgesetzt. Die in den Festsetzun­gen angesprochenen „eigenständigen“ Gebäude oder Gebäude­teile werden also nach Hauptgebäuden und Nebengebäuden (z.B. Garagen, Gerätehaus etc.) unterschieden. So müssen Haupt- und Nebenge­bäude auf einem Grundstück nicht gleich hoch sein, sondern lediglich für sich allein be­trachtet gleich hohe Fassadenabschlüsse oder Attika-Oberkanten aufweisen. Als oberer Fassadenabschluss ist hier nicht zwingend die Dachfläche gemeint sondern gegebenfalls die obere Kante der Fassade, also z.B. die Oberkante der Attika.

Voraussetzung für die Errichtung von flachgeneigten Dächern ist in jedem Fall, dass die geneigten Dachflächen von allen Gebäude-Außenkanten ausgehend zur Gebäudemitte hin ansteigen und ihren Hochpunkt bzw. First (Maximalhöhe) in der Mittel­linie des Gebäudes erreichen. Dies bedeutet dass abge­walmte Dächer bzw. Zeltdächer entstehen (Anlage: Dachaufsicht). Nachbarschützende Belange (Belich­tung, Besonnung) sind nicht berührt, wenn der Traufpunkt des Daches nicht verändert wird und die Dachneigung unter 45° beträgt.

Die Festsetzungen erlauben somit nicht die Errichtung von Pultdächern. Bei Ge­bäu­den mit vorhandener Innenentwässerung mit mittig auf der Dachfläche liegen­dem Regenwasserabfluss bieten sich auf Grund dieser Festsetzungen entwe­der die Dachsanierung des Flachdaches oder aber die Ausnahmerege­lung der Erhöhung der vorhandenen Attika um bis zu 20 cm an. Der Umbau zur Aussenentwässerung ist selbstverständlich grundsätzlich auch möglich.

Geringfügige Abweichungen von dieser o.g. Mittellinie sind in den Fällen von Bedeutung wo durch geringe Versprünge in den Gebäudeseiten eine Mittellinie gefunden werden sollte die eine optimale Ausnutzung der Festsetzungen zur möglichen Dachneigung zulässt.

Damit die angestrebte Abweichung vom gebietstypischen Flachdach durch die Errichtung von flach geneigten Dächern nicht auf andere Grundstücke bzw. in die Straßenräume einwirkt, wird festgesetzt dass Dächer mit ihrem Dachhoch­punkt (z.B. bei Zeltdächern) bzw. First die Höhe des oberen Fassadenab­schlusses bzw. der Attika lediglich um maximal 15 cm überschreiten dürfen. Ergänzend werden maximal zulässige Dachneigungen festgesetzt.

Berechnungen ergaben, dass eine Erhöhung am Dachhochpunkt bzw. First

 

     um 10 cm (Dachneigung 2°; Giebelbreite 6m) bei den vorhandenen zweige­schossigen Reihenhäusern im Plangebiet weder aus der durchschnittlichen Entfernung von 40 m zum Gebäude noch aus der ermittelten maximalen Entfernung von 130 m zum Gebäude sichtbar in Erscheinung tritt,
 

     um 9 cm (Dachneigung 1°; Giebelbreite 10m) bei den vorhandenen einge­schossigen Gartenhofhäusern und den L-Bautypen im Plangebiet aus der durchschnittlichen Entfernung von 50 m bzw. 100 m zum Gebäude nicht sichtbar in Erscheinung tritt, aus der ermittelten maximalen Entfernung von 300 m jedoch geringfügig sichtbar ist,
 

     um 10 cm (Dachneigung 1°; Giebelbreite 12m) bei den vorhandenen frei­stehenden Gebäuden im Plangebiet aus der durch­schnittlichen Entfernung von 50 m zum Gebäude nicht sichtbar in Erscheinung tritt, aus der ermittel­ten maximalen Entfernung von 250 m jedoch geringfügig sichtbar ist.


Für die Untersuchungen zur Er­mittlung der zulässigen Dachneigungen im Zu­sammenhang mit der Sichtbarkeit der den oberen Fassadenabschluss über­schreitenden Dachhochpunkte bzw. Firste wurde nach unterschiedlichen Ge­bäudetypen (Reihenhaus, Gartenhofhaus oder L-Typ und freistehende Häuser) unterschieden. Für den Reihenhaustyp wurde dabei eine durchschnittliche Giebelbreite von 6 m angenommen, für Gartenhofhäuser wurde eine durch­schnittliche Giebelbreite von 10 m ermittelt und für frei­stehende Gebäude an der Paracelsusstraße eine durchschnittliche Giebel­breite von 12 m angesetzt.

Ziel war es mit diesen Festsetzungen im Hinblick auf unterschiedliche Gebäu­dekonstruktionen einen ausreichenden Spielraum für die Errichtung von flach­geneigten Dächern zu gewährleisten. Deshalb wurde die maximale Über­schreitung des Dachhochpunktes bzw. des Firstes über den oberen Fassaden­abschluss auf 15 cm fixiert und nicht auf lediglich 10 cm, wie es nach den o.a. beispielhaften Berechnungen vielleicht ausreichen würde. Gleichzeitig ist mit dieser Begrenzung auf maximal 15 cm aber auch eine städtebaulich vertret­bare Sichtbarkeit der hiermit ermöglichten Baumaßnahme gewährleistet.

Da die ermittelten maximalen Entfernungen im Plangeltungsbereich tatsächlich sehr selten vorzufinden sind, ist die in sehr geringem Maße sichtbar in Er­scheinung tretende Gebäudeerhöhung aus diesen Entfernungen städtebaulich vertretbar.

In den Fällen in denen von der Festsetzung Gebrauch gemacht wird dass die vorhandenen Attiken bei bestehenden Gebäuden ausnahmsweise um 20 cm erhöht werden dürfen gilt eben­falls die Regelung dass der Dachhochpunkt bzw. der First die Höhe des oberen Fassaden­abschlusses bzw. der Attika-Oberkante um bis zu 15 cm überschreiten werden darf. Hier ergeben sich ver­gleich­bare Ergebnisse hinsichtlich der Sichtbarkeit dieser Maßnahmen (Höhe des Dachhochpunktes bzw. des Firstes max. 35 cm minus 20 cm Attika = max. 15 cm Höhe über der Ober­kante des Fassadenabschlusses).

Die Festsetzung die eine Differenz zwischen Dachhochpunkt bzw. First und oberem Fassadenabschluss von bis zu 15 cm zulässt ermöglicht in jedem Fall ein Dachgefälle von 2 % (1° = 2,22 %). Somit ist der Abfluss des Wassers von der Dachoberfläche gewährleistet.

Individuelle Lösungen zur Dachkonstruktion sind im Rahmen eines Bebauungs­planes mit abstrakt generellen Regelungen nicht möglich. So muss beachtet wer­den, dass bei schmaleren Giebelbreiten bei gleicher Dachneigung eine ge­ringere Höhe des Dachhochpunktes erreicht wird. Deshalb sind ausnahms­weise auch größere Dachneigungen zulässig um je Wohngebäude eine ein­heitliche Firsthöhe zu ermöglichen. Dies trifft z.B. bei L-Typen für den Gebäu­deteil mit der schmaleren Giebelseite zu (Anlage: Dachaufsicht).

Die mit einer Erhöhung des Gebäudes einhergehende notwendige Verände­rung der Attika kann einerseits durch Versetzen der Attika (Anlage: System­skizze Versetzen der Attika-Blende...) oder auch durch eine Verbreiterung der Attika vorgenommen werden. Die Dimensionierung der Attika muss dabei je­weils gestalterisch befriedigende Ge­bäudeproportionen ergeben.

Um die Baumaßnahme nicht sichtbar in Erscheinung treten zu lassen, ist die An­gleichung neuer Fassadenteile an Material und Farbe der Fassade sowie neuer Attikateile an Material und Farbe der vorhandenen Attika festgesetzt.

Die Fixierung der Farbgebung für Fassaden und Attika im Bebauungsplan soll die auf der Grundlage der damaligen Gestaltungsrichtlinien erreichte Einheit­lichkeit des Siedlungsbildes auch weiterhin gewährleisten. Für die hellen Farben gilt hierbei eine Farbpalette zwischen weiß, hellbeige und hellgrau, die Farbpalette für die dunklen Farben besteht aus Schwarz- und Brauntönen. Hier sind auch schwarze Töne mit Farbanteilen von rot/grün/gelb zugelassen.

Die Unterscheidung der Festsetzungen nach Bereichen A bzw. B und C begründet sich aus der bestehenden farblichen Gestaltung der Fassaden und Attiken. So sind in den Bereichen A die Fassaden in hellen und dunklen Farben gestaltet, in den Bereichen B und C nur in hellen Farben, die Attiken in den Bereichen A meist in hellen Farben, in den Bereichen B und C nur in dunklen Farben.

Durch die Beibehaltung der Einheitlichkeit der Dachlandschaft sowie der farb­lichen Gestaltung wird auch der besondere ästhetische Wert dieses Wohn­ge­bietes erhalten, was insbesondere den hier Wohnenden nachhaltig zu Gute kommen wird und dem Anspruch einer Siedlung mit „Versuchs- und Ver­gleichs­bauten“ entspricht.

 

 

5.              Zusammenstellung wesentlicher Daten


Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 28 ha.

 

 

6.              Wesentliche Auswirkungen des Bebauungsplanes


Die Festsetzungen des Bebauungsplanes greifen lediglich im Falle von priva­ten Umbaumaßnahmen im Bereich der Dächer. Öffentliche Maßnahmen wer­den nicht erforderlich. Damit ergeben sich für den städtischen Haushalt keine Kosten.

 

 

7.              Bodenordnende Maßnahmen


Bodenordnende Maßnahmen sind nicht erforderlich.

 

 

8.              Außer Kraft tretende Bebauungspläne


Es treten keine Bebauungspläne ausser Kraft. Der bisher im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes geltende Bebauungsplan OE 18 bleibt weiterhin gül­tig, soweit er den in diesem Bebauungsplan OE 34 getroffenen Regelungen nicht widerspricht.

 

 


              Anlage 5

              Stand: 02. Februar 2000

 

 

 

 

Bebauungsplan mit Gestaltungsvorschrift

Kanzlerfeld-Nordwest              OE 34

Niederschrift der Bürgerbeteiligung

 

 

 

 

Ort:              Begegnungsstätte Lehndorf, In den Rosenäckern 11

Zeit:              8. Juni 1999 um 18:30 Uhr bis 19:40 Uhr (im Anschluss Einzelfragen)

Teilnehmer:              17 Bürgerinnen und Bürger
(einschließlich der Stadtbezirksbürgermeisterin 412)
Frau Dirks, Stadtplanungsamt
Frau Schmidt, Stadtplanungsamt

 

 

 

 

Zur Information waren folgende Pläne ausgehängt:

 

  • Geltungsbereich des Bebauungsplanes mit Gestaltungsvorschrift „Kanzlerfeld-Nordwest“, OE 34 im Maßstab 1 : 1.000
  • textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan mit Gestaltungsvorschrift „Kanzlerfeld-Nordwest“, OE 34
  • Anlagen zur Begründung (zeichnerische Darstellungen zur Erläuterung der Plan­inhalte)
  • textliche Festsetzungen des geltenden Bebauungsplanes für den Baublock 52/7 c, OE 18 sowie zeichnerische Darstellung der in diesem Bebauungsplan OE 18 fest­gesetzten Geschossigkeit
  • Fotos zur städtebaulichen Situation

 

 

 

Frau Dirks begrüßte die anwesenden Bürgerinnen und Bürger, stellte die weitere an­wesende Vertreterin der Verwaltung vor und erläuterte den geplanten Ablauf des Abends.

 

Folgend erläuterte Frau Schmidt die bisherigen Rechtsverhältnisse in dem Planungs­bereich sowie Anlass und Ziel des Bebauungsplanes mit Gestaltungsvorschrift.

 


Die bisherigen planungsrechtlichen Bestimmungen der im Plangeltungsbereich gelten­den Bebauungspläne OE 18, OE 19 und OE 20 bleiben demnach weiterhin gültig, so­weit sie den in diesem Bebauungsplan OE 34 getroffenen Regelungen nicht wider­sprechen.

 

Anlass für die neuerliche Planung sind die der Verwaltung mittlerweile vorliegenden Bauvoranfragen, die eine Aufstockung des jeweiligen Gebäudes vorsehen. Zudem sind insgesamt die Dächer teilweise sanierungsbedürftig, sodass einige Eigentümer darüber nachdenken ihre Häuser aus Gründen der besseren Entwässerbarkeit der Dächer jetzt mit geneigten statt mit flachen Dächern zu versehen.

 

Eine Ergänzung der bisher gültigen Bebauungspläne ist nunmehr notwendig geworden, da bestehende vertragliche Ver­pflichtungen zur Einhaltung von Gestaltungsrichtlinien zu schwach sind um eine dem bestehenden homogenen Ortsbild abträgliche Verände­rung der Dachform, der Höhe der Gebäude sowie der Farbwahl für die Fassaden ab­zuwehren.

 

Neben dieser Problematik sind in der aktuellen Situation einer sehr dichten Bebauung mit der angedeuteten Entwicklung ebenfalls spürbare Verschlechterungen für die Nachbarn verbunden: Die Einblickmöglichkeiten in die angrenzenden Grund­stücke und Gebäude würden sich durch eine weitere Gebäudeebene erheblich ver­größern und die Verschattung würde zunehmen.

 

Da es eindeutig städtebauliches Planungsziel war und ist in dem genannten Stadtge­biet eine Wohnsiedlung mit einer einheitlichen Flachdachgestaltung zu realisieren und zu erhalten, soll mit den nun in diesem Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen zum einen dem nachvollziehbaren Wunsch der Eigentümer nach einer Dachsanierung und einer besseren Ableitung des Regenwassers Rechnung getragen werden. Zum ande­ren soll der städtebaulich harmonische und homogene Charakter der Siedlung auf Dauer gesichert werden.

 

Auf der Basis von politischen Beschlüssen und Protokollnotizen soll nun in dem vor­liegenden Be­bauungsplan als Alternative zu den Flachdächern die Errichtung von flach geneigten Dächern ermöglicht werden. Dazu hat der Rat der Stadt Braunschweig am 6. Mai 1997 einen Be­schluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes mit Gestal­tungsvorschrift gefasst. Ziel des Verfahrens ist demnach die Regelung über Gebäude­höhen und Dachformen.

 

Nach dieser allgemeinen Erläuterung der Situation und Problematik wurden die Inhalte der textlichen Festsetzungen erläutert.

 

Demnach werden mit dem vorgeschriebenen waagerechten oberen Fassaden­ab­schluss flache bzw. schwach geneigte Dächer als allein zulässige Dachform festge­setzt, um die Flachdachcharakterisitik der Siedlung zu erhalten und zu sichern.

 

Um dieser Forderung auch konstruktiv gerecht werden zu können, soll eine jeweilige Gebäude­erhöhung von bis zu 60 cm ermöglicht werden. Einen Zwang zur Erhöhung stellen die textlichen Festsetzungen also nicht dar.

 

Um die Baumaßnahme der Errichtung eines flach geneigten Daches nicht sichtbar in Erscheinung treten zu lassen, ist die Angleichung neuer Fassadenteile an Material und Farbe der bestehenden Fassade festgesetzt worden. Die Fixierung der Farb­gebung für Fassaden und Attika im Bebauungsplan soll die auf der Grundlage der damaligen Ge­staltungsrichtlinien erreichte Einheitlichkeit des Siedlungsbildes auch weiterhin gewähr­leisten. Durch die Beibehaltung der Einheitlichkeit der Dachlandschaft sowie der farb­lichen Gestaltung und der Höhenentwicklung wird der besondere ästhetische Wert dieses als Versuchs- und Vergleichsbauvorhaben errichteten Wohngebietes mit 550 Wohnein­heiten erhalten, was insbesondere den hier Wohnenden nachhaltig zu Gute kommen wird und dem Anspruch einer Siedlung mit „Versuchs- und Vergleichs­bauten“ entspricht.

 

Im Verlauf der anschließenden Diskussion wurden die nachstehend, nach Sachge­bieten geordneten und zusammengefassten Fragen und Sachbeiträge behandelt:

 

1.              Gibt es eine rechtliche Regelung, dass der Nachbar im konkreten Fall mit einer Gebäudeerhöhung von textlich festgesetzten maximalen 60 cm einver­standen sein muss?

Eine Erhöhung von bis zu 60 cm ist durch die Festsetzung im Bebauungsplan allgemein zulässig und somit nicht mehr abhängig von der Zustimmung des Nachbarn. Da es sich in diesem Gebiet meistens um Grenzbebauung handelt, darf jedoch kein Bauteil, z. B. eine Regenrinne, über die Grenze hinausreichen.

 

2.              Ist es bei einer im Plangeltungsbereich in den meisten Fällen vorkommenden Innenentwässerung möglich die Dachneigungen von innen nach außen stei­gen zu lassen?

Diese Möglichkeit der Konstruktion ist ebenfalls möglich, solange die festgesetzte Gebäudeerhöhung um 60 cm nicht überschritten wird und damit das flach ge­neigte Dach hinter einer Attika versteckt werden kann. Die Entwässerungsrinnen müssen jedoch ebenfalls innen liegend und hinter der Attika versteckt sein.

Da konstruktive Details nicht einzeln von jedem Gebäude bekannt sind und auch nicht in diesem Rahmen behandelt werden können, muss in jedem Fall eine indi­viduelle Lösung gefunden werden.

 

3.              Wurden die damals maßgeblich am Bau beteiligten Architekten (Schmied, Gerecke) an der Erarbeitung des Bebauungsplanes beteiligt und hatten sie Einspruchsmöglichkeiten? Haben diese Architekten ein Recht auf Mitsprache bei der Gestaltung?

Da der Architekt das Haus an einzelne Eigentümer verkauft hat, wird er kein Recht mehr an der Gestaltung dieser Häuser haben. Da mit den textlichen Fest­setzungen des Bebauungsplanes jedoch insbesondere auf gestalterische Aspekte eingegangen und somit das Siedlungsbild nicht stark gestört wird, wird von Seiten der Verwaltung nicht mit Einsprüchen gerechnet.

 

4.              Was war der Anlass der Planung?

Der Anlass für die Aufstellung eines Bebauungsplanes sind die zwei der Verwal­tung vorliegenden Bauvoranfragen, welche einerseits eine Aufstockung zur Ge­winnung von mehr Wohnfläche und andererseits eine Dachsanierung zur besse­ren Dachentwässerung vorsehen. Nach heutiger Rechtsauffassung sind die in den Kaufverträgen enthaltenen vertraglichen Verpflichtungen zur Einhaltung von Gestaltungsrichtlinien zu schwach, um eine Veränderung der Dachform oder gar eine Aufstockung um ein „Nicht-Vollgeschoss“ zu verhindern. Diese Veränderung soll mit der Ergänzung durch den neuen Bebauungsplan verhindert werden.

 

5.              Wir stellen fest, dass die Anwesenden keine Aufstockung ihrer Gebäude be­absichtigen. Will die Verwaltung eine Aufstockung verhindern?

Die Verwaltung möchte die Möglichkeit der Aufstockung verhindern. Dieses aus dem Grund, um ein zufälliges Nebeneinander von flachen und geneigten Dächern oder auch aufgesetzten „Nicht-Vollgeschossen“ mit Flachdächern und somit in einzelnen Straßen oder auch Hauszeilen entstehenden „Zahnlücken“ mit dem Eindruck des „Unfertigen“ zu verhindern. Zudem gibt es im Rahmen des öffent­lichen Rechtes kein geeignetes Instrument alle Nachbarn einer Reihenhauszeile oder Straßenzeile zu verpflichten gleichzeitig oder in einem angemessenen Zeit­raum eine einheitliche Dachausbildung herzustellen.

 

6.              Wenn innerhalb einer Reihe von 5 Kettenhäusern beispielsweise nur ein Hauseigentümer sein Gebäude um 60 cm erhöht könnte das wie eine Burgzinne erscheinen. Eine Erhöhung von 60 cm erscheint zudem sehr hoch und sollte noch einmal überprüft werden.

Bei der maximalen Gebäudeerhöhung um 60 cm handelt es sich um einen aus­gearbeiteten Kompromissvorschlag der Verwaltung zwischen dem politischen Auftrag, die Errichtung ge­neigter Dächer zu ermöglichen um gleichzeitig eine bessere Ent­wässerbarkeit der Dächer zu gewährleisten und der Anforderung, den städtebaulichen Charakter als Flachdachsiedlung zu erhalten.

 

7.              Neben den Gebäuden vom Architekten Schmied sollten auch u.a. die vom Architekten Gerecke errichteten Gebäude im Kanzlerfeld angesprochen werden. Diese stehen mit einem Abstand von 4 bis 5 m viel enger beiein­ander, sodass ins­besondere hier eine maximale Gebäudeerhöhung um 60 cm als zu viel er­scheint.
Die im Kanzlerfeld bestehenden Reihenhäuser haben zudem im Gegen­satz zu den Kettenhäusern mit durchgehender Bitumenschicht ge­trennte Dächer sowie bereits 3° geneigte Dächer.
Hier sollten unterschiedliche Regelungen für einzelne Bereiche getroffen werden.

Die Anregung, insbesondere in Bereichen von Ketten- oder Reihenhäusern eine Differenzierung von möglichen Gebäudeerhöhungen vorzunehmen, wird geprüft werden. Hinsichtlich der angesprochenen Problematik zu hoher Gebäudeer­höhungen in diesen Bauabschnitten soll geprüft werden, ob in bestimmten Be­reichen eine Festsetzung geringerer maximaler Gebäudeerhöhungen als 60 cm sinnvoll ist.
 

8.              Die Problematik der Flachdächer und deren Entwässerbarkeit besteht be­reits sehr lange. Die im Rahmen des Bebauungsplanes vorgeschlagene Lö­sung erscheint jedoch krampfhaft. Eine bessere Lösung wäre doch eher die, wie sie der Architekt Schmied bereits entworfen hat: nämlich sämtliche Ge­bäude in diesem Planbereich mit 30° geneigten Dächern auszustatten.
Der Architekt Schmied wird in dieser Sache benachrichtigt und sollte drin­gend eingeschaltet werden.

Wie bereits erwähnt, gibt es im Bereich des öffentlichen Rechtes kein geeignetes Instrument alle Nachbarn einer Reihenhauszeile oder Straßenzeile zu verpflichten gleichzeitig oder in einem angemessenen Zeitraum eine einheitliche Dachaus­bildung herzustellen. Insofern wäre auch die Konzeption des Herrn Schmied kaum durchsetzbar.

 

9.              (Bezirksbürgermeisterin Retemeyer): Mir ist bekannt, dass viele der Anwoh­ner vom Kanzlerfeld-Nordwest zwar die Errichtung von leicht geneigten Dächern, jedoch keine Aufstockung wünschen. Auch mit der eben ange­sprochenen „Schmied-Lösung“ waren damals viele Anwohner nicht einver­standen.

 

10.              Die gezeigten Lösungen einer erhöhten Attika sind nicht vorteilhaft und lassen die Siedlung wie ein Potemkinsches Dorf erscheinen. Es wird der Vorschlag gemacht, zwar eine flache Dachneigung von beispielsweise 3° zu­zulassen, jedoch ohne eine damit einhergehende Erhö­hung der Attika, da diese flachen Dachneigungen von der Straße aus sowieso nicht erkennbar wären.

Die Festsetzung, dass Dächer die Höhe des oberen Fassadenabschlusses nicht überschreiten dürfen, ist aus dem Grund in den Bebauungsplan aufgenommen worden, da eine schlechte Kontrollierbarkeit mit einer offeneren Rege­lung ge­geben wäre. Zudem würde die vorgeschlagene Regelung bei den im Baugebiet oftmals vorhandenen Dächern mit Innenentwässerung nicht greifen können, da die Dachneigung nicht in Richtung der Mitte des Hauses sondern zur Aussen­wand ansteigen würde.

Es wird jedoch geprüft werden, ob beispielsweise bei einer Errichtung eines bis zu 3° flach geneigten Daches auf eine Attikaerhöhung ver­zichtet werden kann und die Veränderungen der Attika ab einer Dachneigung von 4° vorgeschrieben wird.

 

11.              Ein Abfließen des Regenwassers ist ab 2° Dachneigung durchaus möglich. Für die vom Architekten Schmied errichteten Häuser sollten insgesamt eine maximale Gebäudeerhöhung von 10 cm vorgesehen werden.

Die zeichnerisch dargestellten Untersuchungen über mögliche Dachneigungen und den sich daraus ergebenen Firsthöhen zeigen, dass bei einer Dachneigung von 3° oder auch 4° bei einer Giebelbreite von durchschnittlich 10 m eine Ge­bäudeerhöhung um mindestens 35 bis 40 cm notwendig wird. Diese Erhöhung muss mit einer Veränderung der Attika einhergehen, um den Charakter der Flachdachsiedlung zu erhalten. Die zulässige Erhöhung um 60 cm wurde gewählt, um auch andere Dacheindeckungsmaterialien wie z.B. Blech verwenden zu können.

 

12.              Kann der Bebauungsplan auch ausschließlich Flachdächer festsetzen? Reicht die Veränderungssperre nicht aus, um die mit den vorliegenden Bau­voranfragen gewünschte Aufstockung der Gebäude zu verhindern?

Die Festsetzung von Flachdächern in Bebauungsplänen ist durchaus möglich, in diesem Fall jedoch aus bereits o.g. Gründen nicht Ziel der Bearbeitung.

Eine Veränderungssperre gilt nicht unbefristet. Sie kann nach dem Aufstellungs­beschluss in einem ersten Schritt für zwei Jahre beschlossen werden und danach lediglich maximal zweimal um jeweils ein Jahr verlängert werden. Wenn bis dahin der neue Bebauungsplan mit den neuen Festsetzungen nicht beschlossen wurde, steht den in den Bauvoranfragen genannten Wünschen nach bisheriger Rechts­lage nichts mehr im Wege. Eine Ergänzung des bestehenden Bebauungsplanes durch den neuen Bebauungsplan mit Gestaltungsvorschrift ist daher dringend notwendig, um nicht beabsichtigte Entwicklungen verhindern zu können.

 

13.              Neben den von dem Architekten Schmied errichteten Gebäude bestehen im Kanzlerfeld ebenfalls von Architekt Schadt errichtete Häuser. In Querum existiert ein Haus vom Architekten Gerecke, das mit Schrägdach versehen ist. Hieran kann man erkennen, wie die Ausrüstung von ursprünglichen Flachdächern mit nun geneigten Dächern einerseits aussieht und anderer­seits konstruktiv möglich ist.

Es ist der Verwaltung aus zwei in der Flachdachthematik ähnlich gelegenen Be­bauungsplanverfahren bekannt, wie solche ungeregelten Dachentwicklungen aussehen. Diese Beispiele wurden in die Bearbeitung des vorliegenden Bebau­ungsplanes einbezogen.

 

14.              Es wird noch einmal Kritik daran geübt, dass die betroffenen damaligen Architekten der Gebäude im Kanzlerfeld-Nordwest nicht gehört wurden.

 

 

Nachdem keine weiteren Fragen mehr gestellt wurden, beendete Frau Dirks die Ver­anstaltung um 19:40 Uhr. Im Anschluss folgten mehrere Einzelfragen.

 

Braunschweig, den 16. Juni 1999

 

I.A.

 

 

Dipl.-Ing. Schmidt


              Anlage 6

              Stand: 2. Februar 2000

 

 

 

 

Bebauungsplan mit Gestaltungsvorschrift

„Kanzlerfeld Nordwest“              OE 34

Behandlung der Anregungen

 

Während der öffentlichen Auslegung vom 23. Dezember 1999 bis 24. Januar 2000 wurden Anregungen vorgebracht, die im Folgenden einzeln aufgeführt und mit einer Stellungnahme und einem Vorschlag der Verwaltung versehen werden.

 

Anregung Nr. 1

 

Schreiben von Herrn Dr. Dopheide, Sauerbruchstraße 43, 38116 Braunschweig, vom

9. Januar 2000

Stellungnahme der Verwaltung

 

Als Bewohner der Sauerbruchstraße 43 bin ich von dem Bebauungsplan betroffen und möchte dazu Stellung nehmen und Anregungen vortragen.

 

Das betroffene Gebiet stellt in sich eine sehr gelungene Anlage dar, die sich insbesondere durch die vorgeschriebene Flachdachbauweise sehr harmonisch in die Landschaft einbindet und recht unauffälig wirkt. Dies wird insbesondere durch die weitgehend eingeschossige Bauweise erreicht, die zu einem sehr homogenen Ortsbild führt, dessentwegen die Bewohner schließlich u. a. hier leben.

 

Wenn nun einige der Bewohner sich durch Aufstockung vergrößern wollen, so würde dies das Gesamterscheinungsbild des Flachdach-Kanzlerfeldes empfindlich und nicht hinnehmbar stören. Weiter ist eine Aufstockung grundsätzlich abzulehnen, da die Beschattung der Innenhöfe unerträglich und zunehmend Einblick in diese gewährt würde.

Ich bin der Auffassung, dass diejenigen, die ein größeres Anwesen benötigen, sich bitte in einem anderen Stadtteil ein solches suchen mögen und nicht auf Kosten ihrer Nachbarn ihre Vorstellungen durchdrücken sollen.

 

Das Kanzlerfeld wurde bewusst mit Flachdächern ausgerüstet, um eine möglichst harmonische Einbindung in die Landschaft zu ermöglichen und bei vergleichsweise dichter Bebauung doch eine gelungene Unaufdringlichkeit der Nachbarhäuser zu erreichen.

 

Die Beschreibung des Baugebietes und die Ablehnung einer Aufstockung der Gebäude im Plangeltungsbereich sowie die Anmerkungen zur Fassadengestaltung der Gebäude entspricht den Festsetzungen und der Begründung des Bebauungsplanes mit Gestaltungsvorschrift "Kanzlerfeld Nordwest“, OE 34. Ebenfalls in der Begründung dargestellt ist, dass es zwar durchaus möglich ist, auch ohne Dachneigung mittels neuartiger rissfester und witterungsbeständiger Kunststoffe eine Flachdachsanierung durchzuführen. Es soll jedoch mit den in diesem Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen dem nachvollziehbaren Wunsch der Eigentümer nach einer unbestreitbar besseren Ableitung des Regenwassers über flach geneigte Dächer Rechnung getragen werden.

 

 


Hierbei soll es meiner Auffassung nach auch bleiben, da keine auch technisch begründete Notwendigkeit besteht, ein geneigtes Dach anzubringen. Die heutigen Baumaterialien sind bestens geeignet, auch langfristig ein Flachdach dicht zu halten. Weiterhin wird ein geneigtes Dach den Gesamteindruck empfindlich stören, und der Charakter der Siedlung nach und nach verändert werden.

 

Es ist schon jetzt so, dass die Gestaltungsrichtlinien, die eine einheitlich in Form und Material gestaltete Fassade der Häuser vorsehen, zunehmend mehr und mehr von neu zuziehenden Bürgern in gedankenloser Weise missachtet und die Häuser im Modernisierungswahn verschandelt werden. Beispiele:

Abweichung von den schwarz-weiß gestalteten Fassaden durch neue farbige Haustüren, silberfarbene Wellblechverkleidungen an der Dachkante, rund und gelb gestrichene Fenster, grüne Anstriche, Anbau von Wintergärten, geschmacklose modische Zäune in Phantasiegestaltung und derlei Unerträglichkeiten.

 

Ich begrüße es sehr, dass mit der neuen OE 34 diese Belange berücksichtigt werden.

 

 

Der vorliegende Entwurf OE 343 berücksichtigt meine Einwände im Wesentlichen, doch möchte ich verhindern, dass von der Gestaltungsvorschrift „Flachdach ohne Neigung“ abgewichen wird. Jede Manipulation am Dach führt zu einer Erhöhung der Attika, der Gesamthöhe und im Einzelfall zu Auseinandersetzungen, die man von vorne herein ausschließen kann durch die technisch machbare Lösung „Flachdach ohne Neigung“.

 

An die mögliche Errichtung von flach geneigten Dächern im Plangebiet wie sie in den Festsetzungen des Bebauungsplanes fixiert ist, ist die Vorgabe geknüpft, dass der städtebauliche Charakter der Siedlung erhalten bleibt und den Gesamteindruck der Siedlung nicht stört. Aus den textlichen Festsetzungen und der Begründung zum Bebauungsplan ist zu ersehen, dass die Abweichung vom gebietstypischen Flachdach durch die Errichtung von flach geneigten Dächern nicht auf andere Grundstücke bzw. in die Straßenräume einwirkt:

 

Die zulässige Überschreitung der Firsthöhe über den oberen Fassadenabschluss bzw. die Attika um bis zu 15 cm gewährleistet gemäß den angestellten Berechnungen eine städtebaulich vertretbare Sichtbarkeit der hiermit ermöglichten Baumaßnahmen. Da gemäß Berechnungen in den meisten Fällen diese zulässigen 15 cm nicht benötigt werden, ist umso mehr davon auszugehen, dass diese Veränderung nicht sichtbar im Siedlungsbild in Erscheinung treten wird.

 

Bezüglich der Erhöhung der vorhandenen Attika bei bestehenden Gebäuden wird durch die Festsetzung einer lediglich ausnahmsweisen Zulässigkeit deutlich, dass eine solche Erhöhung der Gebäude nicht der Regelfall sein soll. Die ausnahmsweise Erhöhung der Attika um bis zu 20 cm wahrt nach entsprechenden Untersuchungen die baugestalterischen sowie städtebaulichen Belange in der Siedlung. Bereits in der Begründung zum Bebauungsplan wird auf die zu berücksichtigenden bauordnungsrechtlichen Abstandsvorschriften und die zu beachtenden nachbarschützenden Belange (beispielsweise Belichtung, Besonnung) hingewiesen.

 

Vorschlag der Verwaltung:

Die Anregungen werden nicht berücksichtigt.

 

Ich rege darüber hinaus an, die Gestaltungsvorschriften hinsichtlich einheitlicher Fassadengestaltung und Farbgebung nochmals in Erinnerung zu bringen bzw. zu verschärfen. Es sollte ganz im Gegenteil jeder Bürger nochmals daran erinnert werden, mit seinem Modernisierungsbestreben sich doch bitte an das einheitliche Bild des Kanzlerfeldes zu halten, dessentwegen die meisten Leute hier schließlich leben.

 

Die textlichen Festsetzungen zur Dachform und insbesondere die Gestaltungsvorschrift sind entsprechend den als Anlage der Grundstückskaufverträge beigefügten Gestaltungsrichtlinien erarbeitet und formuliert worden. Eine ‚Verschärfung‘ der bestehenden Gestaltungsrichtlinien wird als nicht erforderlich angesehen da die bisherigen Rahmenvorgaben offensichtlich ausreichen um ein homogenes Ortsbild zu gewährleisten. Vornehmliches Ziel des Bebauungsplanes ist es die bisher in vertraglichen Verpflichtungen geregelte Einhaltung von Gestaltungsrichtlinien, welche nach heutiger Rechtsauffassung zu schwach sind um eine Einhaltung zu gewährleisten, über die Festsetzung im Bebauungsplan rechtssicher festzulegen.

Durch den Bebauungsplan mit Gestaltungsvorschrift „Kanzlerfeld-Nordwest“, OE 34, werden insbesondere mittels des Teils B „Gestaltung“ in den textlichen Festsetzungen Gestaltungsvorschriften für jeden betroffenen Bürger rechtsbindend. Durch Auslegung des Bebauungsplanentwurfes wurden und mit anschließendem Satzungsbeschluss mit Bekanntmachung werden diese rechtsbindenden Festsetzungen öffentlich bekannt und wirksam.

 

Vorschlag der Verwaltung:

Die Anregungen werden nicht berücksichtigt.

 

 

Anregung Nr. 2

 

Schreiben von Herrn Rolf Horstmeyer, Bismarckstraße 34 B, 38667 Bad Harzburg,

vom 18. Januar 2000

Stellungnahme der Verwaltung

 

Zu dem am 15. Dezember 1999 bekannt gemachten Bebauungsplan nehmen wir wie folgt Stellung:

 

Wir sind gegen eine Veränderung des städtebaulichen Siedlungsprojektes, wie es seinerzeit geplant und durchgeführt wurde.

 

Auf keinen Fall sollte eine Aufstockung irgendwelcher Art in den Bebauungsplan aufgenommen werden, da man aus den auf Sockelhöhe liegenden Zimmern jede über das Flachdach hinausragende Konstruktion auf einzelnen Nachbardächern immer als störend und den Charakter der Siedlung verfälschend wahrnehmen wird.

 

An dieser Stelle wird auf die Stellungnahme der Verwaltung zu Anregung Nr. 1 verwiesen.

 

Vorschlag der Verwaltung:

Die Anregungen werden nicht berücksichtigt.


Anregung Nr. 3:

 

Schreiben von Herrn Prof. Dr. Herbert Brömer, Sauerbruchstraße 39, 38116 Braunschweig, vom 18. Januar 2000

Stellungnahme der Verwaltung

 

Als Einwohner im Kanzlerfeld-Nordwest möchte ich mich gern zu dem Bebauungsplan und der Gestaltungsvorschrift für das genannte Baugebiet äussern.

Das in Frage stehende Bebauungsgebiet ist, verglichen mit den umgebenden Stadtteilen, ungewöhnlich dicht bebaut. Diese dichte Bebauung wurde gewagt im Rahmen eines Demonstrationsvorhabens des Bundes, für das entsprechende Sonderrichtlinien ausserhalb der bestehenden Niedersächsischen Baugesetze (BauGB), (BauNVO), (NBauO) und (NGO) erlassen werden mussten.

Die Dichte der Bebauung tritt auf Grund einer strengen und sachlichen Architektur nicht in Erscheinung. Ihre Form und Farbgebung lassen den Modellcharakter erkennen und geben dem Baugebiet Besonderheit, deren sich jeder Bewohner auch bewusst ist. Disziplinlose Verletzung der bestehenden Regeln für Form- und Farbgebung können sehr schnell den Eindruck der „Besonderheit“ verschwinden und den Eindruck der Enge erkennen lassen. Als dankbarer Bewohner dieses Baugebietes möchte ich mich gegen jede Änderung der derzeitigen Gestaltung aussprechen, um die Wertschätzung, die das Baugebiet im Gesamtbild der Stadt geniesst, nicht zu gefährden.

 

Die Beschreibung des Baugebietes und die Anmerkungen zur Gestaltung der Gebäude sowie die Ablehnung einer Veränderung des städtebaulichen Erscheinungsbildes der Siedlung entspricht den Festsetzungen und der Begründung des Bebauungsplanes mit Gestaltungsvorschrift „Kanzlerfeld Nordwest“, OE 34.

 

Vorschlag der Verwaltung:

Die Anregungen werden nicht berücksichtigt.

 

 

 

 

Anregung Nr. 4:

 

Schreiben des Herrn Kripalani, Sauerbruchstraße 47, 38116 Braunschweig,

vom  22. Januar 2000

Stellungnahme der Verwaltung

 

Als Bewohner des o. e. Stadtteils und somit als ein Betroffener nehme ich zu obigem Bebauungsplan wie folgt Stellung:

 

Grundsätzlich bin ich gegen jedwede nachträgliche Änderung der Bauten, weil wir unsere Behausung in dieser Gegend gerade erworben haben. Diese darf 26 Jahre nach der Erschließung des Siedlungsteils nicht zur Disposition gestellt werden.

 

Es darf nicht sein, dass in einer eingeschossigen Flachdachhäuserreihe, die relativ eng zu einander stehen, nun ein Hausbesitzer ein zweites Stockwerk auf sein Haus errichtet; dann hätten wir alle Probleme auf einmal zusammen: zerstörte Einheitlichkeit der Optik und Ästhetik, verminderte Belichtung und Besonnung der unmittelbar angrenzenden Grundstücke, etc.

 

Auch ist der Wunsch einzelner Hausbesitzer, ihre Flachdachhäuser wegen einer besseren Dachentwässerung jetzt nachträglich mit einem geneigten Dach – wenn auch mit sehr geringer Neigung – zu versehen, wenig verständlich angesichts der Verfügbarkeit von moderner, rissfester und gar kostengünstiger Flachdachkunststoffbeplankungen.

 

Ich gebe der Hoffnung Ausdruck, dass die ‚neue‘ Gestaltungsvorschrift keine nachträglichen Änderungen erlaubt.

 

Die Beschreibung des Baugebietes sowie die Ablehnung einer Veränderung des städtebaulichen Erscheinungsbildes der Siedlung und damit insbesondere die Ablehnung einer Aufstockung der Gebäude im Plangeltungsbereich entspricht den Festsetzungen und der Begründung des Bebauungsplanes mit Gestaltungsvorschrift „Kanzlerfeld Nordwest“, OE 34. An dieser Stelle soll auf die Stellungnahme der Verwaltung zu Anregung Nr. 1 hingewiesen werden.

Die ‚neue‘ Gestaltungsvorschrift als Teil des Bebauungsplanes OE 34 nimmt die Bestimmungen der bestehenden Gestaltungsrichtlinien (Anlage der Grundstückskaufverträge) in weiten Teilen auf.

 

Vorschlag der Verwaltung:

Die Anregungen werden nicht berücksichtigt.