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Rat und Stadtbezirksräte

Vorlage - 3165/00  

Betreff: Bebauungsplan "Ackerhof-Ost", IN 210
Stadtgebiet zwischen Magnikirchstraße, Ackerhof und Georg-Eckert-Straße

Satzungsbeschluss
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage
Federführend:61 Fachbereich Stadtplanung und Umweltschutz   
Beratungsfolge:
Planungs- und Umweltausschuss
01.03.2000 
Planungs- und Umweltausschuss ungeändert beschlossen  (3165/00)  
Rat der Stadt Braunschweig
28.03.2000 
Rat ungeändert beschlossen  (3165/00)  
Verwaltungsausschuss
14.03.2000    Verwaltungsausschuss      

Sachverhalt

Stadt Braunschweig

- 1 -

 

Stadt Braunschweig

 

TOP

 

 

 

Der Oberstadtdirektor

Drucksache

Datum

Stadtplanungsamt

3165/00

9. Feb. 00

61.3-IN 210/SP 2

 

 

 

 

Vorlage

 

Beratungsfolge

 

Sitzung

 

Beschluss

 

 

Tag

Ö

N

angenommen

abgelehnt

geändert

passiert

Planungsausschuss

Verwaltungsausschuss

1. März 00

14. März 00

X

X

 

 

 

 

Rat

28. März 00

X

 

 

 

 

 

Beteiligte Ämter/Referate/

Institute

Beteiligung des Rechnungsprüfungsamtes

Anhörungsrecht

des Stadtbezirksrats

Vorlage erfolgt aufgrund Vorschlag/Anreg.d.StBzR

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ja

X

Nein

 

Ja

X

Nein

 

 

Ja

X

Nein

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Überschrift, Beschlussvorschlag

 

 

 

Bebauungsplan "Ackerhof-Ost",               IN 210

Stadtgebiet zwischen Magnikirchstraße, Ackerhof und Georg-Eckert-Straße

 

Satzungsbeschluss

 

 

 

"1.              Der Bebauungsplan 'Ackerhof-Ost', IN 210 wird in der während der Sitzung ausgehäng-ten Fassung als Satzung beschlossen.

 

2.              Die zugehörige Begründung wird beschlossen."

 

 

 

 

 


Der Verwaltungsausschuss der Stadt Braunschweig hat in seiner Sitzung am 4. November 1997 die Auslegung des Bebauungsplanes „Ackerhof Ost“, IN 210 beschlossen.

 

Es wurde von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, gemäß § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gleichzeitig mit der Auslegung durchzuführen.

 

Der Bebauungsplanentwurf hat gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 18. November 1997 bis zum 18. Dezember 1997 öffentlich ausgelegen.

 

Die vorgenommenen Änderungen der Textlichen Festsetzungen und Hinweise, die sich aus Korrekturwünschen der Verwaltung ergeben, werden in der Anlage 1, die während der öffentlichen Auslegung erfolgten Anregungen durch die beteiligten Träger öffentlicher Belange werden in der Anlage 2 erläutert.

 

Die Verwaltung hat zur Verdeutlichung des beabsichtigten Sachverhaltes textliche Ergänzungen in der Begründung vorgenommen. Diese sind durch Markierung innerhalb des Textes hervorgehoben.

 

Außerdem hat die Verwaltung in den Zeichnerischen Festsetzungen in der Anlage 5 die im folgenden beschriebenen redaktionellen Änderungen vorgenommen:

 

  • Es erfolgte die nachrichtliche Übernahme von Kulturdenkmalen, die dem Denkmalschutz unterliegen und die nachrichtliche Übernahme des historischen Standortes des Ackerhof-     Portals .
     
  • Es erfolgte eine verbesserte zeichnerische Darstellung diverser Baulinien und Baugrenzen, weil ein deckungsgleicher Verlauf mit Flurstücks- und Grundstücksgrenzen vorlag.
     
  • Es erfolgte eine durch fehlerhafte Übertragung notwendige Korrektur eines Maßes innerhalb einer Maßkette.

 

Alle vorgenommenen o.g. Änderungen sind redaktioneller Art, haben keine materiell – rechtlichen Änderungen zur Folge und erfordern daher kein erneutes Beteiligungsverfahren.

 

Die Verwaltung empfiehlt daher, den Bebauungsplan als Satzung zu beschließen.

 

 

Folgende Anlagen sind Bestandteil dieser Vorlage:

 

Anlage 1:              Zusammenstellung der nach der Auslegung vorgenommenen Änderungen der textlichen Festsetzungen

Anlage 2: Anregungen der Träger öffentlicher Belange und Stellungnahme der Verwaltung

Anlage 3:              Übersichtskarte

Anlage 4:              Nutzungsbeispiel

Anlage 5:              Zeichnerische Festsetzungen

Anlage 6:              Textliche Festsetzungen und Hinweise

Anlage 7:              Begründung

 

I. V.

 

 

Jaenicke


              Anlage 1

              Stand: 8. Februar 2000

 

 

 

 

Bebauungsplan

Ackerhof-Ost              IN 210

Zusammenstellung der nach der Auslegung vorgenommenen Änderungen der textlichen Festsetzungen und Hinweise, die sich aus Korrekturwünschen der Verwaltung ergeben haben

 

 

Änderungen zu II/3. Maß der baulichen Nutzung

 

Es handelt sich hierbei um eine Änderung der textlichen Festsetzung in der Funk­tion einer redaktionellen Änderung.

 

Fassung zur Auslegung

 

Im Kerngebiet kann gemäß § 16 Abs. 6 BauNVO ausnahmsweise eine Überschreitung der maximal zulässigen GFZ zugelassen werden, wenn die Überschreitung durch Flächen verursacht wird, die aufgrund der unter III Nr. 5 festgesetzten Ausnahmeregelung zugelassen wird.

 

Fassung zur Beschlussvorlage

 

Im Kerngebiet kann gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO ausnahmsweise eine Überschreitung der maximal zulässigen GFZ zugelassen werden, wenn die Überschreitung durch Flächen verursacht wird, die aufgrund der unter III Nr. 5 festgesetzten Ausnahmeregelung zugelassen wird.

 

 

Änderungen zu III/4. Überbaubare Grundstücksfläche

 

Der in der Fassung zur Auslegung verwandte Begriff „Treppenhäuser“ wird durch den Begriff „Treppenräume“ ersetzt. Es handelt sich hierbei um eine redaktionelle Änderung, durch die die Grundzüge der Planung nicht berührt werden.

 

Fassung zur Auslegung

 

Die rückwärtige Baugrenze kann gem. § 23 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise von Treppenhäusern und Wintergärten überschritten werden.

 

 

Fassung zur Beschlussvorlage

 

Die rückwärtige Baugrenze kann gem. § 23 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise von Treppenräumen und Wintergärten überschritten werden.

 

 

Änderungen zu IV/2.4 Sonstige Festsetzungen

 

Die angeregte ergänzende Erläuterung „Bei diesen Anpflanzungen sind heimische Laubbäume mit einem Stammumfang (StU) von 20  25 cm zu verwenden“ vollzieht nach, was rechtlich in der bereits erteilten Fällgenehmigung geregelt und faktisch vollzogen ist.

Fassung zur Auslegung

 

Alle festgesetzten Anpflanzungen sind fachgerecht auszuführen, auf Dauer zu unterhalten und bei Abgang zu ersetzen.

 

 

 

 

Fassung zur Beschlussvorlage

 

Alle festgesetzten Anpflanzungen sind fachgerecht auszuführen, auf Dauer zu erhalten und bei Ab­gang zu ersetzen. Bei diesen Anpflanzungen sind heimische Laubbäume mit einem Stamm-umfang (StU) von 20  25 cm zu verwenden.

 

 


Änderung zu Hinweise

 

Der in der Fassung zur Auslegung verwandte Begriff „Bombenblindgänger“ wird durch den Begriff „Kampfmittel“ ersetzt. Es handelt sich hierbei um eine redaktionelle Änderung, durch die die Grundzüge der Planung nicht berührt wer­den.

 

 

Fassung zur Auslegung

 

Im gesamten Plangeltungsbereich ist mit Bombenblindgängern zu rechnen.

 

 

Fassung zur Beschlussvorlage

 

Im gesamten Plangeltungsbereich ist mit Kampf­mitteln zu rechnen.

 

 


              Anlage 2

              Stand: 8. Februar 2000

 

 

 

 

Bebauungsplan

Ackerhof-Ost              IN 210

Anregungen der Träger öffentlicher Belange und Stellungnahme der Verwaltung

 

 

 

  •      Bezirksregierung Braunschweig

 

  1. Die von Bezirksregierung Braunschweig vorgebrachte Anregung betrifft den vorgesehenen Standort für das Ackerhof-Portal:
    „Das Ackerhof-Portal, das seinen ursprünglichen historischen Standort und seine funktionale Bedeutung verloren hat, sollte einen angemessenen neuen Standort finden, wo es nicht durch Verkehr gefährdet und nicht durch Begleitbaumaßnahmen wie Absperrungen, Poller, Schilder etc. verunklärt wird. Insofern sollte das Portal (etwa analog dem Helmstedter „Türkentor“) in lediglich räumlicher Anlehnung an den historischen Standort wiedererrichtet und nicht dem Verkehr ausgesetzt werden.“ 

    Stellungnahme der Verwaltung:

    Das Ackerhof-Portal ist im Bebauungsplan nur als Symbol gekennzeichnet. Es handelt sich hierbei um die nachrichtliche Übernahme des historischen Standortes. Zu gegebener Zeit wird in einem vertiefenden Planungsprozess erneut und detailliert über den konkreten Standort des Portals unter Berücksichtigung der komplexen Rahmenbedingun­gen diskutiert und entschieden werden.
     
  2. Die künstlerische Gestaltung des dominanten Baublockes zwischen Ackerhof und südlicher Friesenstraße durch den Künstler James Rizzi sollte so vorgenommen werden, dass sie sich dem historischen Kontext angleicht bzw. unterordnet. Die notwendige denkmalpflegerische Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde und dem Institut für Denkmalpflege bei Maßnahmen von besonderer Bedeutung gemäß § 26 NDSchG wird vorausgesetzt.

    Stellungnahme der Verwaltung:

    In einem intensiven Diskussionsprozess mit allen Beteiligten ist die Errichtung des „Rizzi“-Projektes an diesem Standort entschieden worden. Damit wurde ein eindeutiges Bekenntnis zu einer einmaligen und unverwechselbaren städtebaulichen Gestaltung abgegeben. Im Rahmen dieser Gestaltungsabsicht ist die Einbindung in den historischen Kontext vorgenommen worden. Die weitere Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde erfolgt im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens.

 

 

 

 

  •      Evangelisch-lutherische Propstei Stadtkirchenverband Braunschweig

    Die Evangelisch-lutherische Propstei Stadtkirchenverband Braunschweig regt an, „bei der Festsetzung der Geschosszahlen darauf zu achten, dass die
    St. Magnikirche vom Bohlweg aus sichtbar bleibt:“

    Stellungnahme der Verwaltung:

    Die im Bebauungsplan festgesetzten Gebäudehöhen sowie die Zahl der zulässi­gen Geschosse ist Resultat eines langen Abwägungs- und Diskussionsprozesses insbesondere um die Freihaltung der Sichtachse auf den Turm der St. Magni-Kirche.

    Die hier vorgebrachte Anregung wurde im vorliegenden Bebauungsplanverfahren bereits berücksichtigt.

 


- 1 -

 

              Anlage 6

 

 

 

 

 

Bebauungsplan

Ackerhof-Ost              IN 210

Textliche Festsetzungen und Hinweise

 

 


1

 

I              Art der baulichen Nutzung

 

1.              Besonderes Wohngebiet (WB und WB 1)

 

              Unzulässig sind:

      Schank- und Speisewirtschaften,

      Vergnügungsstätten,

      Einzelhandelsbetriebe mit überwiegendem Sexsortiment,

      Tankstellen.

 

2.              Kerngebiet (MK)

 

              Unzulässig sind:

      Betriebe mit Sexdarbietungen,

      Tankstellen,

      Schank- und Speisewirtschaften, in denen mehr als fünf Spielgeräte aufgestellt oder andere Spiele mit Gewinnmöglichkeiten im Sinne des § 33 d Gewerbeordnung (GewO) veranstaltet werden,

      Schank- und Speisewirtschaften mit Geldspielgeräten, ohne direkten Zugang von der Straße,

      Spielhallen und ähnliche Unternehmen im Sinne des § 33 i GewO,

      Einzelhandelsbetriebe mit überwiegendem Sexsortiment.

 

 

II              Maß der baulichen Nutzung

 

1.              Bei der Ermittlung der Geschoßfläche ist gemäß § 21 a Abs. 4 Nr. 3 BauNVO die Fläche von Stellplätzen und Garagen in Vollgeschossen nicht mitzurechnen.

 

2.              Die festgesetzten Höhen baulicher Anlagen beziehen sich auf NN (§ 18 Abs. 1 BauNVO).

 

3.              Im Kerngebiet kann gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO ausnahmsweise eine Überschreitung der maximal zulässigen GFZ zugelassen werden, wenn die Überschreitung durch Flächen verursacht wird, die aufgrund der unter III Nr. 5 festgesetzten Ausnahmeregelung zugelassen wird.

 


III              Überbaubare Grundstücksfläche

 

1.              Garagen und Stellplätze sind gemäß § 12 Abs. 6 BauNVO nur innerhalb der Baugrenzen oder der dafür festgesetzten Flächen zulässig.

 

2.              In den mit MK und WB 1 gekennzeichneten Baugebieten sind gemäß § 12 Abs. 6 BauNVO Stellplätze und Garagen innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen ausgeschlossen.

 

3.              Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO Nebenanlagen im Sinne von § 14 Abs. 1 BauNVO ausgeschlossen mit Ausnahme von Einfriedungen, Teppichklopfstangen, Müllboxen, die von öffentlich zugänglichen Flächen nicht einsehbar sind, sowie Kleinkinderspielplätzen.

 

4.              Die rückwärtige Baugrenze kann gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise von Treppenräumen und Wintergärten bis zu 2,0 m überschritten werden.

 

5.              Im Kerngebiet können gemäß § 23 Abs. 2 und Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zur Realisierung einer besonderen künstlerischen Gestaltung des Gebäudes die festgesetzten Baugrenzen und Baulinien um bis zu 2,0 m überschritten sowie die festgesetzten Baulinien um bis zu 1,0 m unterschritten werden.

 

 

IV              Sonstige Festsetzungen

 

1.              Stellplätze

Oberirdische Stellplätze und ihre Zufahrten dürfen nur mit einem offenfugigen kleinteiligen Pflaster befestigt werden und sind nach IV 2.2 zu begrünen.

 

2.              Begrünung

 

2.1              Die gemäß zeichnerischer Festsetzung zu erhaltenden Bäume sind dauerhaft zu unterhalten. Bei Abgang ist eine Ersatzpflanzung erforderlich.

 

2.2              Oberirdische Stellplätze sind mit Pergolen zu überdecken, die mit mind. 2 Kletterpflanzen je Stellplatz zu begrünen sind.


2.3              Flachdächer über 20 m² sind vollflächig zu begrünen. Ausgenommen sind Dachterrassen und lichtdurchlässige Teilflächen.

 

2.4              Alle festgesetzten Anpflanzungen sind fachgerecht auszuführen, auf Dauer zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Bei diesen Anpflanzungen sind heimische Laubbäume mit einem Stamm-umfang (StU) von 20-25 cm zu verwenden.

 

 

Hinweise

 

Im gesamten Plangeltungsbereich ist mit Kampfmitteln zu rechnen.

 

 


- 1 -

 

              Anlage 7

 

 

 

 

 

Bebauungsplan

Ackerhof-Ost              IN 210

Begründung

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Inhaltsverzeichnis:

 

1.              Rechtsgrundlagen

 

2.              Bisherige Rechtsverhältnisse

 

3.              Anlaß und Ziel des Bebauungsplanes

 

4.              Begründung der Festsetzungen

 

5.              Zusammenstellung wesentlicher Daten

 

6.              Wesentliche Auswirkungen des Bebauungsplanes

 

7.              Bodenordnende und sonstige Maßnahmen, für die der Bebauungsplan die Grundlage bilden soll

 

8.              Außer Kraft tretende Bebauungspläne

 

 

 

Begründung vom: 08.02.2000


1.              Rechtsgrundlagen             

 

a)              Baugesetzbuch (BauGB)

in der Neufassung vom 27.08.1997 (BGBl. I S. 2141, BGBl. 1998 I
S. 137)

 

b)              Baunutzungsverordnung (BauNVO)

in der Fassung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466, 479)

 

c)              Planzeichenverordnung (PlanzV)

in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58)

 

d)              Niedersächsische Gemeindeordnung (NGO)

in der Neufassung vom 22.08.1996 (Nds. GVBl. S. 382), zuletzt geändert durch Gesetz vom 12. März 1999 (Nds. GVBl. S. 74, 77)

 

 

 

2.              Bisherige Rechtsverhältnisse             

 

a)  Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan stellt für den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes gemischte Baufläche dar. Aus diesen Darstellungen läßt sich der Bebauungsplan entwickeln.
 

b)  Bebauungspläne

Für den Geltungsbereich des IN 210 gilt der Bebauungsplan IN 206 vom 21.10.1996. Es handelt sich hierbei um einen sogenannten „einfachen“ Bebauungsplan, der ausschließlich die Art der zulässigen Nutzung regelt, insbesondere die Zulässigkeit von Gaststätten.
 

c)   Sanierungsgebiet

Der gesamte Plangeltungsbereich liegt in dem mit Satzung vom 20.01.1981 und den dazu ergangenen Änderungen förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet Innenstadt.

 

 

3.              Anlaß und Ziel des Bebauungsplanes             


Das Magniviertel, dessen nördlicher Rand durch Kriegseinwirkungen zerstört und durch Abriß des Schlosses sowie durch die neu trassierte Georg-Eckert-Straße seinen Bezug zum nördlich angrenzenden Stadtgefüge verloren hat, soll durch das Bauprojekt Ackerhof einen neuen Abschluß erhalten.

 



Von dem in den 70er Jahren im Bereich Ackerhof durchgeführten Wettbewerb „Wohnen in der städtebaulichen Verdichtung“ wurde bisher nur der erste Bauabschnitt, das Projekt Ackerhof-West, ausgeführt.

Der zweite Bauabschnitt, das Ackerhof-Ost-Projekt, konnte bisher nicht realisiert werden, da aufgrund komplizierter Grundstücksverhältnisse und fehlenden verbindlichem Planungsrechts kein Investor gefunden werden konnte.

Zwischenzeitlich konnte die Stadt für das Projekt wichtige Grundstücke hinzuerwerben, und es gelang, Investoren zu interessieren.

Das nunmehr entwickelte Planungskonzept umfaßt mehrere Einzelbaukörper und lehnt sich an den alten Stadtgrundriß an.

Die einzelnen Baukörper im Bereich ehemalige Friesenstraße und Georg-Eckert-Straße ergänzen mit ihrer angemessenen Höhenstaffelung die vorhandene Stadtstruktur in der Form, daß sich die Bebauung einerseits wie „Zwiebelschalen“ um die Magnikirche herum aufbaut und andererseits die ehemalige Friesenstraße in ihrem südlichen Abschnitt wieder sichtbar gemacht wird.

Zwischen der ehemaligen Friesenstraße und der bereits realisierten Bebauung Ackerhof-West ist ein asymmetrischer punktförmig betonter Baukörper vorgesehen, der zwischen der Höhe des Ackerhof-West-Projektes und der niedrigen Bebauung des Magniviertel vermittelt. Zum Ackerhof hin bildet er eine raumbildende Platzwand.

Darüber hinaus soll auch das Ackerhof-Portal wieder aufgestellt werden. Die Aufstellung des Portals im Bereich des historischen Standortes wird die räumliche Wirkung des Ackerhofes entscheidend mitprägen. Mit der Realisierung des Ackerhof-Ost-Projektes wird das Magniviertel einen angemessenen städtebaulichen Abschluß erhalten, der zwischen der kleinmaßstäblichen historischen Struktur und der großmaßstäblichen Bebauung der 70er und 80er Jahre einen Brückenschlag bildet.

Da das Projekt eine Reihe von Maßnahmen, wie Entwidmung und Umgestaltung von Verkehrsflächen sowie Grundstücksneuordnungen, erfordert und nachbarliche Belange durch Unterschreitung von Grenzabständen berührt werden, soll ein Bebauungsplan aufgestellt werden, der den betroffenen Teilbereich des „einfachen“ Bebauungsplanes IN 206 „Magniviertel“ ersetzt. Der Bebauungsplan dient der Rechtssicherheit sowohl der Bauherren als auch der benachbarten Grundstückseigentümer.

 

 

4.              Begründung der Festsetzungen


Der Plangeltungsbereich enthält unterschiedliche Regelungsdichten. Die Flächen, auf denen die Neubebauung realisiert werden soll, enthalten umfassende Festsetzungen, um den Bebauungsentwurf konkret festzuschreiben.
 



Für den bereits bebauten Abschnitt Magnikirchstraße und Hinter der Magnikirche wird auf die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung verzichtet. Aufgrund der heterogenen Altstadtbebauung und der unterschiedlichen Grundstücksgrößen variieren die tatsächlich vorhandenen Grund- und
Geschoßflächenzahlen erheblich. Die im Plangeltungsbereich für den bebauten Teil getroffenen Festsetzungen sind deshalb auf ein situationsbedingtes Mindestmaß reduziert.

Neben der Nutzungsregelung in Form einer Gebietsartfestsetzung besteht für Bauvorhaben das Einfügungsgebot in die nähere Umgebung. Für die Beurteilung der planungsrechtlichen Zulässigkeit eines Vorhabens bedeutet dies, daß alles, was nicht im Bebauungsplan geregelt wird, nach § 30 Abs. 3 BauGB zu beurteilen ist.

 

4.1.              Art der baulichen Nutzung

 

4.1.1      Besonderes Wohngebiet (WB)

Für die Bereiche östlich der ehemaligen Friesenstraße wird als Gebietsart wie in den Nachbarbereichen besonderes Wohngebiet (WB) gemäß § 4 a BauNVO festgesetzt, eine Festsetzung, die für überwiegend bebaute Gebiete mit einer „besonderen Eigenart“ in Form einer gesetzlich näher definierten Nutzungsstruktur mit vorrangigem Wohnen gedacht ist.

Das Gebiet östlich der ehemaligen Friesenstraße ist städtebaulich als Teil der Baustrukturen im Umfeld der Magnikirche zu betrachten, die als Einheit aufzufassen und daher vom Bebauungsplan IN  206 insgesamt erfaßt sind.

Dieses Gebiet wird als ein vorhandenes, überwiegend bebautes Gebiet eingestuft, weil es in seiner Gesamtheit als baulich genutzt erscheint. Überwiegend bebaute Gebiete können mehr oder weniger große Baulücken aufweisen.

Neben dem Merkmal des überwiegend Bebauten erlangt das weitere Merkmal eines besonderen Wohngebietes, seine „besondere Eigenart“ die größere Bedeutung, weil sich in diesem das eigentlich Konstitutive des Baugebietstyps deutlicher zeigt als in dem Kriterium des „überwiegend“ Bebauten.

Durch die besondere Eigenart unterscheidet sich die Gebietsart besonderes Wohngebiet (WB) von den anderen in der BauNVO definierten Baugebietsarten, vor allem vom allgemeinen Wohngebiet und vom
Mischgebiet. Eine Festsetzung als allgemeines Wohngebiet würde die vorhandenen gewerblichen Nutzungen, die über den Zulässigkeitskatalog des allgemeinen Wohngebietes hinausgehen, nicht berücksichtigen. Eine Festsetzung als Mischgebiet würde darüber hinaus weitergehende störende Nutzungen zulassen und der gewerblichen Nutzung den gleichen Stellenwert wie dem Wohnen einräumen.


Die Festsetzung „besonderes Wohngebiet“ wird in diesem Sinne der besonderen Eigenart und Nutzungsstruktur des Magniviertels am ehesten gerecht.

Das Magniviertel ist ein innerstädtisches Wohngebiet, das aufgrund ausgeübter Wohnnutzung und vorhandener gewerblicher Nutzung und sonstiger Anlagen gemäß § 4 a Absatz 2 BauNVO eine besondere Eigenart aufweist und in dem unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt werden soll.
Die Gebietsart besonderes Wohngebiet (WB) gibt dem Wohnen eindeutig den Vorrang und die gewerblichen Nutzungen und sonstigen Anlagen sind nur in dem Umfang zulässig, soweit sie mit der Wohnnutzung vereinbar sind.

Da die Nutzungsstruktur für das Neubauprojekt östlich der ehemaligen Friesenstraße ebenso vielfältig und variabel gestaltet werden soll wie die des angrenzenden Altstadtquartieres, soll die Gebietsart nicht geändert, sondern wie in dem Bebauungsplan IN 206 „Magniviertel“ als besonderes Wohngebiet (WB) festgesetzt werden einschließlich der bisher geltenden Textlichen Festsetzungen bezüglich Nutzungseinschränkungen. Demnach sind Gaststätten entsprechend dem beschlossenen Gaststättennutzungskonzept ausgeschlossen. Darüber hinaus sind auch die in besonderen Wohngebieten ausnahmsweise zulässigen Tankstellen ausgeschlossen.

 

4.1.2              Kerngebiet (MK)

In den bisher geltenden Bauleitplänen ist die Fläche westlich der ehemaligen Friesenstraße als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt worden. Auch der Bebauungsplan IN 206 „Magniviertel“, der das mit dem Sanierungsrahmenplan beschlossene Gaststättennutzungskonzept in verbindliches Planungsrecht umsetzte, hatte für diesen Abschnitt kein neues Baurecht geschaffen. Dieses sollte dem Bauleitplanverfahren zum Ackerhof-Ost-Projekt vorbehalten sein.

Als Gebietsart wird Kerngebiet (MK) gemäß § 7 BauNVO festgesetzt. Aufgrund der exponierten Lage des geplanten Baukörpers und der unmittelbaren Nachbarschaft zu dem ebenfalls im Kerngebiet liegenden Ackerhof-West-Projekt ist für diesen Abschnitt überwiegend gewerbliche Nutzung, wie Dienstleistungsbetriebe, Büros etc., vorgesehen.

Da dieser Bereich als Hauptzugang zum Magniviertel eine besondere städtebauliche Bedeutung hat, sollen hier jedoch Nutzungen, die weitgehend dem Rotlicht- und Vergnügungsmilieu zugeordnet werden können, ausgeschlossen werden. Damit werden die im Bebauungsplan IN 206, „Magniviertel“ getroffenen Nutzungseinschränkungen von Kerngebieten noch weiter differenziert.

Die vorgesehene Festsetzung als Kerngebiet führt jedoch auch zu einer Modifizierung des 1991 vom Rat im Zusammenhang mit dem Sanierungsrahmenplan beschlossenen Gaststättennutzungskonzeptes. Nach diesem

Konzept war entsprechend der jeweiligen Störanfälligkeit des Quartiers eine Gliederung in drei Bereiche vorgesehen: Bereiche mit uneingeschränkter Zulässigkeit von Gaststätten in den Randzonen des Magniviertel an der Auguststraße, der Stobenstraße und der Georg-Eckert-Straße (MK-Gebiete); Bereiche, in denen weitere Gaststätten über die vorhandenen hinaus nicht zugelassen werden sollen sowie Bereiche, in denen keine Gaststätten zulässig sein sollen. Die Zuordnung der Fläche zwischen Ackerhof und ehemaliger

Friesenstraße war vor der Beschlußfassung des Sanierungsrahmenplanes kontrovers diskutiert worden. Da seinerzeit das Projekt Ackerhof-Ost nicht konkret genug und eine negative Auswirkung auf die Umgebung nicht ausreichend abzuschätzen war, wurde diese Fläche den Bereichen zugeordnet, wo keine Gaststätten zugelassen werden sollten.

Die Bebauungsplanfestsetzung sieht nun keinen Ausschluß von Gaststätten vor, weil der Baukörper ist in der Form gegliedert, daß der geplante Bauabschnitt östlich der ehemaligen Friesenstraße eine Schutzfunktion gegenüber der Wohnbebauung Hinter der Magnikirche übernehmen kann und damit Emissionen aus dem Bereich des Ackerhofes abschirmt. Eine Beeinträchtigung der vorhandenen Wohnbebauung durch das Zulassen einer Gaststätte in dem zwischen ehemaliger Friesenstraße und Ackerhof geplanten Bauteil ist somit nicht zu befürchten.

Auch im Hinblick auf die Auswirkungen auf die Verkehrssituation im Magniviertel erscheint der Nichtausschluß einer Gaststätte vertretbar, da das gemeinsam mit dem Sanierungsrahmenplan beschlossene und bereits schrittweise umgesetzte Verkehrskonzept eine Entspannung des durch Ortsfremde verursachten Parksuchverkehrs bewirkt hat. Es ist zu erwarten, daß mit der weiteren Umsetzung des Verkehrskonzeptes eine nachhaltige Verbesserung der Verkehrssituation erreicht wird.

 

4.2              Maß der Nutzung

Der Bebauungsentwurf Ackerhof-Ost orientiert sich an der näheren Umgebung und vermittelt zwischen der kleinteiligen Struktur des Altstadtviertels und der dominanten neuzeitlichen Bebauung an der Georg-Eckert-Straße. Dementsprechend variiert auch das Maß der baulichen Nutzung.
 

4.2.1      Geschoßzahl / Höhe der baulichen Anlagen

Für den Bereich des Kerngebietes ist eine Staffelung der Geschosse von der ehemaligen Friesenstraße mit drei Vollgeschossen bis zum Ackerhof mit fünf Vollgeschossen einschließlich Staffelgeschoß geplant. Dieser Höhenversprung soll den Übergang zwischen dem Ackerhof-West-Projekt und der Altstadtbebauung ausgleichen. Östlich der ehemaligen Friesenstraße variieren die Hauptbaukörper zwischen drei und vier Vollgeschossen.

Bei einer Festsetzung der zulässigen Geschoßzahlen kann aufgrund von unterschiedlichen Geschoßhöhen die Höhe von Gebäuden erheblich variieren. Es soll jedoch gewährleistet werden, daß der westliche Bauabschnitt

niedriger wird als das dominante Ackerhof-West-Projekt. Darüber hinaus soll die Magnikirche vom Bohlweg aus sichtbar bleiben.

Die Gebäude östlich der ehemaligen Friesenstraße und der daran östlich anschließende Baukörper an der Georg-Eckert-Straße soll sich der Höhenentwicklung der angrenzenden historischen Bebauung anpassen und sie nicht überschreiten. Es ist daher notwendig, über die festgesetzte Zahl der zulässigen Geschosse hinaus auch die Firsthöhen und die Höhe der dem öffentlich Raum zugekehrten Traufen zu regeln.

 

4.2.2      Grundflächenzahl (GRZ) / Geschoßflächenzahl (GFZ)

Die Umgebung des Plangebietes ist geprägt sowohl durch eine verdichtete Altstadtbebauung als auch durch eine stark verdichtete Kerngebietsnutzung.
Da mit der neuen Bebauung eine Arrondierung des vorhandenen Quartiers erreicht werden soll, ist es erforderlich, aufgrund der städtebaulichen gewünschten Bauvolumen und der beengten Grundstückssituationen Überschreitungen der Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung im Sinne von § 17 Abs. 3 BauNVO zuzulassen.

Die Obergrenzen der Grundflächenzahlen entsprechend der Gebietsart können eingehalten werden. Es ergeben sich jedoch Überschreitungen der Geschoßflächenzahlen in zwei Bereichen.

Für den einen Bereich, den des Kerngebietes, wird eine GFZ von 3,75 festgesetzt. Durch Vergrößerung des Baugrundstückes mit nicht überbaubaren Grundstücksflächen würde die GFZ (Verhältnis Geschoßfläche zu Grundstücksfläche) verringert werden können. Da jedoch die das Gebäude umschließenden Flächen der Öffentlichkeit zugänglich bleiben und eine einheitliche Gestaltung der Verkehrs- bzw. Platzflächen ermöglicht werden soll, scheidet diese Anwendung aus. Im übrigen würde sich das Verhältnis des Bauvolumens zu den umgebenden Freiflächen in diesem konkreten Fall nicht verändern.

Für den anderen Bereich, den Bauabschnitt auf der Ostseite der ehemaligen Friesenstraße, wird im Rahmen der Blockrandschließung eine weitere Überschreitung der Obergrenze bei der Festsetzung der GFZ erforderlich. Die festgesetzte GFZ orientiert sich an der Ausnutzung der benachbarten Grundstücke dieses Baublockabschnittes. Damit trotz der hohen Ausnutzung die Funktionsfähigkeit des Bodens erhalten und eine Beeinträchtigung der Wohnruhe sowie des Kleinklimas vermieden wird, werden auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Nebenanlagen sowie Garagen und Stellplätze weitgehend ausgeschlossen.

 

4.2.3      Stellplätze und Garagen

Es war beabsichtigt, die nach Bauordnungsrecht erforderlichen Stellplätze für die Neubebauung innerhalb der geplanten Gebäude unterzubringen. Die für die einzelnen Abschnitte erforderlichen Stellplätze sollten möglichst in

dem östlichsten einzelstehenden Bauabschnitt in einer Tiefgarage zusammengefaßt werden. Kann der Nachweis der erforderlichen Stellplätze im östlichsten Bauabschnitt gemäß § 47 Abs. 7 NBauO nicht erbracht werden, so muß er durch Ablösung gemäß § 47a NBauO erfolgen.


Da im Bereich des östlichsten Bauabschnittes mit einem hohen Grundwasserstand zu rechnen ist, kann das dort vorgesehene Garagengeschoß nicht tief in den Boden abgesenkt werden. Darüber hinaus besteht ein Geländegefälle von der Georg-Eckert-Straße zum Blockinnenbereich, so daß baurechtlich keine Tiefgarage, sondern ein Vollgeschoß vorliegt, das an sich auf die bauliche Ausnutzung anzurechnen wäre. Da zum einen Stellplätze auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen ausgeschlossen sind und zum anderen die Stellplätze für mehrere Gebäude zusammengefaßt werden sollen, sollte dieses nicht zu Lasten der baulichen Ausnutzung eines einzelnen Grundstückes geschehen. Aus diesem Grund wird festgesetzt, daß entsprechend § 21 a Abs. 3 und 4 BauNVO die Stellplätze nicht auf die bauliche Ausnutzung angerechnet werden.

 

4.3              Bauweise / überbaubare Grundstücksfläche

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baulinien und Baugrenzen bestimmt. Für den Abschnitt der Neubebauung sind die überbaubaren Flächen auf den konkreten Bebauungsentwurf zugeschnitten.

Baulinien werden im Bereich der ehemaligen Friesenstraße und am Beginn des Ackerhofes festgesetzt, um die für ein Altstadtquartier charakteristische Enge im Straßenraumprofil zu erzeugen und eine Abweichung von den Abstandsvorschriften im Sinne von § 13 Abs. 1 Nr. 3 NBauO zu ermöglichen. Es ist beabsichtigt, den geplanten Baukörper zwischen Ackerhof und ehemaliger Friesenstraße (MK-Gebiet) von dem New Yorker Künstler James Rizzi gestalten zu lassen. Geplant ist nicht nur eine bloße Fassadengestaltung, sondern die künstlerische Ausgestaltung soll sich dreidimensional entwickeln.  Um die Realisierung einer besonderen künstlerischen Gestaltung des Gebäudes zu ermöglichen, soll im Kerngebiet gemäß § 23 Abs. 2 und Abs. 3 BauNVO zugelassen werden, daß ausnahmsweise die festgesetzten Baugrenzen und Baulinien um bis zu 2,0 m überschritten sowie die festgesetzten Baulinien um bis zu 1,0 m unterschritten werden können. Daraus können sich entsprechende Veränderungen der Abgrenzung des Baugrundstückes zur öffentlichen Verkehrsfläche ergeben.

Für den Abschnitt der vorhandenen Bebauung sind nennenswerte bauliche Erweiterungen kaum zu erwarten. Eine gezielte Regelung, insbesondere die Festsetzung einer rückwärtigen Baugrenze, ist jedoch notwendig, um über die Definition der nicht überbaubaren Fläche auch bauliche Nebenanlagen ausschließen zu können.

Im Bereich der durchgehenden Blockränder wird die geschlossene Bauweise festgesetzt. Auf eine gesonderte Festsetzung der Bauweise im Bereich des Kerngebietes sowie der vorhandenen Bebauung wird verzichtet.

 


4.4              Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und
Landschaft             
 

4.4.1              Eingriff in Natur und Landschaft im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes

Der Gesetzgeber hat im Rahmen des sogenannten „Baurechtskompromisses“ Bauvorhaben im unbeplanten Innenbereich nicht als Eingriffe gewertet, um auf diese Weise städtebaulich sinnvolle Innenentwicklungen zu fördern.

Bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes in einer bebauten Ortslage ist daher nicht der tatsächliche Eingriff maßgeblich, sondern nur der Anteil, der aufgrund der neuen Planung erstmalig oder über das bisher zulässige Maß der baulichen Nutzung hinaus neue oder insgesamt höhere Versiegelungen erwarten läßt.

Für den Plangeltungsbereich sind in dieser Hinsicht zwei Fallgestaltungen zu untersuchen.

In dem Bereich westlich der ehemaligen Friesenstraße wird gegenüber dem bisher geltenden Bebauungsplan IN 206 „Magniviertel“ neues Baurecht in Form einer Kerngebietsausweisung geschaffen. Da der bisherige Bebauungsplan für diesen Bereich öffentliche Verkehrsfläche festsetzt, wird durch die geplante Nutzung jedoch keine weitergehende Versiegelung zugelassen.

In dem Bereich östlich der ehemaligen Friesenstraße wird vorhandenes Planungsrecht geändert. Der bisher geltende Bebauungsplan IN 206 „Magniviertel“ setzt für die entsprechende Fläche lediglich die Gebietsart fest, so daß für die Beurteilung des bisher zulässigen Maßes der baulichen Nutzung auf das in der näheren Umgebung vorhandene zurückzugreifen ist.

Die bauliche Ausnutzung der benachbarten Grundstücke weist eine durch-schnittliche Überbauung von 60 % auf. Der Höchstwert liegt bei ca. 90 %.

Der Bebauungsplan IN 210 „Ackerhof-Ost“ setzt nunmehr das zulässige Maß der baulichen Nutzung für die Neubebauung fest. Die in Aussicht genommene
Grundflächenzahl von 0,6 läßt keine weitergehende Versiegelung zu. Zusammenfassend ist festzustellen, daß für beide Fallgestaltungen keine zusätzlichen Versiegelungen über das bisher zulässige Maß zu erwarten sind. Die Eingriffsregelung kommt daher nicht zur Anwendung.

 

4.4.2              Bepflanzung

Aufgrund der relativ langen Planungsphase des Projektes und Brachlage der Bauflächen hat sich zwischenzeitlich ein ansehnlicher Bewuchs entwickelt. Mehrere Bäume haben nunmehr eine Größe erreicht, die von der Baumschutzsatzung betroffen werden. Eine Reihe von Bäumen fällt der Neubebauung zum Opfer.

Ersatzpflanzungen sind sowohl auf den öffentlichen Verkehrsflächen als auch
auf den privaten Freiflächen vorgesehen. Der Umfang der Ersatzpflanzungen wird durch die Baumschutzsatzung geregelt, wobei für einen Teil der neu anzupflanzenden Bäume städtebaulich wirksame Standorte festgesetzt werden.

Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen werden Nebenanlagen und Stellplätze weitgehend ausgeschlossen. Durch zusätzliche Begrünungsfestsetzungen soll trotz der hohen baulichen Ausnutzung eine angemessene Durchgrünung des Blockinnenbereiches erreicht werden, die sich nicht nur optisch, sondern auch positiv auf das Mikroklima auswirkt.

Flachdächer mit einer Größe über 20 m² sind vollflächig zu begrünen. Ausgenommen sind Dachterrassen und lichtdurchlässige Teilflächen.
Es wird davon ausgegangen, daß die Errichtung von Dachterrassen gestalterisch vertretbar und in einer funktional angemessenen Größe von ca. 30 m² je Wohneinheit erfolgt. Dies ermöglicht eine Bebauung mit guter Wohnqualität und fügt sich architektonisch und städtebaulich in den Charakter des Gebietes ein.

 

4.5              Öffentliche Verkehrsflächen

Der im westlichen Abschnitt des Plangeltungsbereiches vorgesehene Baukör-per zwischen Ackerhof und ehemaliger Friesenstraße stellt nicht nur eine

formale Änderung einer bisher festgesetzten öffentlichen Verkehrsfläche in Baufläche dar, sondern zieht auch tatsächlich Eingriffe und Umbaumaßnahmen im Straßenraum nach sich.

Insbesondere wird der Straßenraum der ehemaligen Friesenstraße in der Breite auf ein lichtes Maß von 7,0 m reduziert und als Fußgängerzone ausgebaut. Damit verbunden werden die Senkrechtstellplätze an der ehemaligen Friesenstraße entfallen und überbaut. Mit dem Ausbau der ehemaligen Friesenstraße soll der Höhenunterschied zwischen Ackerhof und Georg-Eckert-Straße ausgeglichen werden, so daß die vorhandene Treppe entfallen kann.

Eine Veränderung des Straßenraumes in der Breite erfährt auch der Einmündungsbereich des Ackerhofes in die Georg-Eckert-Straße. Hier ist eine geringfügige Verengung der einzelnen Fahrbahnen auf jeweils 3,0 m und eine Veränderung des Geh- und Radweges vorgesehen.

Die vorgesehenen Maßnahmen sollen im Rahmen der geplanten Umgestaltung des Ackerhofes nach Abschluß der Hochbaumaßnahmen am Ackerhof und der ehemaligen Friesenstraße ausgeführt werden. In diesem Zusammenhang soll das Ackerhofportal im Bereich des historischen Standortes wieder aufgebaut werden. Die endgültige Lage ist noch nicht abschließend geklärt, da sich hieraus Auswirkungen auf das Verkehrskonzept Magniviertel sowie die Platzgestaltung ergeben können.

 

5.              Zusammenstellung wesentlicher Daten             


Öffentliche Verkehrsflächen              ca. 3.100 m²
WB-Gebiet              ca. 3.600 m²
MK-Gebiet              ca.    400 m²
Plangebiet gesamt              ca. 7.100 m²

 

 

6.              Wesentliche Auswirkungen des Bebauungsplanes             

 

6.1              Maßnahmen

Für die Freimachung der zu bebauenden Fläche zwischen Ackerhof und ehemaliger Friesenstraße sind eine Reihe von Leitungsverlegungen erforderlich, insbesondere die Verlegung des kanalisierten Wendenmühlengrabens. Nach Abschluß der Hochbaumaßnahmen bzw. bei entsprechendem Baufortschritt soll der Ackerhof und die ehemalige Friesenstraße umgestaltet und das Ackerhofportal wieder aufgestellt werden.
 

 

6.2              Kosten

Verlegung des Wendenmühlengrabens              bereits ausgeführt
Verlegung von Leitungen              bereits ausgeführt
Umgestaltung von Verkehrsflächen              ca. 680.000 DM
Aufstellung des Ackerhof-Portales              ca. 1.000.000 DM


Die erforderliche Maßnahme „Umgestaltung von Verkehrsflächen“ soll aus Städtebauförderungsmitteln finanziert werden.

Die Entscheidung der Ratsgremien über die Aufstellung des Ackerhof-Portals wurde zurückgestellt. Die ursprünglich in Betracht gezogene Finanzierung hierfür aus Städtebauförderungsmitteln ist nicht mehr möglich.

 

 

7.              Bodenordnende und sonstige Maßnahmen, für die der Bebauungsplan die Grundlage bilden soll             


Im Bereich der vorhandenen Bebauung Hinter der Magnikirche und der geplanten Bebauung östlich der ehemaligen Friesenstraße sowie der Georg-Eckert-Straße ist eine Grundstücksneuordnung vorgesehen, die noch nicht abschließend erfolgt ist. Der überwiegende Teil der betroffenen Grundstücke befindet sich im Eigentum der Stadt. Es wird zunächst eine freiwillige Neuordnung angestrebt.

 

 

8.              Außer Kraft tretende Bebauungspläne             


Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplan tritt der betroffene Teilbereich des Bebauungsplanes IN 206 „Magniviertel“ außer Kraft.