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Rat und Stadtbezirksräte

Vorlage - 14836/11  

Betreff: Umbau der Westtribüne des Eintracht-Stadions
Erweiterung des Bauprogramms und Mehrkosten
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage
Federführend:65 Fachbereich Hochbau und Gebäudemanagement   
Beratungsfolge:
Bauausschuss
30.11.2011 
Bauausschuss ungeändert beschlossen  (14836/11)  
Rat der Stadt Braunschweig
13.12.2011 
Rat ungeändert beschlossen  (14836/11)  
Verwaltungsausschuss
06.12.2011    Verwaltungsausschuss      
Verwaltungsausschuss
13.12.2011    Verwaltungsausschuss      

Sachverhalt

1

 

Stadt Braunschweig

 

TOP

 

 

 

Der Oberbürgermeister

Drucksache

Datum

FB Hochbau und Gebäudemanagement

14836/11

25. Nov. 2011

Betrieb gewerblicher Art „Verpachtung Stadion“

 

 

 

 

Vorlage

Beratungsfolge

 

Sitzung

 

Beschluss

 

 

Tag

Ö

N

ange-nom-men

abge-lehnt

geän-dert

pas-siert

Bauausschuss

Verwaltungsausschuss

30.11.2011

06.12.2011

X

 

X

 

 

 

 

Rat

13.12.2011

X

 

 

 

 

 

Beteiligte Fachbereiche / Referate / Abteilungen

Beteiligung
des Referates 0140

Anhörungsrecht des Stadtbezirksrats

Vorlage erfolgt aufgrund Vorschlag/Anreg.d.StBzR

Fachbereich 20

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ja

X

Nein

 

 

Ja

X

Nein

 

 

Ja

X

Nein

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Überschrift, Beschlussvorschlag

 

Umbau der Westtribüne des Eintracht-Stadions

Erweiterung des Bauprogramms und Mehrkosten

 

 

Unter der Voraussetzung, dass Eintracht verbindlich zusagt, die entstehenden Mehrkosten durch erhöhte Pachtzahlungen auszugleichen, empfiehlt die Verwaltung, wie folgt zu beschließen:

 

„ 1. Gegenüber dem Objekt- und Kostenfeststellungsbeschluss vom 22. Februar 2011, 

      wird das Bauprogramm auf Wunsch von Eintracht um folgende Punkte erweitert:

 

1.1Die Bruttogrundfläche erhöht sich von rd. 10.348 m² auf rd. 11.020 m² (6 %), damit der Businessbereich um rd. 520 m² vergrößert werden kann.

 

1.2Die Anzahl der Business-Plätze wird zu Lasten der Gesamtsitzplatzkapazität von 1.000 auf 1.100 erhöht.

 

1.3Die Anzahl der Presseplätze wird zu Lasten der Gesamtsitzplatzkapazität auf den Standard der 1. Bundesliga von 41 auf 97 Plätze erhöht.

 

1.4Es wird ein zusätzlicher Umkleide- und Sanitärbereich mit einer Größe von 82 m² für den Kraftraum hergestellt.

 

2. Die notwendigen Haushaltsmittel zur Finanzierung der zusätzlichen Investitionskosten von

rd. 439.600 € sind in das Investitionsprogramm 2011 – 2015 aufzunehmen. Im Umfang der höheren Pachtzahlungen für das Eintracht-Stadion wird der städtische Haushalt (mittelbar) entlastet.“

 

 

 

Begründung:

 

1. Grundlagen des Umbaus

 

Nach dem positiven Votum der Bürgerbefragung vom 6. Februar 2011 hat der Rat der Stadt
am 22. Februar 2011 den Umbau der Westtribüne des Eintracht-Stadions auf Grundlage des Entwurfs des Architekturbüros Schulitz (Sieger des Wettbewerbs 2006) und auf Basis der
Kostenberechnung vom 8. Februar 2011 mit Gesamtkosten in Höhe von 14,5 Mio. € netto beschlossen. Die Mittel wurden entsprechend in den Haushaltsplan 2011 sowie ins Investitionsprogramm 2011 – 2013 aufgenommen.

 

Die ursprüngliche Schulitz-Planung sieht die Schaffung eines Gastronomie- und Tagungs­bereichs (Business-Bereich) mit ca. 1.000 Businessplätzen und die Gesamtzahl von ca. 4.132 Stadionplätzen im Bereich der Westtribüne vor. Die Kostenanteile für die Umbaumaß-nahme wurden aufgrund der ursprünglichen Planung aus dem Jahr 2006 fortgeschrieben und geben die Summe der Baukosten mit 14,5 Mio. € netto an.

 

Diese Planung und die Kostenberechnungen waren detailliert sowohl Gegenstand der Bürger-befragung als auch in der Begründung der Ratsvorlage dargestellt und sind somit bindend.

 

Teil des Ratsbeschlusses vom 22. Februar 2011 war zudem, aufgrund der positiven Erfahrungen beim Ausbau der Nordkurve 2009/2010 erneut die Stadthalle Braunschweig Betriebsgesellschaft mbH auf Basis des anzupassenden Dienstleistungsvertrags vom

20. März 2009 mit der Durchführung der Baumaßnahme zu beauftragen.

 

2. Zusätzliche Wünsche des Nutzers Eintracht

 

Im März 2011 hat Eintracht bei einem Architektengespräch darauf hingewiesen, dass der Gastronomiebereich nicht in der nach dortiger Ansicht wünschenswerten Größe geplant wurde. In diesem Zusammenhang wünschte der Verein auch eine Erhöhung der Anzahl der Business-Plätze von bisher 1.000 auf 1.100, zudem sollte aus Sicht des Vereins eine dem Standard der 1. Bundesliga entsprechende Erhöhung der Anzahl der Presseplätze von ursprünglich vorge-sehenen 41 auf 97 Plätze erfolgen. Ausgehend von diesen Änderungen würde sich die Gesamt-sitzplatzkapazität der Haupttribüne von 4.132 auf 3.912 Plätze verringern.

 

Diese zusätzlichen Ausbauwünsche wurden in die Planung aufgenommen. Mit der Stadt war das bisher nicht abgestimmt.

 

Die zusätzlichen Nutzerwünsche der Eintracht ziehen lt. vorliegender Kostenberechnung Mehrkosten i. H. von 439.600 € nach sich und setzen sich wie folgt zusammen:

 

Nr.

Mehraufwendungen auf Wunsch der Eintracht nach Ratsbeschluss und Bürgerbefragung

Bemerkung

Betrag

1

Vergrößerung Baukörper für Gastronomie

Nutzungsoptimierung und Kapazitätserweiterung von 1.000 auf 1.100 Business-Gäste

300.000,00 

2

Anteil Planungskosten Vergrößerung Kubatur

zu Nr. 1

40.000,00 

3

Erhöhung Anzahl Business-Seats und Presseplätze

100 zusätzliche VIP-Sitze und 41 Presseplätze

74.600,00 

4

Umkleidebereich und Sanitärbereich für Kraftraum

nicht im Wettbewerb enthalten

25.000,00 

 

Gesamtsummen

 

439.600,00 

 

 

3. Beurteilung der durch die Eintracht-Wünsche verursachten Planänderungen

 

Die vorstehenden Wünsche von Eintracht gehen sowohl über den Objekt- und Kostenfest-stellungsbeschluss des Rates als auch über das Ergebnis der zuvor durchgeführten Bürgerbefragung deutlich hinaus. Daher setzt die Realisierung der zusätzlichen Baumaßnahmen jedenfalls zwingend einen Änderungsbeschluss des Rates voraus.

 

Eine erneute Bürgerbefragung ist rein rechtlich nicht erforderlich, da ihr Ergebnis nach dem niedersächsischen Kommunalrecht den Rat nicht gebunden hat. Allerdings bestand im Rat Einvernehmen, dass das Ergebnis der Bürgerbefragung wie ein Bürgerentscheid und damit verbindlich behandelt werden sollte. Ein Bürgerentscheid könnte vor Ablauf von 2 Jahren nur auf Antrag des Rates durch einen erneuten Bürgerentscheid abgeändert werden. Ein Beschluss des Rates, der den Bestandsschutz eines Bürgerentscheids verletzt, wäre wegen der Bedeutung der darin liegenden Rechtsverletzung nicht nur rechtswidrig, sondern nichtig.

 

Eine Abweichung vom Ergebnis der Bürgerbefragung wäre allerdings vertretbar, wenn der Verein die damit verbundenen Mehrkosten ausgleichen würde. In diesem Fall  würde der städtische Haushalt nicht belastet und es ließe sich nach Ansicht der Verwaltung keine Missachtung des Bürgervotums feststellen, weil es bei diesem lediglich um die städtischen Aufwendungen ging und davon auszugehen ist, dass die Bürger deshalb die Wünsche von Eintracht im Rahmen der Befragung akzeptiert hätten.

 

 

4. Finanzierung der Eintracht-Wünsche

 

Die Änderungswünsche von Eintracht sollten vor diesem Hintergrund nur dann realisiert werden, wenn der Verein die zusätzlichen Kosten finanziert. Vorgesehen ist dazu eine entsprechende Erhöhung des Pachtzinses für die Überlassung des Stadions. Die Einzelheiten der notwendigen Pachtvertragsänderung werden in einer gesonderten Beschlussvorlage an den Finanz- und Personalausschuss sowie den Verwaltungsausschuss dargestellt.

 

Die höheren Pachtzinszahlungen würden den städtischen Haushalt mittelbar entlasten: Die Pachtmehreinnahmen würden zunächst zu einer Verringerung der bisher geplanten Verluste der Stadthalle Braunschweig Betriebsgesellschaft mbH führen, mit der Folge, dass im Wirtschafts-plan der Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH (SBBG) entsprechend geringere Verlustausgleichsleistungen einzuplanen wären. Da die Stadt voraussichtlich ab dem Jahr 2015 Fehlbeträge der SBBG ausgleichen muss, ergibt sich im Weiteren eine Entlastung für den städtischen Haushalt in gleicher Höhe.

 

Eintracht hat am 24.11.2011 einen Letter of Intent übersandt (s. Anlage). Danach ist der Verein bereit, Mehrkosten von rd. 300.000 € bis 440.000 € (netto) zu übernehmen. Der Ausgleich der Kosten soll durch eine auf 6 Jahre befristete Erhöhung des Pachtzinses erfolgen. Die Deckung der bei der Stadt anfallenden Finanzierungskosten wird in dem Letter of Intent jedoch nicht erwähnt. Sie betragen rd. 84.100 €.

 

Im Investitionsprogramm 2011 – 2015 sind zur Finanzierung der von Eintracht gewünschten Baumaßnahmen zusätzliche Haushaltsmittel von rd. 439.600 € bereitzustellen. Eine Entlastung des städtischen Haushalts erfolgt – wie dargestellt - über entsprechend geringere Zahlungen an die SBBG.

 

Für den Fall, dass Eintracht den Ausgleich der anfallenden Mehrkosten nicht zugesagt hätte, müsste es entsprechend der Beschlussempfehlung der Verwaltung bei dem bisherigen Ausbauprogramm verbleiben, das Grundlage der Bürgerbefragung und des Objekt- und Kostenfeststellungsbeschlusses des Rates vom 22.02.2011 war.

 

Allerdings hätte dann – wie bereits in der Mitteilung vom 21.11.2011 an den Verwaltungsaus-schuss dargestellt (Drucksache 12036/11) – die bisherige Bauplanung überarbeitet und die laufende Ausschreibung der Rohbauarbeiten aufgehoben werden müssen. Die damit verbundenen Kosten, die aus dem vorhandenen Budget von rd. 14,5 Mio. € finanziert werden könnten, beliefen sich voraussichtlich auf rd. 405.000 €. Außerdem würde sich die Fertigstellung des Projektes um ca. 6 Monate verzögern.

 

5. Zwingende Änderungen der bisherigen Bauplanung

 

Unabhängig von den Wünschen der Eintracht wurden im Laufe der Baumaßnahme folgende zwingende Änderungsnotwendigkeiten festgestellt, die sich vor allem aus konstruktiven/ technischen Erfordernissen ergeben. Hieraus resultieren Mehrkosten in Höhe von

600.044,00 €.

 

 

Nr.

Änderungen

Bemerkung

Betrag

1

Planungskosten Doppelung
Lph 3 - 4

Anpassung der Planung auf EnEV 2009, Brandschutzauflagen, Gutachten, Vermessung

160.000,00 

2

zusätzliche Kragträger

wegen nicht ausreichender Tragfähigkeiten Betonträger im Bestand

45.000,00 

3

Erneuerung der Bestandsfassade

nicht im Wettbewerb enthalten

60.000,00 

4

vollständige Entkernung im Erdgeschoss

Demontage der Fußböden, Firma Hannemann

22.000,00 

5

Neuaufbau der Fußböden

konstruktiv im Vorfeld nicht erkennbar

20.000,00 

6

vollständiger Ausbau der vorhandenen Haustechnik

Schadstoffbeseitigung

15.000,00 

7

Pfahlgründung und Verbau Marathontore

konstruktiv im Vorfeld nicht erkennbar

42.000,00 

8

Ersatzmaßnahmen Osttribüne

Container wg. verändertem Bauablauf

26.280,00 

9

Ersatzmaßnahmen Pressekonferenz

 

19.764,00 

10

Personalkosten der Begleitung der Maßnahme durch FB Hochbau und Gebäudemanagement

 

190.000,00

 

 

 

600.044,00

 

Diese Änderungen berühren nicht das bereits beschlossene Bauprogramm und erfordern aus diesem Grund auch keine neue Ratsentscheidung.

 

 

6. Deckung der Mehrkosten

 

Da Eintracht in dem anliegenden Letter of Intent erklärt hat, den auf die Vereinswünsche entfallenden Teil der Mehrkosten zu übernehmen, beläuft sich die Deckungslücke auf rd.

600.000 €.

 

 

 

 

 

 

Im Einzelnen sollen diese Mehrkosten wie folgt ausgeglichen werden:

 

 

 

1

einfachere Bestuhlung

46.500,00 

2

Flur EG Boden belassen

16.000,00 

3

Taubenvergrämung

16.000,00

4

Zaun Unterfahrt als Doppelstabmatte

10.000,00 

5

Belassung Ausfahrt Nord – kein Neubau

17.500,00 

6

Verzicht auf Unterdecken im Bestand

20.000,00 

7

Verzicht auf Unterdecken Neubau

22.500,00 

8

Verzicht auf Pflanzarbeiten

22.500,00 

9

einfacher Boden in Kraftraum

4.000,00 

10

Vereinfachung Aufzüge

10.000,00

11

einfachere Tribünenrückwand Marathontortribünen

3.000,00 

12

Reduzierung von Ausstattungsqualitäten

200.000,00 

13

Stahlbetonsohlen in den Abseiten

6.710,00 

14

Ersatz der Dämmung in den Abseiten

45.000,00 

15

Fettabscheider

10.000,00 

16

Entfall der Vorrichtung und der Fliesenarbeiten Küche

288.410,00

17

Reduzierung des Ansatzes Altlasten

150.000,00

18

Pflasterfläche auf dem Grundstück Eintracht (Anteile waren zu Unrecht dem städtischen Projekt zugeordnet)

120.000,00

19

Betreiber übernimmt Sicherungsmaßnahmen Spielbetrieb

40.000,00

 

Summe möglicher Einsparpotentiale

1.048.120,00 

 

Die Umsetzung der vorstehenden Änderungen zur Deckung der Mehrkosten berührt weder den Gegenstand der Bürgerbefragung noch den Objekt- und Kostenfeststellungsbeschluss des Rates. Eine neue Gremienentscheidung wäre insoweit nicht erforderlich.

 

Die überschießenden Deckungsmittel von rd. 448.000 € sollen der Reserve des Projektes zugeordnet werden.

 

  1. V.

 

gez.

 

Sommer

 

 

 

Anlage

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Anlage:

 

Von: Sören Oliver Voigt mailto:soeren-oliver.voigt@eintracht.com%5D">[mailto:soeren-oliver.voigt@eintracht.com]
Gesendet: Donnerstag, 24. November 2011 18:36
An: Lehmann Carsten Dez. II
Cc: Ebel, Sebastian; Ruppert Claus 20
Betreff: Umbau Westtribüne - Erhöhung Pachtvertrag / Letter of Intent

 

Sehr geehrter Herr Lehmann,

 

unter Bezugnahme auf verschiedene Gespräche zur Thematik möchten wir Ihnen mitteilen, daß wir bereit sind, die durch unsere Wünsche in der Baumaßnahme entstehenden Mehrkosten (Nettobetrachtung) in Höhe von ca. 300-440T€ zu übernehmen.

Der Termin zur finalen Abstimmung der Summe wird am kommenden Dienstag stattfinden.

 

Im aktuellen Stadionpachtvertrag ist eine Laufzeit vom 1. Juli 2011 bis zum 30. Juni 2016 fixiert.

 

Wir erklären unsere Bereitschaft, ab dem 1. Juli 2013 (alternativ 1. Juli 2012) den abschließend festgelegten Betrag über eine auf 6 Jahre befristete Erhöhung der Stadionpacht in 6 gleichen Teilen zu leisten. Nach dem 30. Juni 2019 läuft der Stadionpachtvertrag dann für die verbleibende Laufzeit von 3 Jahren ab dem 1. Juli 2019 bis zum 30. Juni 2022 zu den aktuell verhandelten Konditionen weiter (alternativ nach dem 30. Juni 2018 für 4 Jahre bis zum 30. Juni 2022).

 

Wir möchten höflich darauf hinweisen, daß wir es für unabdingbar erachten, die Details in einem persönlichen Gespräch zu erörtern.

 

Sollten Sie mit dem von uns unterbreiteten Vorschlag einverstanden sein, bitten wir Sie uns zeitnah darüber zu informieren, damit wir den notwendigen Aufsichtsratsbeschluß der Eintracht Braunschweig GmbH & Co. KGaA einholen können.

 

Mit freundlichen Grüßen

 

Soeren Oliver Voigt

 

Eintracht Braunschweig GmbH & Co. KGaA

Geschäftsführung

 

Hamburger Str. 210

38112 Braunschweig

 

T: +49 531 2323013

F: +49 531 2323038