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Rat und Stadtbezirksräte

Vorlage - 13614/14  

Betreff: Neues Bauland in Stöckheim

Status:öffentlichVorlage-Art:Mitteilung
Federführend:61 Fachbereich Stadtplanung und Umweltschutz   
Beratungsfolge:
Planungs- und Umweltausschuss
02.07.2014 
Planungs- und Umweltausschuss ungeändert beschlossen  (13614/14)  

Sachverhalt

1

 

Stadt Braunschweig

 

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Der Oberbürgermeister

Drucksache

Datum

FB Stadtplanung und Umweltschutz

13614/14

12.06.2014

61.12-312/ST 81-B 32

 

 

 

Beteiligte FB /Referate /Abteilungen

Mitteilung

 

Beratungsfolge

Sitzung

 

Tag

Ö

N

StBezRat 211 Stöckheim-Leiferde

26.06.2014

X

Planungs- und Umweltausschuss

02.07.2014

X

 

 

 

 

Überschrift, Sachverhalt

Neues Bauland in Stöckheim

 

 

Der Rat der Stadt Braunschweig hat in seiner Sitzung am 4. Februar 2014 auf Grundlage der DS-Nr. 3031/13 und 3138/13 folgenden Beschluss gefasst:

 

  1. Die Verwaltung wird gebeten, eine Vorlage zum Baugebiet Trakehnenstraße Ost zu erarbeiten und vorzulegen, in der eine praktikable und schnelle Erschließung des Baugebietes in allen Variationen dargestellt wird.

 

  1. Vor der weiteren inhaltlichen Befassung wird die Verwaltung gebeten, im Rahmen einer Mitteilung an den Bezirksrat 211 Stöckheim-Leiferde sowie den Planungs- und Umweltausschuss folgende Sachverhalte zu bewerten bzw. näher zu beleuchten:

 

      Welches ist nach Auffassung der Verwaltung die günstigste Erschließungsvariante für ein neues Baugebiet an der Trakehnenstraße (verkehrlich, baulich, kostenseitig, immissionsseitig)?

 

      Wie und auf welche Weise kann sichergestellt werden, dass die Rominten- und Rossittenstraße während der Bauphase von Bauverkehren weitgehend freigehalten werden?

 

      Was ist noch seitens der Verwaltung und oder Politik zu leisten, um den von allen Seiten gewünschten Kreisverkehr an der Einmündung Senefelderstraße/Mascheroder Weg zeitnah errichten zu können (Grundstückskäufe, vermutliche Zeitachse und grobe Kosten)?

 

      Welche Auswirkungen hat nach Auffassung der Verwaltung der Neubau von 120 bis 160 Wohneinheiten (Einfamilienhäuser und Geschosswohnungsbau) auf folgende Bereiche:

 

Kita-Versorgung

Schulversorgung

Nahversorgung

ÖPNV-Anschlüsse

Verkehrsbelastung (Gesamtbetrachtung und bezogen auf die Erschließungszuwegung zum Baugebiet)

 

  1. Die Verwaltung wird zudem gebeten, auf der Grundlage der oben abgefragten Zusammenhänge eine zwar vorläufige aber dennoch möglichst realistische Gesamtabschätzung der Folgen für die Umgebung abzugeben, wenn man das Baugebiet in der oben beschriebenen Weise (120 bis 160 Wohneinheiten) umsetzen würde.

 

 

Zur Umsetzung der Punkte teilt die Verwaltung Folgendes mit:

 

Zu 1 und 2.1:

 

Eine Erschließung des Baugebietes Trakehnenstraße-Ost für den KFZ-Verkehr kann grundsätzlich von Westen durch das vorhandene Wohngebiet über die Rominten- und Rossittenstraße, von Süden über die Senefelderstraße, von Norden über den Schlesiendamm sowie über eine Kombination aus diesen Erschließungsvarianten erfolgen. Bei allen Erschließungsvarianten würden ergänzende Erschließungen für Fußgänger und Radfahrer angestrebt, um für die Verkehrsträger möglichst kurze und direkte Wege (u.a. zu den ÖPNV-Haltestellen) anbieten zu können.

 

Variante A: Erschließung über die Rominten- und Rossittenstraße

Bei dieser Variante wird das Baugebiet über eine Verlängerung sowohl der Rossittenstraße als auch der Romintenstraße jeweils über die Trakehnenstraße hinaus angeschlossen. Diese Erschließung führt über das vorhandene Straßennetz durch das Wohngebiet. Beide Straßen sind bereits auf eine östliche Siedlungserweiterung ausreichend dimensioniert.

 

Da für das Gebiet nur die innere Erschließung herzustellen ist, entfallen bei dieser Variante sowohl Kosten als auch Zeitbedarf für den Bau einer äußeren Erschließung. Aufgrund der Straßenführung besteht bei dieser Variante keine Gefahr von gebietsfremden Schleichverkehren.

 

Als nachteilig ist bei dieser Erschließung des Gebietes zu sehen, dass die bestehenden Straßen geringfügig zusätzliche Verkehre aufnehmen müssen. In der Spitzenstunde bedeutet dies eine zumutbare Mehrbelastung von einem zusätzlichen Fahrzeug ca. alle 2 Minuten auf der Rominten- und auf der Rossittenstraße (siehe Punkt 2.4).

 

Diese Erschließungsvariante ist im Vorfeld des Aufstellungsbeschlusses zum Bebauungs­planverfahren auf Proteste betroffener Anlieger gestoßen, in deren Folge sich der Stadtbezirksrat dafür aussprach, eine andere Erschließungslösung für das Baugebiet zu finden.

 

Diese Erschließungsvariante bietet eine wirtschaftliche und zügig umsetzbare Lösung.

 

Variante B: Erschließung über die Senefelderstraße

Bei dieser Variante wird das Baugebiet über eine Verlängerung der Senefelderstraße erschlossen und kann nur von Süden kommend durch das Gewerbegebiet erreicht werden. Im Einmündungsbereich Senefelderstraße – Mascheroder Weg ist die Herstellung eines Kreisverkehrsplatzes erforderlich.

 

Nachdem sich der seinerzeitige potentielle Investor des Neubaugebietes bereit erklärte, die Kosten für die notwendige Ertüchtigung der Senefelderstraße und den Ausbau eines Kreisverkehrsplatzes im Einmündungsbereich Senefelderstraße in den Mascheroder Weg zu übernehmen, wurde im Jahr 2009 der Planungsbeschluss für das Neubaugebiet gefasst. Dem Investor war es jedoch nicht gelungen, die für den Kreisverkehrsplatz notwendigen Flächen zu erwerben, um die Grundvoraussetzung für die Erschließung des Baugebietes zu schaffen, was zu einer Verschiebung der Lage des Kreisverkehrs führte. Der derzeit potentielle Investor des Baugebietes ist nicht bereit, die vollen Kosten für die erforderlichen Maßnahmen für die äußere Erschließung des Baugebietes über die Senefelderstraße zu übernehmen.

 

Die zusätzlichen Baukosten betragen ca. 1 Mio. €. (siehe auch Antwort zu 2.3)

 

Nachteilig sind bei dieser Variante unter anderem der Zeitbedarf und die zusätzlichen Kosten für die Herstellung der äußeren Erschließung. Neben den finanziellen Nachteilen ist eine Erschließung des Wohngebietes durch ein Gewerbegebiet insbesondere als nicht „adressbildend“ und somit als ungünstig anzusehen. Vorteilhaft ist bei dieser Variante, dass die geringe Mehrbelastung der vorhandenen Wohnstraßen entfallen würde. Weitere Vorteile sind gegenüber der Erschließungsvariante über die Rominten- und Rossittenstraße nicht erkennbar.

 

Variante B.1: Erschließung über die Senefelderstraße kombiniert mit anderen Erschließungen

Die Erschließung des Baugebietes von Süden über die Senefelderstraße kann mit einer Erschließung nach Westen über die Trakehnenstraße und bzw. oder einer Erschließung nach Norden über den Schlesiendamm kombiniert werden.

Bei all diesen Möglichkeiten wird zwar der als negativ anzusehenden Einfahrt in das Gebiet durch ein Gewerbegebiet entgegen gewirkt, allerdings erhöht sich die Gefahr gebietsfremder Schleichverkehre, was die Verkehrsbelastung für das vorhandene und das neue Wohngebiet unnötig steigert. Weiterhin steigen mit den zusätzlichen Erschließungsmaßnahmen auch die Kosten dieser kombinierten Erschließungsvarianten.

 

Aus diesem Grund stellen Erschließungsvarianten über die Senefelderstraße in Kombination mit einer westlichen und bzw. oder nördlichen Erschließung keine weiterzuverfolgenden Varianten dar.

 

Variante C: Erschließung über den Schlesiendamm

Bei dieser Variante wird das Baugebiet von Norden über den Schlesiendamm erschlossen. Vorteilhaft ist bei dieser Variante, dass die geringe Mehrbelastung der vorhandenen Wohnstraßen entfallen würde. Weitere Vorteile sind gegenüber der Erschließungsvariante über die Rominten- und Rossittenstraße nicht erkennbar.

 

Wie auch bei Variante B ist hier die erforderlich werdende Herstellung der äußeren Erschließung hinsichtlich Kosten und zeitlicher Umsetzbarkeit im Vergleich zu Variante A als nachteilig anzusehen, wobei aufgrund der Länge der Erschließungsstraße und einem zusätzlichen Bauwerk über den Springbach von höheren Kosten als bei Variante B ausgegangen werden muss. Neben den ohnehin höheren Kosten würde die Straße durch ein Gebiet verlaufen, für das keine Erschließungsbeiträge anfallen. Die im Vergleich zu Variante A anfallenden Mehrkosten können nicht durch Förderung oder Erschließungsbeiträge refinanziert werden.

 

Der Stadtbezirksrat Heidberg-Melverode hat darüber hinaus signalisiert, dass er eine Erschließung zu Lasten seines Stadtbezirkes nicht mitträgt.

 

Die zusätzlichen Baukosten betragen ca. 1,5 Mio. €.

 

Variante C.1: Erschließung über den Schlesiendamm kombiniert mit anderen Erschließungen

Auch die Erschließungsvariante über den Schlesiendamm kann mit einer Anbindung nach Westen und bzw. oder einer Anbindung über die Senefelderstraße kombiniert werden. Wie auch bei den Kombinationsmöglichkeiten zu Variante B erhöhen sich zum einen die Erschließungskosten aufgrund der zusätzlichen Baumaßnahmen. Weiterhin wird die Gefahr von gebietsfremden Schleichverkehren erhöht.

 

Die Erschließungsvarianten über den Schlesiendamm in Kombination mit einer Erschließung Richtung Westen und bzw. oder Süden werden folglich nicht weiterverfolgt.

 

Fazit zur Erschließung des Baugebietes Trakehnenstraße-Ost:

Eine Erschließung des Baugebietes Trakehnenstraße-Ost über die Rominten- und Rossittenstraße ist folglich von den möglichen Erschließungsvarianten die praktikabelste, wirtschaftlichste und städtebaulich sinnvollste Lösung.

 

Eine Erschließung des Neubaugebietes über die Rossitten- und Romintenstraße erfordert bezüglich Grunderwerb und zusätzlichem Bauleitplanverfahren für die planungsrechtliche Sicherung der Verkehrsflächen keinen weiteren Zeitbedarf. Das Bauleitplanverfahren für das Neubaugebiet könnte unmittelbar gestartet werden, sofern diese Variante mehrheitsfähig wäre.

 

Neben den wirtschaftlichen und zeitlichen Nachteilen einer separaten Erschließung des Baugebietes von Süden oder Norden ist auch zu berücksichtigen, dass Erschließungen, die keine verkehrliche Verknüpfung mit der vorhandenen Ortslage berücksichtigen, zu höherem Verkehrsaufkommen, schlechterer Auffindbarkeit und einer siedlungsstrukturellen Abkop­pelung des Neubaugebietes von der bestehenden Ortslage führen. Darüber hinaus ist eine Erschließung ausschließlich durch ein Gewerbegebiet nicht geeignet, eine „gute Adresse“ für das Neubaugebiet zu bilden. Damit würde man dem Potential des Baugebietes bezüglich seiner Standortvorzüge nicht gerecht werden.

 

 

Zu 2.2:

 

Eine Freihaltung der Rominten- und Rossittenstraße vom Baustellenverkehr könnte erreicht werden, indem während der Bauphase eine provisorische Erschließung von Norden oder Süden erfolgt.

 

Eine temporäre Erschließung von Süden als Verlängerung der Senefelderstraße erfordert die Inanspruchnahme von privaten, derzeit als Acker genutzten Flächen. Eine Zustimmung des Eigentümers zu einem Flächenankauf liegt derzeit nicht vor, würde aber im weiteren Verfahren verhandelt.

 

Ein Kreisverkehr im Bereich der Einmündung der Senefelderstraße, wie unter Punkt 1 (Variante B) aufgeführt, ist für eine provisorische Erschließung nicht erforderlich, da die verkehrliche Überlagerung des Baustellenverkehrs mit den aktuellen Spitzenstunden überwiegend zeitversetzt erwartet werden kann.

 

Eine temporäre Erschließung von Norden ist theoretisch ebenso möglich. Diese ist aufgrund der erforderlichen Länge und der zu bauenden Brücke über den Springbach jedoch deutlich unwirtschaftlicher als ein Provisorium von Süden.

 

Bei einer provisorischen Erschließung für die Bauzeit ist zu berücksichtigen, dass diese geschlossen bzw. zurückgebaut werden muss, wenn die endgültige Erschließung in Betrieb genommen wird. Andernfalls würde es durch die temporäre Doppelerschließung zu Schleichverkehren durch die Wohngebiete kommen. Im Interesse der zu diesem Zeitpunkt bereits neu im Gebiet lebenden Anwohner und deren Orientierung sollte dies erfolgen, wenn wesentliche Teile des Neubaugebietes bezogen sind. Durch die dann noch anfallenden Arbeiten im privaten Hochbau, im Garten- und Landschaftsbau und für den endgültigen Straßenbau wären also Baustellenverkehre auf der Rominten- und Rossittenstraße nicht ganz zu vermeiden.

 

 

Zu 2.3:

 

Unabhängig von der Erschließung des Neubaugebietes ist der Ausbau einer Kreisverkehrsanlage im Einmündungsbereich Senefelderstraße/Mascheroder Weg wünschenswert. Da die derzeit planungsrechtlich gesicherte Fläche für die Kreisverkehrsanlage eigentumsrechtlich nicht verfügbar und auch keine Mitwirkungsbereitschaft der betroffenen Grundstückseigentümer zu erkennen ist, hat die Verwaltung mit Hilfe eines Vorentwurfes die Verschiebung der Kreisverkehrsanlage untersucht.

 

 

Da die Kosten von dem derzeitigen potentiellen Investor nur in Höhe von max. 200.000 € übernommen werden und der Restbetrag nicht über Beiträge nach KAG refinanziert werden kann, verbleiben Kosten von ca. 800.000 € bei der Stadt. Da der Kreisverkehr eine Verbesserung der Verkehrsverhältnisse bietet, ist diese Maßnahme grundsätzlich GVFG-förderfähig. Die aktuellen Förderprogramme laufen jedoch 2019 aus. Über die perspektivische Weiterführung können aktuell noch keine konkreten Aussagen getroffen werden. Bei Konkretisierung des Vorhabens würde ein  entsprechender Antrag auf GVFG-Förderung gestellt. Vorabauskünfte über die mögliche Förderhöhe werden vom Land in der aktuellen Situation nicht gegeben.

 

Eine Zeitachse kann derzeit nicht angegeben werden, da sie wesentlich vom Grunderwerb und den Fördermöglichkeiten abhängt.

 

Zu 2.4:

 

Zu den Auswirkungen auf die vorhandene Infrastruktur bei Realisierung des Neubaugebietes kann folgendes festgehalten werden:

 

  • Kita- und Schulversorgung

Für das Neubaugebiet ergibt sich bei angenommenen 160 Wohneinheiten ein Kita-Bedarf von ca. 28 Kindergarten- und 22 Krippenplätzen. Für diesen Bedarf wäre eine städtische Vorbehaltsfläche von mindestens 2.100 m² im Plangebiet vorzusehen. Die Weitergabe der Kosten für die Deckung des Kita-Bedarfes an den Investor ist bis zum 30.06.2015 ausgesetzt. In diesem Fall sind die Kosten von der Stadt zu übernehmen. Die aus dem Neubaugebiet zu erwartenden Schülerinnen und Schüler können in der vorhandenen Schulinfrastruktur räumlich versorgt werden. Eine bauliche Erweiterung ist derzeit nicht erforderlich.

 

  • Nahversorgung

Der Ortsteil Stöckheim verfügt insgesamt über ein umfangreiches Angebot an Nahversorgungseinrichtungen. Die durch die zusätzliche Bebauung hinzukommende Bevölkerung kann durch den Bestand an Einzelhandelseinrichtungen ohne Probleme mitversorgt werden. Üblicherweise werden als Grenze für die zu Fuß erreichbaren Einzelhandelsgeschäfte 500 m angenommen. Weite Teile des Baugebietes wären sehr gut  auch ohne Auto  durch das bestehende Angebot versorgt.

 

  • ÖPNV-Anschlüsse

Aufgrund der günstigen Lage des Baugebietes zur Stadtbahnhaltestelle Trakehnenstraße ist von einer intensiven Inanspruchnahme der Stadtbahnlinie 1 auszugehen. Insofern verfügt das Baugebiet bezogen auf den ÖPNV über eine besondere Lagegunst.

 

  • Verkehrsbelastung (Gesamtbetrachtung und bezogen auf die Erschließungszuwegung zum Baugebiet)

Die zusätzliche Verkehrsbelastung auf der Rossitten- und Romintenstraße würde bei einer Anbindung eines Wohngebietes mit 160 Wohneinheiten in der Spitzenstunde ca. 60 Kfz betragen. Geht man von einem ringförmigen Erschließungssystem aus, das an zwei Stellen allein an die Trakehnenstraße angebunden wäre, würde sich der Ziel- und Quellverkehr auf die Rossitten- und Romintenstraße aufteilen. Das heißt, dass in der Spitzenstunde in jeder der beiden Straßen etwa alle 1,5 bis 2 Minuten ein Fahrzeug zusätzlich fahren würde. Natürlich empfinden betroffene Anlieger jeden zusätzlichen Verkehr als Beeinträchtigung. Die hier zu erwartende Zunahme ist jedoch in einem Rahmen, der durchaus zugemutet werden kann. Die Dimensionierung und Ausstattung der Rossitten- und Romintenstraße ist bereits auf die Erschließung einer Siedlungserweiterung ausgerichtet. Die tatsächliche Umsetzung wäre insofern folgerichtig.

Für die zukünftigen Planungen stehen auch im weiteren Straßennetz noch ausreichend Reserven im Hinblick auf eine leistungsfähige Abwicklung der Verkehre zur Verfügung.

 

 

Zu 3:

 

Eine Gesamtabschätzung der Folgen auf die Umgebung und den Umweltschutz bei einer Realisierung eines Baugebietes wird im Allgemeinen im Rahmen des Bebauungsplanaufstellungsverfahrens systematisch ermittelt und bewertet und ist Kern der Abwägung und des Umweltberichtes. Anhaltspunkte dafür, dass im Vergleich zu anderen Neubaugebieten der Eingriff und die Folgen für die Umgebung erheblich abweichen, sind nicht erkennbar. Im Rahmen der Machbarkeitsstudie 2007, die vor dem Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplanes erstellt wurde, wurden Untersuchungen zu Schallschutz und Baugrund durchgeführt sowie ein naturschutzfach­liches Gutachten ausgearbeitet. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass zur Sicherung von aus­reichendem Schallschutz eine ca. 6,0 m hohe wallförmige Einfassung auf der Ostseite des Baugebietes zur Autobahn und eine ca. 3,5 m hohe Abschirmung nach Süden zum angrenzenden Gewerbegebiet erforderlich sein werden. Ein Lärmschutz gegenüber der Autobahn würde sich auch auf die weiter zurückliegenden bestehenden Baugebiete positiv auswirken.

 

Der Baugrund verfügt zwar nicht über eine gute, aber doch ausreichende Tragfähigkeit für bauliche Anlagen. Die vorhandenen Grundwasserstände machen im Bereich von Unterkellerungen Maßnahmen zur Trocknung notwendig. Die hydraulische Kapazität der Vorfluter in diesem Bereich ist eingeschränkt. Hier wäre im Rahmen von Ertüchtigungsmaßnahmen auch eine Renaturierung der betroffenen Grabenabschnitte denkbar. Das naturschutzfachliche Gutachten hatte ergeben, dass die betrachteten Flächen sich als ausgeräumte Agrarlandschaft mit wenig gliedernden Strukturen darstellen und keine Feldhamster oder weitere wertvolle Arten angetroffen wurden.

 

Weitere beachtliche Aspekte für ein mögliches Baugebiet Stöckheim-Süd

 

Vor dem Hintergrund der stadtweit derzeit dringend erforderlichen Wohnbaulandentwicklungsmaßnahmen hat die GGB mit Grundstückseigentümern von südlich an die Ortslage von Stöckheim angrenzenden Ackerflächen Verkaufsverhandlungen aufgenommen und zum Teil bereits Verträge abgeschlossen. Nach derzeitigem Verhandlungsstand könnten der Grunderwerb in Kürze abgeschlossen und die für die Entwicklung eines potentiellen Neubaugebietes erforderlichen Schritte wie die Aufstellung eines Bebauungsplanes eingeleitet werden.

 

Eine zeitgleiche Entwicklung des Neubaugebietes Trakehnenstraße sowie einem weiteren Neubaugebiet südlich von Stöckheim hat auf die soziale Infrastruktur wie Kita- und Schulversorgung weitergehende Auswirkungen, als vorgehend zur Entwicklung des Baugebietes Trakehnenstraße beschrieben.

 

Bei einer Annahme von ca. 180 Wohneinheiten ergibt sich ein rechnerischer Bedarf für das Neubaugebiet Stöckheim-Süd ebenfalls von ca. 28 Kindergarten- und ca. 22 Krippenplätzen. Werden beide Baugebiete gleichzeitig oder geringfügig zeitversetzt realisiert, wäre in einem der beiden Baugebiete eine Vorbehaltsfläche für eine 5-6 Gruppen Kita von mindestens 3.300 m² vorzusehen.

 

Bezüglich der Schulinfrastruktur kann davon ausgegangen werden, dass die räumliche Kapazität auch den Bedarf aus dem Wohngebiet Stöckheim-Süd abdecken kann. Bei einer zeitversetzten Realisierung der Baugebiete von einem Jahr kann nach gegenwärtigem Kenntnisstand davon ausgegangen werden, dass das zusätzliche Schüleraufkommen in der vorhandenen räumlichen Infrastruktur der Grundschule Stöckheim versorgt werden kann.

 

I. V.

 

gez.

 

Leuer