Ausschussvorsitzender Ratsherr Kühn begrüßt zu diesem TOP Frau Höbel vom Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung GmbH.

Protokollnotiz: Ratsfrau Jalyschko nimmt ab 15:08 Uhr an der Sitzung teil.

Frau Höbel stellt die Ergebnisse des Wohnraumversorgungskonzepts anhand einer Präsentation vor.

Ratsherr Kühn bittet die den Ausschussmitgliedern in der Sitzung gezeigte Präsentation zur Verfügung zu stellen.

Protokollnotiz: Die Präsentation wurde der Mitteilung 23-21301 protokollarisch angefügt. Link: https://ratsinfo.braunschweig.de/bi/to020.asp?TOLFDNR=1073067.

Auf Nachfrage von Ratsherr Tegethoff zur Entwicklung des preisgebundenen Wohnraums erläutert Frau Höbel, dass einem angenommenen Anstieg der Zahl der Haushalte gleichzeitig auch ein Anwachsen der einkommensschwachen Bevölkerung erfolgt. Für diese Gruppe wird ebenso vorgesorgt. Darüber hinaus sind neben der Kompensation des Bindungsverlusts auch die aktuell in Unterkünften untergebrachten Geflüchteten und Asylbewerberinnen und Asylbewerber mit entsprechendem Wohnraum zu versorgen und der Zuwachs an einkommensschwachen Haushalten abzufedern.

Zur weiteren Nachfrage von Ratsherr Tegethoff, wie viele von den vorhandenen sozialen Wohnungen aktuell frei bzw. belegbar sind, sagt Stadtbaurat Leuer nach Klärung mit der Sozialverwaltung eine Beantwortung zum Protokoll zu.

Protokollnotiz: Der Sozialverwaltung liegen keine Zahlen über die Belegungen der ca. 3.700 (Stichtag 2021) geförderten Wohnungen vor. Angesichts des großen Bedarfs an bezahlbarem Wohnraum und als Ergebnis aus Gesprächen mit den Braunschweiger Wohnbaugesellschaften kann jedoch davon ausgegangen werden, dass der weit überwiegende Teil dieser Wohnungen auch belegt ist.

Darüber hinaus laufen über die Zentrale Stelle für Wohnraumhilfe (ZSW) aktuell 91 Probewohnmaßnahmen.

Ratsfrau Jalyschko bittet unter Bezugnahme auf die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung um Darlegung, wie die Prognose zur Entwicklung der Haushalte-Anzahl ermittelt wurde. Nach den ihr bekannten Zahlen der Verwaltung ist die Zahl der Haushalte in den vergangenen Jahren gesunken. Sie fragte, weshalb nun von einer steigenden Zahl ausgegangen wird. Als Quelle benennt sie die Veröffentlichungen „Stadtforschung aktuell“ des Referats Stadtentwicklung, Statistik, Vorhabenplanung aus den Jahren 2016 und 2022.

Protokollnotiz: Der hier rein rechnerisch ermittelte Rückgang der Zahl der Haushalte bezieht sich offensichtlich auf die Gegenüberstellung der Zahl von rund 147.800 geschätzten Haushalten zum Stichtag 31.12.2016 und stellt dieser die aktuell rund 143.900 Haushalte am 31.12.2022 gegenüber. Die Ursache dieses „Rückgangs“ der Haushalte ist eher methodischen Ursprungs und in der ab 2020 erfolgten starken Reduzierung der Zahl der Nebenwohnsitzer in BS begründet.

Die Zahl der Haushalte wird mithilfe des Kommunalstatistik-Programms HHGEN traditionell unter Einbeziehung der Zahl der Nebenwohnsitzer ermittelt, die neben der klassischen Einwohnerzahl von Hauptwohnsitzern ebenfalls bei der Schätzung der Haushaltszahlen rechnerisch berücksichtigt werden. Zum Zeitpunkt Ende des Jahres 2016 betrug die Zahl der Personen mit Nebenwohnsitz noch rund 11.300 Personen. Inzwischen ist in Braunschweig die Zahl der Nebenwohnsitzer im Zuge der Einführung der Zweitwohnsitzsteuer zum 1.1.2022 durch entsprechende Abmeldungen und Register-Bereinigungen auf nur noch rund 2.600 Personen Ende des Jahres 2022 stark zurückgegangen. Dies hat auch den deutlichen Rückgang bei der ermittelten Zahl der Haushalte zur Folge.

Das Infoline-Heft Stadtforschung aktuell 2023-05 zum Thema Haushalte weist daher auch auf die eingeschränkte Vergleichbarkeit mit Zahlen der Haushalte vor dem Jahr 2021 bzw. vor der Einführung der Zweitwohnsitzsteuer hin (siehe dort Fußnote auf Seite 2 unten):

*) Die Einführung einer Zweitwohnsitzsteuer in Braunschweig zum 1.1.2022 hat im Jahr 2021 zu einem massiven Rückgang der Nebenwohnsitzbevölkerung geführt. Von den insgesamt 10.600 im Jahr 2020 gemeldeten Nebenwohnsitzern waren aufgrund umfangreicher Abmeldungen bzw. Registerbereinigungen zum Jahresende 2021 noch 4.400, Ende des Jahres 2022 nur noch 2.600 gemeldet (-8.000 / -75 %). Durch diese tiefgreifende „Revision“ der Nebenwohnsitzbevölkerung ist auch die Zahl der Haushalte ab dem Jahr 2021 nur eingeschränkt mit den Ergebnissen der Vorjahre vergleichbar.

Zur weiteren Nachfrage von Ratsfrau Jalyschko zu den 442 Wohnungen als Ersatz für Bindungsverluste erläutert Frau Höbel, dass Wohnungen der Genossenschaften und der Nibelungen-Wohnbau-GmbH (NiWo) vom Mietniveau auch Transferleistungsempfängerinnen und Transferleistungsempfängern zugänglich sind. Es wird bei einem Wegfall der Bindungen nicht von Mieterhöhungsprozessen wie bei privaten Vermieterinnen und Vermietern oder freien Wohnungsunternehmen ausgegangen. Der Verlust von Bindungen ist nicht gleichbedeutend mit einem Verlust an Preisgünstigkeit.

Ratsfrau Jalyschko vollzieht die Begründung zum Mietpreis nach, gibt jedoch zu bedenken, dass der Wohnberechtigungsschein die Zugänglichkeit für diese Bevölkerungsgruppe sichert. Sie bezweifelt, ob die hier angenommene Zahl tatsächlich ausreicht, um den Bedarf für die schwächeren Bevölkerungsgruppen zumindest aufrecht zu erhalten oder ausbauen.

Herr Röver erinnert daran, dass die Wohnungsbedarfsprognose im Zusammenhang mit der Vorlage 160. Änderung des Flächennutzungsplanes „Rautheim-Möncheberg“ und Bebauungsplan mit örtlicher Bauvorschrift "Rautheim-Möncheberg", RA 29 Stadtgebiet zwischen den Straßen Lehmweg, Am Rautheimer Holze und der Ortslage Rautheim Aufstellungsbeschluss (DS 22-19235) u.a. von ihm gefordert wurde, da die Umweltverbände den Bedarf von Neubauwohnungen bezweifeln. Er hatte dazu eine Bewertung des Neubau-Bedarfs und den daraus resultierenden Nachteilen für die Flächennutzung erwartet, der aus seiner Sicht jedoch mit den vorgelegten Unterlagen nicht erfüllt wird. Die Prognose stellt zudem für ihn lediglich ein Szenario dar, wie sich der Bedarf unter bestimmten Voraussetzungen entwickeln könnte; jedoch keine Prognose. Er bittet Stadtbaurat Leuer, künftig auch die Umweltverbände zu den Gesprächen mit den Wohnungsbauunternehmen einzuladen und richtet vor dem Hintergrund des gesetzten Ziels der CO2-Neutralität bis zum Jahr 2030 die Frage an die Ausschussmitglieder, ob dies mit den vorgelegten Daten möglich ist.

Frau Höbel stellt klar, dass die InWis GmbH einen Fachbeitrag zu der Frage erstellt hat, wieviel Wohnraum benötigt wird. Der Zielkonflikt von Neubau-Bedarf und Flächenversiegelung sowie Ressourcenverbrauch ist unstrittig. Sie gibt aber auch zu bedenken: Wird der Wohnungsbedarf nicht adäquat in eine Umsetzung gebracht, wird dies ebenfalls Folgeeffekte wie z. B. Suburbanisierung haben, die ebenfalls problembehaftet sind.

Stadtbaurat Leuer unterstreicht, dass sich die Verwaltung intensiv mit der Innenentwicklung und mit Flächen befasst, die nach der Entwicklung weniger versiegelte Flächen aufweisen werden. Als Beispiele führt er die Bahnstadt, den CoLiving Campus und das Urbane Quartier am Hauptgüterbahnhof an. Die InWis GmbH hat für die Wohnungsbedarfsprognose unterschiedliche Szenarien erarbeitet und der Verwaltung einen gutachterlich abgewogenen Vorschlag für die Zielvorgabe unterbreitet. Die Verwaltung versucht ein (bezahlbares) Angebot an Wohnraum zu schaffen und dies möglichst so anzulegen, dass es unter Klimaschutzgesichtspunkten - auch über die Stadtgrenzen von Braunschweig hinaus betrachtet - eine optimale Lösung der Wohnraumversorgung darstellt.

Zur Nachfrage von Ratsherr Lehmann zu den erforderlichen Flächen zur Umsetzung der prognostizierten Wohneinheiten verweist Stadtbaurat Leuer auf die in den Gremien bereits gefassten Aufstellungsbeschlüsse. Für den Zeitraum bis 2030 ist bereits mit den von der Verwaltung selbst oder mit Dritten entwickelten Projekten eine große Anzahl an Maßnahmen begonnen worden. Frau Höbel ergänzt den Hinweis, dass Wohnungsbedarf nicht mit Flächenbedarf gleichzusetzen ist, da Wohnungen auch durch Dachausbau und Aufstockung entstehen können.

Ratsfrau Mundlos sieht die Zielzahl, bis zum Jahr 2035 12.200 neue Wohnungen innerhalb des Stadtgebietes zu schaffen, skeptisch. Sie bittet um eine Aussage zu den Absolventen der TU Braunschweig und Gründen für den Fortzug von Familien und gibt die Anregung, dass sich durch die Schaffung von Wohneigentum auch neue Potenziale für Mietwohnungen ergeben.

Frau Höbel führt als Grund für den Fortzug von Familien die Suche nach einer größeren Immobilie an. Auch die Bezahlbarkeit und eine kinderfreundliche Umgebung spielen eine wichtige Rolle. Nach der Forschung können Familien in der Stadt gehalten werden, wenn ihnen ein Eigenheim/eine Geschosswohnung bereitstellt wird und bestimmte Voraussetzungen (große Wohnung, kinderfreundliches Quartier und privater Freiraum) gegeben sind. Über das Braunschweiger Baulandmodell Wohnen kann dies gesteuert werden.

Stadtbaurat Leuer ergänzt, dass die Arbeitgeber in Braunschweig über das Potenzial verfügen, TU-Absolventen zu halten. Dies muss aber über den Wohnungsmarkt begleitet werden, um auch diesem Personenkreis entsprechende Wohnungen anbieten zu können.

Die von Ratsfrau Mundlos nachgefragte Bodenrichtwertkarte ist im Internet öffentlich einsehbar unter: https://www.gag.niedersachsen.de/bodenrichtwerte

Ratsherr Jonas fragt nach der Entwicklung der Flächenversiegelungen im Falle der Realisierung der Wohneinheiten im Neubau insbesondere unter Berücksichtigung der versiegelten zusätzlichen Infrastrukturflächen.

Stadtbaurat Leuer führt hierzu als Beispiel das Vorhaben Bahnhofsquartier mit einer Größenordnung von 700 Wohneinheiten an. Der Anteil der versiegelten Fläche wird sich hier kaum verändern, da vielfach auf Verkehrsflächen gebaut wird; der Park Viewegs Garten soll zudem erweitert werden. Als weiteres Beispiel nennt Stadtbaurat Leuer das Quartier Hautgüterbahnhof (etwa 1.000 Wohneinheiten). Hier wird sich die versiegelte Fläche verringern; ebenso beim Vorhaben CoLiving Campus. Wie sich die versiegelte Fläche entwickelt, hängt nach Aussage von Stadtbaurat Leuer von der Entscheidung über die Umsetzung der Projekte ab.

Zur Anregung von Ratsherr Jonas, ein Versiegelungskataster vorzuhalten, in dem die Bilanz der versiegelten Flächen regelmäßig nachgehalten wird, erklärt Stadtbaurat Leuer, dass dies bezogen auf das Baugebiet möglich ist.

Zur Nachfrage von Ratsherr Jonas bezüglich des Anstiegs von Insolvenzen erklärt Frau Höbel, hierüber keine Erkenntnisse zu haben, verweist jedoch auf die für den Herbst vorgesehene Veröffentlichung aktueller Berichte. Sie ergänzt, dass die Kreditvergabe durch die Banken inzwischen wesentlich restriktiver erfolgt und verstärkt auf vorhandenes Eigenkapital geachtet wird.

Aus Sicht von Ratsherr Mehmeti stellt das einzige Argument für den Fortzug aus Braunschweig in das Umland die Verfügbarkeit von Fläche dar. Als Problem benennt er zudem den Wegfall von Mehrgenerationenhäusern und das sich daraus ergebende Erfordernis von Wohnraum. Dies kann gesellschaftlich kritisiert und die Menschen auch angehalten werden, darüber nachzudenken. Er gibt allerdings die im Braunschweiger Umland entstehenden Neubaugebiete zu bedenken, die ebenfalls Auswirkungen auf CO2-Neutralität und Klimafreundlichkeit in der Stadt Braunschweig haben werden.

Ratsfrau Kluth bittet um Auskunft, ob der Verwaltung Zahlen zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und zur Teilung großer bzw. Zusammenlegung kleiner Wohnungen vorliegen. Weiter bittet Sie um Auskunft zu den Kontingenten/zur Strategie hinsichtlich des Rückkaufs von Wohnungen mit sozialer Bindung und zur Konkurrenzsituation Gewerbe/Wohnen beim Flächenerwerb durch die Stadtverwaltung. Aus ihrer Sicht müsste der Fokus auf Flächen für Wohnen liegen.

Stadtbaurat Leuer liegen keine genauen Zahlen zur Umwandlung vor. In den vergangenen Jahren wurden zwar einige Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt, erfolgte jedoch nach seiner Auffassung jedoch nicht in einer außerordentlichen Größenordnung. Aufgrund der bestehenden Genehmigungspflicht liegt dieser Aspekt jedoch im Blick der Verwaltung.

Protokollnotiz: Zahlen zur Teilung/Zusammenlegung von Wohnungen lassen sich nur im Zuge einer äußerst zeitaufwändigen Aktenuntersuchung ermitteln, bei der Auskunftsgehalt und Aufwand in keinem Verhältnis stehen würden. Die Zahlen lassen sich zudem über die erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen auch nur für Neubauten nachvollziehen, nicht jedoch für Bestandsbauten.

Zur Anzahl der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen liegen der Verwaltung ebenfalls keine genauen Daten vor. Gemäß § 250 Baugesetzbuch (BauGB) bedarf die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in sog. Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (also auch Braunschweig) einer Genehmigung, dies allerdings erst, wenn sich mehr als fünf Wohnungen im Gebäude befinden. Die nicht genehmigungspflichtigen Umwandlungen sind der Bauverwaltung somit nicht bekannt. Die gesetzliche Regelung gilt zudem nur für Bestandsbauten.

Zur Flächenkonkurrenz zwischen Gewerbe und Wohnen verweist er auf die in der Bauleitplanung für das Bahnhofsquartier, Hauptgüterbahnhof und Am Alten Bahnhof vorgesehenen urbanen Quartiere, die die Chance ermöglichen, Wohnen und (nichtstörendes) Gewerbe in Abhängigkeit von der weiteren Nachfrage flexibel in Realisierung bringen zu können.

Teilungen bzw. Zusammenlegungen von Wohnungen kommen vor, spielen nach Auffassung von Stadtbaurat Leuer jedoch keine wesentliche Rolle für den Braunschweiger Wohnungsmarkt.

Hinsichtlich der Frage zu den Wohnungen, die aus der Bindung fallen, vertritt Stadtbaurat Leuer die Ansicht, dass allein über den Neubau keine Chance zum Ausgleich besteht. Wie bereits erläutert besteht der Effekt, dass viele Mieten nicht steigen, weil die Durchschnittsmieten der Genossenschaften und der NiWo nicht über dem Mietniveau einer Sozialwohnung liegen. Die Verwaltung ist dennoch weiterhin an dem Ankauf von Bindungen interessiert. In diesem Kontext verweist er auf das (evaluierte) Kommunale Handlungskonzepts für bezahlbaren Wohnraum, in dem sich intensiv mit dieser Fragestellung auseinandergesetzt wird. Es steht für ihn fest, dass sowohl die 30-Prozent Quote im Neubau als auch der Ankauf von Belegungsbindungen für aus der Bindung fallender Wohnungen, benötigt werden.

Protokollnotiz: Link „Kommunales Handlungskonzept für bezahlbaren Wohnraum in Braunschweig“: https://www.braunschweig.de/leben/wohnen_energie_abfall/wohnen/wohnraumfoerderung/Kommunales_Handlungskonzept_fuer_bezahlbaren_Wohnraum_in_Braunschweig.pdf

Protokollnotiz: Ratsherr Mehmeti verlässt um 16:29 Uhr die Sitzung.

Ergebnis:

Die Mitteilung wird zur Kenntnis genommen.