Beschluss:

„Dem Abschluss eines städtebaulichen Vertrages für das Baugebiet „Okeraue“, WT 53, zwischen der Stadt, der Stadtentwässerung Braunschweig GmbH (SE/BS) und der Firma Neubaugebiet Oker-Auen-Carrée GmbH & Co. KG als Erschließungsträgerin mit den unter Vertragsinhalte aufgeführten wesentlichen Inhalten wird zugestimmt.“

 

Beschlusskompetenz

Die formale Beschlusskompetenz des Planungs- und Umweltausschusses ergibt sich aus § 76 Abs. 3 S. 1 NKomVG in Verbindung mit § 6 Nr. 4d der Hauptsatzung der Stadt. Im Sinne dieser Zuständigkeitsnorm handelt es sich bei dieser Vorlage um einen Beschluss über den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages, für den der Planungs- und Umweltausschuss beschlusszuständig ist.

Sachverhalt:

Der Verwaltungsausschuss der Stadt Braunschweig hat für den Geltungsbereich im Nordosten von Watenbüttel zwischen Celler Heerstraße, Im Kirchkamp und der Straße Okeraue am 8. Juli 2014 die Aufstellung des Bebauungsplanes „Okeraue“, WT 53, beschlossen. Wesentliche Ziele des Bebauungsplanes sind die Ausweisungen neuer Wohnbauflächen für ca. 24 freistehende Einfamilienhäuser und ca. 36 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sowie eine Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Jugendtreff.

Die Grundstückseigentümer haben im Wesentlichen die im Geltungsbereich A liegenden Flächen bereits an die Erschließungsträgerin verkauft. Eine Grundbuchumschreibung ist noch nicht erfolgt. Zwei Eigentümer bleiben im Besitz von künftigen Baulandflächen.

Die Erschließungsträgerin beabsichtigt, das Baugebiet „Okeraue“, WT 53, auf eigene Kosten und eigenes Risiko zu realisieren. Zur Regelung aller damit im kausalen und angemessenen Zusammenhang verbundenen Maßnahmen incl. Kostenübernahmen und -erstattungen ist der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages beabsichtigt.

Vertragsinhalte

Der städtebauliche Vertrag bezieht sich auf den Geltungsbereich A (ohne die im Nordosten liegende private Grünfläche -jedoch einschließlich der Fläche `Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen entsprechend textlicher Festsetzungen´- und der als Stellplatzanlage zugunsten Am Grasplatz 5 ausgewiesene Bereich, da diese Flächen für die Planungsziele nicht erforderlich sind und sich tlw. im Dritteigentum befinden) und den Geltungsbereich B des zukünftigen Bebauungsplans „Okeraue“, WT 53, und wird folgende wesentliche Inhalte haben:

Erschließungs- und Folgemaßnahmen

1.Die Stadt überträgt die Herstellung der öffentlichen Erschließung des Baugebietes mit Ausnahme der öffentlichen Entwässerungsanlagen auf die Erschließungsträgerin.

2.Die Erschließungsträgerin verpflichtet sich zur Herstellung der Erschließungsanlagen mit Ausnahme der öffentlichen Entwässerungsanlagen auf eigene Kosten und eigenes Risiko und nach Maßgabe des Vertrages.

3.Die SE|BS verpflichtet sich zur Herstellung der öffentlichen Entwässerungsanlagen für Schmutz- und Regenwasser mit Ausnahme der Hausanschlusskanäle auf eigene Kosten und nach Maßgabe des Vertrages.

4.Die Erschließung des Gebietes im Sinne des Vertrages umfasst:

a.das Freimachen der öffentlichen Erschließungsflächen einschl. des Abtragens des Oberbodens und Sondierung/ ggf. Bereinigung von Kampfmitteln im Geltungsbereich A vollständig und im Geltungsbereich B im östlichen Teil an der Straße Wiesental und einer Baugrund- und Schadstoffuntersuchung mit ggf. erforderlicher fachgerechter Entsorgung des Bodens im gesamten Vertragsgebiet,

b.die erstmalige Herstellung der Planstraßen A, B und C und der öffentlichen Grünfläche/Parkanlage einschließlich des Geh- und Radweges als Feuerwehrnotzufahrt und der Begrünung inkl. Straßenbaum-, Strauch-/ Baumheckenpflanzung und Scherrasen- und Gehölzpflanzungen mit dreijähriger Entwicklungspflege im Anschluss an die Fertigstellungspflege,

c.die Herstellung der öffentlichen Entwässerungsanlagen durch die SE|BS und die Herstellung der festgelegten Anschlussleitungen der Grundstücksentwässerung auf öffentlichen Flächen bis ca. 1 m auf die privaten Grundstücke durch die Erschließungsträgerin,

d.das Herstellen der erforderlichen öffentlichen Beleuchtung und Markierung gemäß StVO sowie Straßen- und Hinweisbeschilderung einschl. Einholung der verkehrs-behördlichen Genehmigung der genannten Anlagen, deren Notwendigkeit für die jeweilige Fläche mit der Stadt einvernehmlich abzustimmen ist und

e.das Herstellen einer flächendeckenden Breitbandversorgung – Netze der nächsten Generation (Übertragungsgeschwindigkeit > 50 Mbit/s).

5.Die Erschließungsträgerin verpflichtet sich zum Ausbau der Straße Okeraue mit Herstellung eines teilweise einseitigen, teilweise beidseitigen Gehweges gemäß dem beigefügten Straßenausbauplan. In diesem Straßenausbauplan sind alle farbig dargestellten Flächen auszubauen (Entwurf s. Anlage 5).

6.Die Erschließungsträgerin verpflichtet sich, die Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (Ausgleichsmaßnahmen) in den Geltungsbereichen A und B gemäß den textlichen und zeichnerischen Festsetzungen zum Bebauungsplan „Okeraue“, WT 53, auf ihre Kosten durchzuführen. Die Erschließungsträgerin wird diese Flächen unentgeltlich, kosten- und lastenfrei an die Stadt übertragen.

7.Die Erschließungsträgerin verpflichtet sich, die Herstellung des als `Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen entsprechend textlicher Festsetzungen´ umgrenzten Bereiches, sowohl in der öffentlichen Parkanlage als auch auf der privaten Gartenfläche im Geltungsbereich A des Bebauungsplanes „Okeraue“, WT 53, in Abstimmung mit der Stadt bezüglich des erforderlichen Umfangs auf ihre Kosten, durchzuführen.

8.Planung, Erstellung eines koordinierten Leitungsplanes, Ausschreibung und Vergabe, Bauleitung und Abrechnung der Erschließungs- und sonstigen Straßenbaumaßnahmen (mit Ausnahme der Vegetationsflächen) erfolgen im Auftrag der Erschließungsträgerin und im Einvernehmen mit der Stadt durch ein leistungsfähiges Ingenieurbüro.

9.Planung, Ausschreibung und Vergabe, Bauleitung und Abrechnung der öffentlichen Straßenraumbegrünung, der Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen und der Fläche `Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen entsprechend textlicher Festsetzungen´ in den Geltungsbereichen A und B erfolgen im Auftrag der Erschließungsträgerin durch ein Landschaftsarchitekturbüro.

10.Planung, Erstellung des Leistungsverzeichnisses und die Bauleitung für die öffentlichen Entwässerungsanlagen, mit Ausnahme der Anschlussleitungen für die Grundstücksentwässerung, erfolgen im Einvernehmen mit der SE|BS im Auftrag der Erschließungsträgerin durch ein leistungsfähiges Ingenieurbüro (Vergabe und Auftragserteilung erfolgen durch die SE|BS).

11.Planung und Herstellung der öffentlichen Beleuchtungsanlagen und der Markierungs- und Beschilderungsarbeiten werden von der Erschließungsträgerin in Abstimmung mit der Stadt an ein leistungsfähiges Unternehmen vergeben.

12.Die Erschließungsträgerin legt einvernehmlich mit der Stadt eine verbindliche Zeitplanung für die Bauvorbereitung und die Bauabwicklung fest. Darin ist aufzunehmen, dass mit Bezugsfertigkeit der ersten Gebäude eine provisorische und mit der endgültigen Herstellung der Straßen auch die endgültige Beleuchtung und Beschilderung aufzustellen ist.

13.Die SE|BS wird im Einvernehmen mit der Erschließungsträgerin die Entwässerungsanlagen für die Regen- und Schmutzwasserbeseitigung mit Ausnahme der Hausanschlussleistungen herstellen oder herstellen lassen.

14.Die Übernahme der zukünftigen Erschließungsanlagen und Folgemaßnahmen im Vertragsgebiet durch die Stadt erfolgt nach deren mangelfreier Fertigstellung. Die Erschließungsträgerin wird diese Flächen nach mangelfreier Fertigstellung unent-geltlich, kosten- und lastenfrei an die Stadt übertragen.

15.Die Kosten der öffentlichen Entwässerungsanlagen trägt die SE|BS.

Kostenübernahme und -erstattungen

16.Die Erschließungsträgerin verpflichtet sich zur Durchführung und zur Kostenübernahme aller durch dieses Baugebiet ausgelösten Erschließungs- und Folgemaßnahmen, die ihr mit dem städtebaulichen Vertrag übertragen werden, einschließlich der Kosten, die auf die Grundstückseigentümer fallen würden, die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Okeraue“, WT 53, im Besitz von Baulandflächen bleiben, einschließlich der Kosten, die auf die `Stellplatzanlage zugunsten Am Grasplatz 5´ anfallen und einschließlich der Kosten, die für die Gemeinbedarfsfläche -Jugendtreff- anfallen.

17.Die vorgesehene Neubebauung im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Okeraue“, WT 53, löst durch die geplanten ca. 60 neuen Wohneinheiten einen voraussichtlichen Kinderbetreuungsbedarf von 7 Krippenplätzen und 9 Kindergartenplätzen aus. Die im Bezugsradius vorhandenen Kitas können durch Angebotsausweitungen diesen zusätzlichen Bedarf decken. Die Erschließungsträgerin verpflichtet sich zu einer Kostenbeteiligung an den im Zusammenhang mit der Angebotserweiterung entstehenden Kosten (z. B. Um-/Anbau der Räumlichkeiten, Anschaffung von Einrichtungsgegenständen).

18.Durch die Neubebauung im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Okeraue“, WT 53, ergibt sich ein zusätzlicher Bedarf an Kinderspiel- und Jugendspielflächen von jeweils 270 m². Die Ausweisung zusätzlicher Kinder- und Jugendspielflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist nicht geplant. Um den neu generierten Bedarf zu decken, beabsichtigt die Stadt, die vorhandenen Anlagen östlich des Geltungsbereiches aufzuwerten. Die Erschließungsträgerin verpflichtet sich zu einer Kostenbeteiligung für die Aufwertung der vorhandenen Kinder- und Jugendspielflächen an der Straße Im Kirchkamp.

19.Die Erschließungsträgerin erstattet der Stadt 50 % der tatsächlichen Herstellungskosten der öffentlichen Regenentwässerungsanlagen.

20.Die Erschließungsträgerin trägt die tatsächlichen Kosten für die Herstellung aller Kompensationsmaßnahmen in den Geltungsbereichen A und B entsprechend den textlichen Festsetzungen, einschließlich der im Bebauungsplan WT 53 jeweils festgesetzten Fertigstellungs- und Entwicklungspflege.

21.Die Erschließungsträgerin verpflichtet sich im angemessenen Verhältnis zur Erstattung der auf 20 Jahre kapitalisierten Pflegekosten für die Straßenraumbegrünung und der Flächen für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen in den Geltungsbereichen A und B dieses Baugebietes.

Finanzielle Auswirkungen

Die Erschließungsträgerin trägt die Kosten für alle Maßnahmen im Vertragsgebiet, die ihr mit dem städtebaulichen Vertrag übertragen werden.
 

Durch die vorgesehene Neubebauung im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Oker-aue“, WT 53, ist mit ca. 4 zusätzlichen Grundschülerinnen bzw. Grundschülern pro Jahrgang zu rechnen. Die im Schulbezirk liegende Grundschule Völkenrode/Watenbüttel kann den erwarteten Bedarf an Schulplätzen abdecken, sodass der Erschließungsträgerin für die Grundschulversorgung der Kinder aus dem Neubaugebiet keine Folgekosten entstehen.
 

Die für den Jugendtreff ausgewiesene Fläche im Geltungsbereich A deckt den seit langem überörtlichem Bedarf für die Stadtteile Watenbüttel und Völkenrode. Der durch das Neubaugebiet ausgelöste Bedarf ist vernachlässigbar gering gegenüber dem derzeitigen Bedarf, sodass für die Erschließungsträgerin hierfür keine Folgekosten anfallen.

Die Erschließungsträgerin soll in einem separat noch abzuschließenden Grundstücksübertragungsvertrag die 1000 m² große Jugendtrefffläche für einen zwischen den Vertragspartnern vereinbarten Erstattungsbetrag an die Stadt übertragen.
 

Der Bau der Entwässerungsanlagen ist eine sog. besondere Maßnahme gemäß Abwasserentsorgungsvertrag zwischen der SE|BS und der Stadt. Die Kosten werden von der SE|BS übernommen und über die Abwassergebühren refinanziert.