Beschluss:

„Die Neuerstellung der Tabelle 1 der ortsüblichen Vergleichsmieten im Wege der Fortschreibung und die unveränderte Übernahme der Tabelle 2 werden anerkannt. Der Mietspiegel 2016 ist im Amtsblatt zu veröffentlichen und tritt am 1. Juli 2016 in Kraft.

Die Neuerstellung eines Mietspiegels 2017 wird beschlossen.“

Beschlusskompetenz:

Die Beschlusskompetenz des Rates ergibt sich aus § 58 Abs.1 Ziff. 2 NKomVG, wonach der Rat über die Richtlinien beschließt, nach denen die Verwaltung geführt wird.

Dem Planungs- und Umweltausschuss wird die Vorlage im Rahmen dieser Beratungsfolge zur Kenntnis gegeben.

Sachverhalt:

Der qualifizierte Mietspiegel 2014 von Braunschweig ist am 16. Juli 2014 in Kraft getreten. Um den Status eines qualifizierten Mietspiegels zu erhalten ist im Abstand von zwei Jahren eine Anpassung an die Marktentwicklung  erforderlich. Eine einmalig zulässige Fortschreibung kann über die Entwicklung der Lebenshaltungskosten (nun Verbraucherpreisindex) oder eine Stichprobe erfolgen. Spätestens nach vier Jahren muss der qualifizierte Mietspiegel neu erstellt werden.

Am 16. Dezember 2015 haben sich der Mieterverein, die Arbeitsgemeinschaft der Wohnungswirtschaft und Vertreter der Stadt Braunschweig für eine Fortschreibung über den Verbraucherpreisindex ausgesprochen. Der Verein Haus + Grund hat im Nachgang am 18. Februar 2016 zunächst mitgeteilt, dass er einer Fortschreibung über den Verbraucherpreisindex nicht zustimmt.

Nach § 558 d BGB ist ein qualifizierter Mietspiegel ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenverbänden der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Die Gemeinde kann den Mietspiegel damit ohne Zustimmung der Interessenverbände anerkennen und rechtssicher in Kraft treten lassen.

Die angestrebte Fortschreibung über den Verbraucherpreisindex führt zu einer geringen Veränderung der ortsüblichen Vergleichsmiete von 1,0 %. Um diesen Wert wird die Basis-Nettomiete in Tabelle 1 des Mietspiegels 2014 angehoben.

Der Gesetzgeber hat das Problem der Indexfortschreibung gesehen, das Verfahren aber legitimiert, ein über den Verbraucherpreisindex fortgeschriebener qualifizierter Mietspiegel gilt weiterhin als qualifizierter Mietspiegel.

Der Stadt ist bewusst, dass die Entwicklung von Mieten und Verbraucherpreisen unterschiedlich ist. Sie versucht bei diesem wichtigen Thema ein möglichst großes Einvernehmen mit allen Verbänden zu erreichen.

Am 28. April 2016 hat die Verwaltung dem Mieterverein, Haus + Grund und der AG Wohnungswirtschaft einen Kompromiss vorgeschlagen. Der Mietspiegel 2014 wird mit der Steigerung des Verbraucherpreisindexes fortgeschrieben. Formal wäre der qualifizierte Mietspiegel bis Juli 2018 gültig. Eine Neuerstellung soll nun bereits 2017 erfolgen Die Verwaltung sieht darin einen Interessenausgleich zwischen gestiegenen Mieten und bezahlbarem Wohnraum. Eine Stichprobe hätte die tatsächliche Mietentwicklung schon 2016 berücksichtigt, die Neuerstellung 2018 erst in zwei Jahren.

Haus + Grund stimmt der Fortschreibung unter der Bedingung einer frühzeitigen Neuerstellung des Mietspiegels in 2017 zu. Der Mieterverein hält eine Neuerstellung in 2017 für das falsche Signal.

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Der qualifizierte Mietspiegel ist ein bewährtes und anerkanntes Instrument für den Mietfrieden. Er beschreibt die ortsüblichen Mietpreise und bietet damit einen Orientierungsrahmen für Mieter und Vermieter, im Streit bei Mieterhöhungsverlangen hat er besonderes Gewicht. Zur Vermeidung von Streitigkeiten wird der qualifizierte Mietspiegel einhellig begrüßt.

Es wird empfohlen, den Mietspiegel 2014 über den Verbraucherpreisindex als Mietspiegel 2016 fortzuschreiben und die Neuerstellung für einen Mietspiegel 2017 zu beschließen. Der neue Mietspiegel könnte dann Ende 2017 in Kraft treten.

Da für die Erstellung des qualifizierten Mietspiegels 2016 keine Erhebung durchgeführt werden musste, verursachte der Mietspiegel keine Kosten.

Die Vertreter von Mieterverein, Haus + Grund und AG Wohnungswirtschaft haben den Wunsch geäußert, auch zukünftig einen qualifizierten Mietspiegel durch die Stadt Braunschweig erstellen zu lassen. Die Beteiligten haben sich zu einer angemessenen Kostenbeteiligung bereit erklärt. Diesbezüglich wird die Verwaltung mit den Beteiligten rechtzeitig die Verhandlungen führen.

Neben der Veröffentlichung im Amtsblatt der Stadt Braunschweig wird der Mietspiegel auch im Internet präsentiert.