Beschluss:

„Die Vertreter der Stadt in der Gesellschafterversammlung

1.der Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig werden angewiesen,

2.der Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH werden angewiesen, die

Geschäftsführung der Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH zu veranlassen, in der Gesellschafterversammlung der Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig

den Wirtschaftsplan 2018 in der vom Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 22. September 2017 gebilligten Fassung zu beschließen.“
 

Sachverhalt:

Das Stammkapital der Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig (Niwo) wird in Höhe von 45,9 % von der Stadt Braunschweig sowie in Höhe von 44,1 % von der Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH (SBBG) gehalten. Für die von der Niwo gehaltenen eigenen Anteile in Höhe von 10 % des Stammkapitals ruhen Rechte und Pflichten.

Gemäß § 14 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages der Niwo obliegt die Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan der Entscheidung der Gesellschafterversammlung der Niwo. Nach § 12 Ziff. 5 des Gesellschaftsvertrages der SBBG unterliegt die Stimmabgabe in der Gesellschafterversammlung der Niwo der Entscheidung durch die Gesellschafterversammlung der SBBG.

Um eine Stimmbindung der städtischen Vertreter in den Gesellschafterversammlungen der Niwo sowie der SBBG herbeizuführen, ist ein Anweisungsbeschluss erforderlich. Gemäß § 6 Ziff. 1 lit. a) der Hauptsatzung der Stadt Braunschweig entscheidet hierüber der Finanz- und Personalausschuss.

Der Aufsichtsrat der Gesellschaft hat in seiner Sitzung am 22. September 2017 eine Empfehlung für die hiermit vorgelegte Fassung des Wirtschaftsplanes 2018 abgegeben.

Unter Berücksichtigung der zwischen Niwo und ihren Gesellschafterinnen Stadt Braunschweig und Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH (SBBG) abgeschlossenen Dividendenvereinbarung vom 7. März 2016 soll das Planergebnis 2018 von 3.210 T€ in Höhe von 1.105 T€ an die SBBG ausgeschüttet und in Höhe von 2.105 T€ dem Eigenkapital der Niwo zugeführt werden, um die Innenfinanzierungsmöglichkeiten zu stärken. Letzteres wird zudem durch die für 2018 im Haushaltsplan aufgeführte Kapitaleinlage seitens der Gesellschafterin Stadt in Höhe von 2,5 Mio. € berücksichtigt. Im Fokus der Investitionen stehen hierbei - neben den bestandserhaltenden Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen - insbesondere die Schaffung preisgünstiger Mietwohnungen unter Berücksichtigung der Anforderungen des Kommunalen Handlungskonzepts der Stadt Braunschweig.

In der Zusammenfassung der Jahre 2016 bis 2018 ergibt sich folgende Übersicht über den Gesamtbetrieb:

*)   incl. Bestandsveränderungen und anderen aktivierten Eigenleistungen sowie Umsatzerlösen aus dem Verkauf von Grundstücken (Neubauvorhaben)

**)  incl. Grundsteuer (weiter zu berechnender Aufwand für Hausbewirtschaftung) sowie Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke (Neubauvorhaben)

Für den Gesamtbetrieb gilt, dass sich im Posten Personalaufwand die Löhne und Gehälter aufgrund der tariflichen Anpassungen erhöhen werden.

Um Transparenz zu gewährleisten, hat die Gesellschaft den Wirtschaftsplan 2018 wiederum in einer Spartenrechnung vorgelegt.

Die Verteilung der Jahresergebnisse auf die einzelnen Geschäftsfelder ergibt sich aus nachfolgender Tabelle:

Zu den einzelnen Geschäftsfeldern ergeben sich nachfolgende Anmerkungen. Die Tabellen enthalten zwecks Übersichtlichkeit lediglich ausgewählte ergebnisrelevante Posten:

Bestandsbewirtschaftung

*)   incl. Bestandsveränderungen (Umlagenabrechnungen)

**)  incl. Grundsteuer (weiter zu berechnender Aufwand für Hausbewirtschaftung)

Der Teilwirtschaftsplan 2018 sieht Investitionen von 12.714 T€ in den vorhandenen Wohnungsbestand vor, die voraussichtlich in Höhe von 3.760 T€ Aktivierungen in das Sachanlagevermögen und in Höhe von 8.954 T€ Instandhaltungsaufwand darstellen werden. Schwerpunkte bilden Fassadenmodernisierungen, Dacherneuerungen und Heizungsoptimierungen in den Gebieten Weststadt, Siegfriedviertel, Heidberg, Bebelhof sowie Am Ölper Berge.

Die Umsatzerlöse entwickeln sich stabil aufgrund der für Vermieter guten Marktlage, Anpassungen der Mieten an den Mietpreisspiegel sowie aufgrund der vorgenommenen Modernisierungen.

IGS Wilhelm Bracke

Der Neubau der Wilhelm-Bracke-Gesamtschule wird seit Jahresbeginn 2015 für 25 Jahre an die Stadt vermietet. Die planmäßig entstehenden Verluste erklären sich durch die in den Anfangsjahren der Betriebsdauer von 25 Jahren höhere Zinsbelastung, die im Laufe der Jahre aufgrund von Tilgungen degressiv abnimmt; gleichzeitig wurden die voraussichtlichen Instandhaltungskosten über die gesamte Laufzeit hinweg linear verteilt.

In die Wirtschaftsplanung 2018 sind bereits die zwischen Gesellschaft und Stadt nunmehr abgestimmten Positionen eingeflossen, die in der vom Rat am 22. August 2017 beschlossenen Nachtragsvereinbarung ihren Ausdruck finden.

Baubetreuung für die Stadt

Neue Projekte sind nicht geplant. Allerdings wirkt sich die aus den geleisteten Projekten resultierende Gewährleistungsverfolgung auf das Ergebnis aus.

Neubauvorhaben Alsterplatz

*)    incl. Bestandsveränderungen und anderen aktivierten Eigenleistungen

Auf dem Gelände des Altgebäudes der IGS Wilhelm Bracke werden im Rahmen eines durch städtebaulichen Wettbewerb ermittelten Gesamtkonzepts mit qualitätsvoller Architektur 220 Miet- und Eigentumswohnungen errichtet.

Der Baubeginn ist am 13. Dezember 2016 erfolgt. Die ersten Objekte sollen im Jahr 2018 in die Bewirtschaftung gehen, welches sich u.a. auf die Posten Umsatzerlöse auswirkt und erstmals Abschreibungen erzeugt.

Das Investitionsvolumen ist mit Stand August 2017 von mindestens rd. 65 Mio. € auf voraussichtlich rd. 68,2 Mio. € gestiegen.

Neubauvorhaben Nördliches Ringgebiet – 1. BA HA 135

*)   incl. Bestandsveränderungen und anderen aktivierten Eigenleistungen

In drei Abschnitten soll ein neues eigenständiges Stadtquartier der neuen Nordstadt entstehen. Im ersten Bauabschnitt errichtet die Niwo 202 Wohneinheiten im Bereich der Taubenstraße (Mischung aus Miet- und Eigentumswohnungen). Erste Objekte gehen 2018 in die Bewirtschaftung. Die Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke berücksichtigen die Verpflichtungen der Niwo aus dem Abschluss des Städtebaulichen Vertrags „Nördliches Ringgebiet“.

Das Investitionsvolumen ist mit Stand August 2017 von mindestens rd. 55 Mio. € auf voraussichtlich rd. 56,7 Mio. € gestiegen.

Neubauvorhaben Nördliches Ringgebiet – 2. BA HA 136

*)   incl. Bestandsveränderungen und anderen aktivierten Eigenleistungen

Die Planung für den 2. Bauabschnitt des Neubauvorhabens „Nördliches Ringgebiet“ wurde entsprechend dem Kommunalen Handlungskonzept der Stadt Braunschweig neu aufgesetzt.

Es ist geplant, dass die Gesellschaft die Erschließungsträgerschaft übernimmt. Projektentwicklungs- und Erschließungskosten berücksichtigen den Verhandlungsstand zu Inhalten eines städtebaulichen Vertrages mit Stand August 2017, mit einem derzeit kalkulierten Verlust von insgesamt voraussichtlich rd. 1 Mio. €.

Hierbei wurde eine beantragte kommunale Förderung, über die zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht entschieden ist, bereits positiv in der Planung berücksichtigt. Die Geschäftsführung weist zudem auf weitere Risiken aus den noch ausstehenden Grundstücksverhandlungen hin. Unabhängig davon sieht sie die Notwendigkeit, unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten bezahlbaren Wohnraum zu realisieren.

Bei wesentlichen Änderungen der Planung wird der Finanz- und Personalausschuss ggf. hierüber im Rahmen eines Nachtragswirtschaftsplans zu beschließen haben.

Aus Sicht des Fachbereichs Finanzen weist die Geschäftsführung zurecht darauf hin, dass die Übernahme der Erschließungsträgerschaft unter wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu erfolgen hat. Die mittelfristig geplanten Jahresüberschüsse des Gesamtunternehmens dürfen hierdurch nicht nachhaltig beeinflusst werden, um nicht den Gesamtwert des Unternehmens und somit die Werthaltigkeit der im Finanzvermögen der Stadt und im Finanzanlagevermögen der SBBG bilanzierten Anteile zu gefährden.

Mittelfristige Planung

Die in der Planung 2018 enthaltenen Geschäftsfelder sind auch Bestandteil der mittelfristigen Erfolgsplanung 2018 bis 2021.

Die Umsatzerlöse werden sich planmäßig sukzessive erhöhen, sowohl aus der Bestandsbewirtschaftung als auch insbesondere ab 2019 aufgrund der Bewirtschaftung des Alsterplatzes sowie des 1. Bauabschnitts des Nördlichen Ringgebiets.

Die jährlichen Investitionen in den Bestand werden weiterhin auf dem bestehenden Niveau von jeweils rd. 13 Mio. € angesetzt.

Insgesamt geht die Gesellschaft mittelfristig von steigenden Jahresüberschüssen aus.

Zur weiteren Erläuterung ist als Anlage der Wirtschaftsplan 2018 einschließlich der Teilwirtschaftspläne der Niwo beigefügt.