Beschluss:

„Dem Abschluss eines städtebaulichen Vertrages für das Baugebiet „Dibbesdorfer Straße-Süd“, QU 62, zwischen der Stadt Braunschweig, der Stadtentwässerung Braunschweig GmbH (SE|BS) und der Firma Capitalcon GmbH & Co. KG, Braunschweig, (Erschließungs­trägerin) mit den unter Vertragsinhalte aufgeführten wesentlichen Inhalten wird zugestimmt.“

Beschlusskompetenz

Die formale Beschlusskompetenz des Planungs- und Umweltausschusses ergibt sich aus § 76 Abs. 3 S. 1 NKomVG in Verbindung mit § 6 Nr. 4d der Hauptsatzung der Stadt. Im Sin­ne dieser Zuständigkeitsnorm handelt es sich bei dieser Vorlage um einen Beschluss über den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages, für den der Planungs- und Umweltaus­schuss beschlusszuständig ist.
 

Sachverhalt:

Der Verwaltungsausschuss der Stadt Braunschweig hat am 10. Oktober 2011 die Aufstellung des Bebauungsplanes „Dibbesdorfer Straße-Süd“, QU 62, für den Bereich südlich der Dib­besdorfer Straße und nördlich der Volkmaroder Straße beschlossen. Planungsziel ist die Entwicklung von Wohnbauflächen für ca. 110 Wohneinheiten in Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern und drei- bis viergeschossigen Mehrfamilienhäusern/Stadtvillen sowie die Sicherung von Flächen für öffentliche Nutzungen und Grünflächen.

Die Erschließungsträgerin besitzt mit Ausnahme der städtischen Flächen die Verfügungsgewalt über alle für die Realisierung des Baugebietes erforderlichen Flächen einschl. der externen Ausgleichsflächen. Der überwie­gende Teil der zukünftigen öffentlichen Grünfläche, Teile der zukünftigen Erschließungsflä­chen und ein Teil der Gemeinbedarfs- und der Wohnbaufläche befinden sich im Eigentum der Stadt.

Die Erschließungsträgerin beabsichtigt, das Gebiet „Dibbesdorfer Straße-Süd“, QU 62, auf eigene Kosten und eigenes Risiko zu realisieren. Zur Regelung aller damit verbundenen Maßnahmen und Kosten ist beabsichtigt, einen städtebaulichen Vertrag abzuschließen.

Die unentgeltliche und kosten- und lastenfreie Übertragung der im Eigentum der Erschlie­ßungsträgerin stehenden, zukünftigen öffentlichen Erschließungs- und Grünflächen und der Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft in den Geltungsbereichen B und C auf die Stadt erfolgt mit einem separaten Grundstücksübertragungsvertrag.

Vertragsinhalte

Der städtebauliche Vertrag wird folgende wesentliche Inhalte haben:

Erschließungs- und Folgemaßnahmen

1)Die Stadt überträgt die öffentliche Erschließung innerhalb des Erschließungsgebietes               (Anlage 5) mit Ausnahme der öffentlichen Entwässerungsanlagen für die               Schmutzwasserbeseitigung auf die Erschließungsträgerin.

2)Die öffentlichen Entwässerungsanlagen für die Schmutzwasserbeseitigung werden               von der SE|BS hergestellt.

3)Die Erschließung im Sinne des Vertrages umfasst:

a)das Freimachen der öffentlichen Erschließungsflächen einschließlich des Abtra­gens des Oberbodens und einer Kampfmittelsondierung auf den Kampfmittelver­dachtsflächen im Geltungsbereich A,

b)die erstmalige Herstellung des Straßenkörpers und seines Zubehörs, incl. aller Einrichtungsgegenstände (z. B. Beschilderung, Markierung usw.), einschl. der Regenwasseranlagen für die Straßenentwässerung sowie der öffentlichen Park­platzflächen, einschl. der Entwässerung dieser Flächen bis zum Sammelkanal und der Begrünung, inkl. Straßenraumbegrünung mit dreijähriger Entwicklungs­pflege im Anschluss an die Fertigstellungspflege,

c)die Herstellung der öffentlichen Entwässerungsanlagen inklusive der Herstellung der Anschlussleitungen der Grundstücksentwässerung auf öffentlichen Flächen und bis ca. 1 m auf die privaten Grundstücke,

d)die Herstellung des Regenrückhaltebeckens innerhalb der öffentlichen Grünflä­che auf der mit R festgesetzten Fläche, einschl. Begrünung, entsprechend der textlichen Festsetzungen,

e)die Herstellung der Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung – Fuß- und Radwege –, einschl. der erforderlichen öffentlichen Beleuchtung, soweit sie sich im Erschließungsgebiet befinden,

f)die Herstellung der öffentlichen Grünfläche mit Wegen und Möblierung, einschl. einer integrierten Kinderspielfläche mit Spielgeräten und einer dreijährigen Ent­wicklungspflege der Vegetationsflächen im Anschluss an die Fertigstellungspfle­ge,

g)das Herstellen der erforderlichen Beleuchtung der genannten Anlagen, deren Notwendigkeit für die jeweilige Fläche mit der Stadt einvernehmlich abzustimmen ist,

h)das Herstellen einer flächendeckenden Breitbandversorgung – Netze der nächs­ten Generation (Übertragungsgeschwindigkeit > 50 Mbit/s),

i)die Herstellung der Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Ent­wicklung von Natur und Landschaft im Geltungsbereich A, einschließlich der die­ser Fläche festgesetzten Lärmschutzanlage mit der Bezeichnung 6,

jeweils nach Maßgabe der zum Zeitpunkt des Beginns der jeweiligen Baumaßnahme gültigen Standards der Stadt (Ergänzende ZTV P-BS), der Straßenplanung, der Ent­wässerungsplanung, der Grünordnungsplanung, der textlichen und zeichnerischen Festsetzungen zum Bebauungsplan, der örtlichen Gegebenheiten und der techni­schen Vorschriften und Richtlinien (allgemein anerkannte Regeln der Technik).

4)Die Erschließungsträgerin verpflichtet sich, im Einvernehmen mit der Unteren Natur­              schutzbehörde der Stadt artenschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen (vorgezogene               CEF- und FCS-Maßnahmen) durchzuführen.

5)Die Erschließungsträgerin verpflichtet sich zur Herstellung der externen Ausgleichs­              flächen in den Geltungsbereichen B und C, einschl. einer einjährigen Fertigstellungs­              pflege und einer dreijährigen Entwicklungspflege im Anschluss an die Fertigstel­              lungspflege.

6)Die Erschließungsträgerin verpflichtet sich, die festgesetzten Anlagen des Immissionsschutzes nach Maßgabe der textlichen und zeichnerischen Festsetzungen des Bebauungsplanes bis zur Bebauung der zu schützenden Gebiete herzustellen.

7)Die Erschließungsträgerin verpflichtet sich, die Folgemaßnahmen, die im unmittelba­              ren Zusammenhang mit der Erschließung des Baugebietes stehen, auf ihre Kosten               durchzuführen.

Dazu gehören

a)die Herstellung eines Gehweges auf der dem Baugebiet zugewandten Fahr­bahnseite des Farnweges,

b)der Schutz des vorhandenen Wertstoffcontainerplatzes an der Dibbesdorfer Straße vor Beseitigung oder Beschädigung während der Baumaßnahmen,

jeweils entsprechend der textlichen und zeichnerischen Festsetzungen des Be­bauungsplanes „Dibbesdorfer Straße-Süd“, der einvernehmlich mit der Stadt ab­gestimmten Straßenausbauplanung, der technischen Vorschriften und Richtlinien,               der Standards der Stadt und der örtlichen Gegebenheiten.

Umsetzung der Maßnahmen

8)Die Planung, Ausschreibung und Vergabe, Bauleitung und Abrechnung der Erschlie­              ßungs- und Folgemaßnahmen, einschl. der öffentlichen Entwässerungsanlagen, der               Erstellung eines koordinierten Leitungsplanes und der Sicherheits- und Gesund­              heitsschutzkoordination gemäß Baustellenverordnung beauftragt die Erschlie­              ßungsträgerin im Einvernehmen mit der Stadt ein leistungsfähiges Ingenieurbüro.

9)Mit der Planung, Ausschreibung und Vergabe, Bauleitung und Abrechnung der Vege­              tationsflächen, einschl. der Kinderspielflächen im Geltungsbereich A und der externen               Ausgleichsflächen beauftragt die Erschließungsträgerin im Einvernehmen mit der               Stadt ein Landschaftsarchitekturbüro.

10)Die Planung und Herstellung der öffentlichen Beleuchtungsanlagen und der Markie­              rungs- und Beschilderungsarbeiten wird von der Erschießungsträgerin in Abstimmung               mit der Stadt an ein leistungsfähiges Unternehmen vergeben.

11)Die Bauleistungen für die Herstellung der Erschließungsanlagen und Folgemaßnah­              men dürfen nur gemäß Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB)               ausgeschrieben werden.

12)Das von der Erschießungsträgerin gemäß Ziffer 8) beauftragte Ingenieurbüro wird die               Arbeiten im Vertragsgebiet in enger Abstimmung mit der Erschießungsträgerin und               der Stadt und den Ver- und Entsorgungsträgern zeitlich und organisatorisch koor­dinieren.

13)Die Vergabe der Baumaßnahmen erfolgt bis auf die öffentlichen Entwässerungsanla­              gen für die Schmutzwasserbeseitigung durch die Erschließungsträgerin.

14)Die Vergabe der öffentlichen Entwässerungsanlagen für die Schmutzwasserbeseiti­              gung erfolgt durch die SE|BS.

15)Die Übernahme der jeweiligen Anlagen durch die Stadt, bzw. die SE|BS erfolgt nach               deren mangelfreier Fertigstellung.

Folgekosten und Kostenerstattungen

16)Für rd. 110 neue Wohneinheiten im Baugebiet „Dibbesdorfer Straße-Süd“ ergibt sich               ein zusätzlicher Bedarf von 19 Kindergarten- und 15 Krippenplätzen, der nicht durch               vorhandene Kindertagesstätten gedeckt werden kann. Die Erschließungsträgerin               verpflichtet sich deshalb, sich an den Herstellungskosten der erforderlichen Kitaplätze               entsprechend des durch das Baugebiet ausgelösten Bedarfs zu beteiligen, wenn der               Bedarf für den Bau der Kindertagesstätte innerhalb von fünf Jahren nach Er­schließungsbeginn für das Baugebiet „Dibbesdorfer Straße-Süd“ entsteht und die Stadt innerhalb eines weiteren Jahres mit dem Bau der Kindertagesstätte auf der im               Bebauungsplan festgesetzten Fläche für Gemeinbedarf beginnt.

17)Die Realisierung des Baugebietes „Dibbesdorfer Straße-Süd“ und des geplanten               Baugebietes „Holzmoor-Nord“ werden Auswirkungen auf die Schülerzahlentwicklung               der Grundschule Querum haben. Die Realisierung dieser Neubaugebiete führt ab               dem Schuljahr 2019/2020 schrittweise zu einer veränderten Zügigkeit der               Grundschule Querum von einer bisherigen Dreizügigkeit auf eine Vierzügigkeit. Die               Räumlichkeiten der Grundschule Querum sind für eine Vierzügigkeit nicht ausreichend.               Außerdem ist die Einrichtung des Ganztagsbetriebes vorgesehen, für die Umbau-               und Erweiterungsmaßnahmen erforderlich werden.

Die Erschließungsträgerin verpflichtet sich zur Beteiligung an den Kosten für die bauliche Erweiterung der Grundschule um vier allgemeine Unterrichtsräume und zwei Gruppenräume. Ausgehend von 104 Schülerinnen bzw. Schülern (4 Klassen x 26 Schüler/Klasse) beträgt die Kostenbeteiligung der Erschließungsträgerin 28/104 Anteil bzw. 27% der tatsächlichen entstandenen Herstellungskosten.

Die Erschließungsträgerin verpflichtet sich, sich an den Kosten der Einrichtung des               Ganztagsbetriebes entsprechend einer möglichen Gesamtschülerschaft von 416               Schülerinnen und Schülern mit 28/416 Anteil bzw. 7 % zu beteiligen.

Voraussetzung für die Kostenbeteiligung der Erschließungsträgerin ist, dass der               Bedarf für die bauliche Erweiterung der Grundschule Querum innerhalb von fünf               Jahren nach Erschließungsbeginn für das Baugebiet entsteht und innerhalb eines               weiteren Jahres der Baubeginn erfolgt.

18)Durch die Entstehung von ca. 110 neuen Wohneinheiten entsteht ein rechnerischer               Bedarf an Jugendspielfläche von 495 m², der aus Immissionsschutzgründen nicht               innerhalb des Baugebietes gedeckt werden kann. Die Erschließungsträgerin               verpflichtet sich deshalb zur Beteiligung an den Grunderwerbs- und Herstellungskosten einer Jugendspielfläche, wenn diese innerhalb von 10 Jahren nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes „Dibbesdorfer Straße-Süd“, im Spielplatzbereich 49-4 bzw. im zukünftigen Baugebiet „Holzmoor-Nord“, hergestellt wird.

19)Die Erschließungsträgerin verpflichtet sich, der Stadt die auf 20 Jahre kapitalisierten               Pflegekosten der zukünftigen öffentlichen Grünfläche einschl. der Spielflächen, der               Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und               Landschaft (jeweils nur für den örtlichen Bedarf), des Straßenbegleitgrüns und der               externen Ausgleichsflächen zu erstatten.

20)Die öffentliche Grünfläche im Geltungsbereich A dient sowohl dem örtlichen (51,47%)               als auch dem überörtlichen Bedarf (48,53 %). Die Herstellungskosten für den               überörtlichen Bedarf trägt die Stadt. Das Gleiche gilt für den überörtlichen Anteil der               externen Ausgleichsflächen (bezogen auf die Kitafläche). Die zukünftigen öffentlichen               Erschließungs-, Grün-, Maßnahmen und Ausgleichsflächen wird die Erschlie­              ßungsträgerin nach mangelfreier Fertigstellung unentgeltlich und kosten- und               lastenfrei an die Stadt übertragen – soweit sich diese Flächen nicht bereits im               Eigentum der Stadt befinden.

21)Die Erschließungsträgerin erstattet der Stadt den Verkehrswert der von ihr zur Verfü­              gung gestellten zukünftigen öffentlichen Flächen - soweit sie dem örtlichen Bedarf               dienen. Der Erstattungsbetrag mindert sich um die tatsächlich anfallenden Kosten für Altlasten- und Abfallentsorgungsmaßnahmen, die auf den städtischen Flächen durchgeführt werden müssen.

22)Die insgesamt ca. 2.625 m² große Vorbehaltsfläche für Gemeinbedarf (Kita) steht zu               1.760 m² im Eigentum der Erschließungsträgerin und zu 865 m² im Eigentum der               Stadt. Der örtliche Bedarf aus dem Baugebiet beträgt ca. 1.623 m². Die               Erschließungsträgerin verpflich­tet sich, der Stadt spätestens zwei Monate nach               Abschluss des städtebaulichen Vertrages ein unwiderrufliches Angebot zur               unentgeltlichen Übertragung einer 1.623 m² großen Teilflä­che des in ihrem Eigentum               stehenden Grundstücks und zum Ankauf der darüberhinausge­henden Teilfläche von               ca. 137 m² zu machen.

Sozialer Wohnungsbau

Die Erschließungsträgerin verpflichtet sich, im Baugebiet „Dibbesdorfer Straße-Süd“ gemäß Ratsbeschluss eine Quote von 20 % des Geschosswohnungsbaues als gefördertem Wohnraum zu realisieren.

Finanzielle Auswirkungen

Die Erschließungsträgerin trägt grundsätzlich die Kosten für alle Maßnahmen, die ihr mit dem städtebaulichen Vertrag übertragen werden. Davon ausgenommen sind folgende Kosten für die Deckung überörtlichen Bedarfs, die die Stadt zu tragen hat:

Herstellungskosten der öffentlichen Grünfläche (48,53 %)rd. 110.000 €

Herstellungskosten der öffentlichen Spielflächen (12,2 %)rd.     5.300 €

Herstellungskosten der externen Ausgleichsflächen (3,5 % x 21/55)rd.        800 €

Insgesamtrd. 116.100 €

Die Haushaltsmittel für die Herstellungskosten des überörtlichen Bedarfs der öffentlichen Grünfläche, der öffentlichen Spielflächen und der externen Ausgleichsfläche werden gemeinsam mit den Haushaltsmitteln für die Herstellung des ebenfalls im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Dibbesdorfer Straße-Süd“ liegenden Weges entlang der ehemaligen Bahntrasse vom FB 61 für den Haushalt 2020 beantragt.

Der Bau der Entwässerungsanlagen für die Schmutzwasserbeseitigung ist eine sog. Beson­dere Maßnahme gemäß Abwasserentsorgungsvertrag zwischen der Stadtentwässerung Braunschweig GmbH (SE|BS) und der Stadt. Die Kosten werden von der SE|BS übernom­men über die Abwassergebühren refinanziert.