Beschluss:

„Die Vertreter der Stadt in der Gesellschafterversammlung

1. der Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig werden angewiesen,

2. der Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH werden angewiesen, die

Geschäftsführung der Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH zu veranlassen, in der Gesellschafterversammlung der Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig

den Wirtschaftsplan 2020 in der vom Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 20. September 2019 gebilligten Fassung zu beschließen.“
 

Sachverhalt:

Das Stammkapital der Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig (Niwo) wird in Höhe von 45,9 % von der Stadt Braunschweig sowie in Höhe von 44,1 % von der Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH (SBBG) gehalten. Für die von der Niwo gehaltenen eigenen Anteile in Höhe von 10 % des Stammkapitals ruhen Rechte und Pflichten.

Gemäß § 14 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages der Niwo obliegt die Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan der Entscheidung der Gesellschafterversammlung der Niwo. Nach § 12 Ziff. 5 des Gesellschaftsvertrages der SBBG unterliegt die Stimmabgabe in der Gesellschafterversammlung der Niwo der Entscheidung durch die Gesellschafterversammlung der SBBG.

Um eine Stimmbindung der städtischen Vertreter in den Gesellschafterversammlungen der Niwo sowie der SBBG herbeizuführen, ist ein Anweisungsbeschluss erforderlich. Gemäß § 6 Ziff. 1 lit. a) der Hauptsatzung der Stadt Braunschweig entscheidet hierüber der Finanz- und Personalausschuss.

Der Aufsichtsrat der Gesellschaft hat in seiner Sitzung am 20. September 2019 eine Empfehlung für die hiermit vorgelegte Fassung des Wirtschaftsplanes 2020 abgegeben.

Unter Berücksichtigung der zwischen Niwo und ihren Gesellschafterinnen Stadt Braunschweig und Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH (SBBG) abgeschlossenen Dividendenvereinbarung vom 7. März 2016 soll das Planergebnis 2020 von 3.895 T€ in Höhe von 1.447 T€ an die SBBG ausgeschüttet und in Höhe von 2.448 T€ dem Eigenkapital der Niwo zugeführt werden, um die Innenfinanzierungsmöglichkeiten zu stärken. Letzteres wird zudem durch die für 2018 resp. 2019 im Haushaltsplan aufgeführte Kapitaleinlage seitens der Gesellschafterin Stadt in Höhe von 2,5 Mio. € berücksichtigt, die am 7. Oktober 2019 nach Abruf seitens der Gesellschaft dieser gutgeschrieben wurde. Im Fokus der Investitionen stehen erneut - neben den bestandserhaltenden Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen - insbesondere die Schaffung preisgünstiger Mietwohnungen unter Berücksichtigung der Anforderungen des Kommunalen Handlungskonzepts der Stadt Braunschweig und unter Beachtung des Gesichtspunkts der Wirtschaftlichkeit für die Gesellschaft.

In der Zusammenfassung der Jahre 2018 bis 2020 ergibt sich folgende Übersicht über das Gesamtunternehmen:

*)   incl. Bestandsveränderungen, anderen aktivierten Eigenleistungen sowie Umsatzerlösen aus dem Verkauf von Grundstücken (Neubauvorhaben)

**)  incl. Grundsteuer (weiter zu berechnender Aufwand für Hausbewirtschaftung) sowie Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke (Neubauvorhaben)

In ihrem Chancen- und Risikenbericht weist die Niwo explizit darauf hin, dass zum Zeitpunkt der Aufstellung des Wirtschaftsplans 2020 das Thema „Änderung von Höhe und Umlagefähigkeit der Grundsteuer“ politisch noch nicht entschieden ist, so dass die Grundsteuer wie gewohnt unter dem Posten „sonstige Steuern“ auf Grundlage der vorliegenden städtischen Bescheiden in die Planung eingegangen ist. Das Planwerk unterstellt die unveränderte Rechtslage zur Umlagefähigkeit.

Um Transparenz zu gewährleisten, hat die Gesellschaft den Wirtschaftsplan 2020 wiederum in einer übersichtlichen Spartenrechnung vorgelegt.

Die Verteilung der Jahresergebnisse auf die einzelnen Geschäftsfelder ergibt sich aus nachfolgender Tabelle:

Zu den einzelnen Geschäftsfeldern ergeben sich nachfolgende Anmerkungen. Die Tabellen enthalten zwecks Übersichtlichkeit lediglich ausgewählte ergebnisrelevante Posten:

Bestandsbewirtschaftung

*)   incl. Bestandsveränderungen (Umlagenabrechnungen)

**)  incl. Grundsteuer (weiter zu berechnender Aufwand für Hausbewirtschaftung)

Der Teilwirtschaftsplan 2020 sieht Investitionen von 12.738 T€ in den vorhandenen Wohnungsbestand vor, die voraussichtlich in Höhe von 4.218 T€ Aktivierungen in das Sachanlagevermögen und in Höhe von 8.520 T€ Instandhaltungsaufwand darstellen werden. Schwerpunkte bilden wie im Vorjahr Fassadenmodernisierungen, Dacherneuerungen und Heizungsoptimierungen in den Gebieten Weststadt, Siegfriedviertel, Heidberg und Bebelhof.

Die Umsatzerlöse entwickeln sich stabil aufgrund der für Vermieter guten Marktlage nebst Mietanpassungen an den Mietpreisspiegel sowie aufgrund von Modernisierungen. Das Planergebnis 2020 spiegelt hierbei die Entwicklung der sonstigen Erträge sowie insbesondere der Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen sowie der Personalaufwendungen wider. Die Niwo führt hierzu in ihren Erläuterungen aus, dass die Personalstrategie mit Fokus auf die aktuellen und künftigen Projekte überarbeitet wurde, so dass nunmehr von einer konstanten und nicht mehr von einer sinkenden Belegschaftsgröße ausgegangen wird.

IGS Wilhelm Bracke

Der Neubau der Wilhelm-Bracke-Gesamtschule wird seit Jahresbeginn 2015 für 25 Jahre an die Stadt vermietet. Die planmäßig entstehenden Verluste erklären sich durch die in den Anfangsjahren der Betriebsdauer von 25 Jahren höhere Zinsbelastung, die im Laufe der Jahre aufgrund von Tilgungen degressiv abnimmt; gleichzeitig wurden die voraussichtlichen Instandhaltungskosten über die gesamte Laufzeit hinweg linear verteilt.

In die Wirtschaftsplanung 2020 sind - wie bereits auch im Vorjahr - alle Inhalte aus Hauptvertrag sowie Nachtragsvereinbarung zwischen Gesellschaft und Stadt eingeflossen.

Baubetreuung für die Stadt

Das Geschäftsfeld befindet sich weiterhin in der Abwicklung. In der Prognose 2019 (- 6 T€) wirken sich Abschreibungen auf voraussichtlich uneinbringbare Forderungen negativ aus. Für das Jahr 2020 sowie die darauf folgenden Jahre sind weder Erlöse noch Aufwendungen geplant.

Neubauvorhaben Alsterplatz

*)    incl. Bestandsveränderungen, anderen aktivierten Eigenleistungen sowie Umsatzerlösen aus dem Verkauf von Grundstücken

Auf dem ehemaligen Gelände der IGS Wilhelm Bracke befinden sich erste Objekte seit Ende 2018 in der Bewirtschaftung. Insgesamt sollen aufgrund der bestehenden Bauzeitverzögerungen die neun Gewerbeeinheiten, 187 Mietwohnungen nunmehr bis im Jahr 2020 sukzessive fertiggestellt werden. Im Bereich der 36 Eigentumswohnungen ist im Planjahr die Veräußerung von ca. acht noch nicht verkauften Objekte eingeplant.

Aufgrund der im Vorjahresvergleich deutlich gestiegenen Hoch- und Tiefbaukosten beläuft sich das Gesamtinvestitionsvolumen aktuell auf rd. 72,5 Mio. € (Stand Vorjahr rd. 67,4 Mio. €).

In der Prognose 2019 ergibt sich eine Planabweichung des Spartenergebnisses von - 1.633 T€. Diese Abweichung resultiert aus den erhöhten Baukosten für Miet- und auch für Verkaufsobjekte, aus den in 2019 nicht vollständig möglichen Veräußerungen sowie aus dem aufgrund Bauzeitverzögerung verspäteten Vermietungsbeginn der Mietobjekte.

Neubauvorhaben Nördliches Ringgebiet – 1. BA HA 135

*)   incl. Bestandsveränderungen, anderen aktivierten Eigenleistungen sowie Umsatzerlösen aus dem Verkauf von Grundstücken

Zu Beginn des Jahres 2019 waren alle 28 Eigentumswohnungen veräußert, wobei sich die letzten beiden Veräußerungen noch in der Prognose der Umsatzerlöse 2019 auswirken.

Zum Ende des Jahres 2019 sollen alle wesentlichen Gebäudeteile fertiggestellt sein. Das geplante Jahresergebnis 2020 wird dominiert von der Bewirtschaftung der fertiggestellten, zu vermietenden 175 Wohn- sowie sieben Gewerbeeinheiten. Die vollständigen Sollmieten sollen im Jahr 2021 erreicht sein. Die verzögerten Fertigstellungstermine stellen sich in der Jahresprognose 2019 dar.

Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich aktuell auf rd. 59,7 Mio. € (Stand Vorjahr rd. 59,0 Mio. €).

Neubauvorhaben Nördliches Ringgebiet – 2. BA HA 136

*)   incl. Bestandsveränderungen, anderen aktivierten Eigenleistungen sowie Umsatzerlösen aus dem Verkauf von Grundstücken

Die Gesellschaft hat für den gesamten zweiten Bauabschnitt die Projektentwicklung und -erschließung übernommen (Gesamtkosten rd. 16,2 Mio. €).

Die ursprünglich für 2019 geplante (anteilige) Veräußerung von Grundstücken soll nunmehr in 2020 stattfinden. Zwei der Grundstücke verbleiben im Eigentum der Gesellschaft. Die Niwo beabsichtigt hier die Entwicklung zweier eigener Gebäude mit rd. 70 Wohneinheiten. Die Investitionssumme liegt voraussichtlich bei rd. 17,7 Mio. €.

Aufgrund der Veräußerung der Grundstücke zu Marktpreisen kann - insgesamt betrachtet - aus Grundstücksentwicklung, -tausch sowie -veräußerung ein Überschuss von rd. 3,1 Mio. € erzielt werden. In diesem Saldo ist ein Planverlust von rd. 2,3 Mio. € aus der Projektentwicklung enthalten, da sich die Vertragspartner vertragsgemäß lediglich anteilig an den Kosten beteiligen.

Der genannte Überschuss von rd. 3,1 Mio. € wird benötigt, um die Verpflichtung aus dem städtebaulichen Vertrag zur Errichtung und zum Betrieb einer Kindertagesstätte - einschließlich eines 60 %igen Mietverzichts über 25 Jahre - in Form einer Rückstellung über rd. 2,8 Mio. € auszugleichen.

Diese Berechnung verdeutlicht, dass der o.g. notwendige Überschuss nur durch eine Veräußerung der Grundstücke an Dritte zu Marktpreisen erzielt werden kann. Ohne diesen Überschuss könnte die Gesellschaft die anfallenden Kosten aus Grundstückserwerben, Erschließung und Projektentwicklung einschließlich der Verpflichtungen aus dem städtebaulichen Vertrag, denen sie sich auf Grund ihrer gesellschaftsvertraglichen Verpflichtung zur Verfügungstellung preisgünstigen Wohnraums unterwirft, nicht ausgleichen.

Durch die projektbezogene Wirtschaftlichkeit dieses Teilplanes wird verhindert, dass die Neubauvorhaben durch das Bestandsgeschäft „quersubventioniert“ werden.

Neubauvorhaben Nördliches Ringgebiet – 3. BA HA 137

Der Plan berücksichtigt den Ankauf eines dritten Grundstücks, mit dem die für diesen Bauabschnitt angestrebte Flächenvorsorge für den Geschosswohnungsbau abgeschlossen wird. Das Gesamtvolumen für die Grundstücksentwicklung beläuft sich auf rd. 5,8 Mio. €. Es ergeben sich keine Ergebnisauswirkungen, da die Erwerbskosten zuzüglich der Projektentwicklungskosten im Sachanlagevermögen aktiviert werden. Hierbei wird ein buchungstechnischer Ausgleich der eigenen Personalaufwendungen durch den Posten „andere aktivierte Eigenleistungen“ in der GuV herbeigeführt.

Mittelfristige Planung

Die in der Planung 2020 enthaltenen Geschäftsfelder sind auch Bestandteil der mittelfristigen Erfolgsplanung 2020 bis 2023.

Die Umsatzerlöse werden sich von 2019 auf 2020 deutlich und danach sukzessive erhöhen. Dies liegt sowohl an der planmäßigen Erhöhung in der Bestandsbewirtschaftung als auch insbesondere ab 2020/ 2021 an der Bewirtschaftung des Alsterplatzes sowie des 1. Bauabschnitts des Nördlichen Ringgebiets. Ab 2023 wird auch die beginnende Bewirtschaftung des 2. Bauabschnitts des Nördlichen Ringgebiets zusätzliche Umsatzerlöse generieren.

Die jährlichen Investitionen in den Bestand werden weiterhin auf dem bestehenden Niveau von jeweils rd. 13 Mio. € angesetzt.

Insgesamt geht die Gesellschaft für die Jahre 2021 bis 2023 von einem Niveau der Jahresüberschüsse von rd. 4,0 Mio. € aus.

Zur weiteren Erläuterung ist als Anlage der Wirtschaftsplan 2020 einschließlich der Teilwirtschaftspläne der Niwo beigefügt.