Beschluss:

„Die Vertreter der Stadt in der Gesellschafterversammlung

1.                  der Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig werden angewiesen,

2.                  der Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH werden angewiesen, die Geschäftsführung der Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH zu veranlassen, in der Gesellschafterversammlung der Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig

folgenden Beschluss zu fassen:

Der Wirtschaftsplan 2021 in der vom Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 25. September 2020 gebilligten Fassung wird beschlossen.“

Sachverhalt:
 

Diese Vorlage beinhaltet die Beschlussempfehlung zur Wirtschaftsplanung 2021 der Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig (Niwo).

In diesem Jahr hat die Corona-Pandemie Auswirkungen auf die Ergebnisse der meisten städtischen Gesellschaften. In der Vergangenheit wurden Nachtragswirtschaftspläne nur in seltenen Fällen aufgestellt. Um eine höchstmögliche Transparenz der entstandenen Coronaauswirkungen zu erlangen sollen diese im Rahmen einer Nachtragswirtschaftsplanung dargestellt werden. Die durch die Corona-Pandemie zusätzlich entstehenden Verluste sollen noch in diesem Jahr von der Stadt Braunschweig ausgeglichen werden. Über die über- bzw. außerplanmäßige Bereitstellung der hierfür erforderlichen Haushaltsmittel, für die gemäß § 182 Abs. 4 S. 1 Nr. 6 NKomVG keine Deckungsmittel erforderlich sind, wird der Rat in seiner Sitzung am 17. November 2020 entscheiden. Vor diesem Hintergrund haben die Gesellschaften, bei denen durch die Corona-Pandemie negative Ergebniseffekte eintreten, Nachtragswirtschaftspläne für das Jahr 2020 erstellt. Die Nachtragswirtschaftspläne weisen nur die Auswirkungen der Corona-Pandemie aus. Gegebenenfalls weitere bereits bekannte positive oder negative Effekte sind in den Nachtragswirtschaftsplänen nicht enthalten. Diese Effekte werden im Rahmen der Prognosen nach Abschluss des 4. Quartals 2020 sowie in den Jahresabschlüssen 2020 gezeigt.

Die Niwo selbst verweist in ihrem im Wirtschaftsplan 2021 enthaltenen Bericht über Chancen und Risiken auf die finanziellen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie im Jahr 2020, die vom Umfang her die Erstellung eines Nachtragswirtschaftsplans 2020 unnötig machen, so dass in Abstimmung mit dem FB Finanzen hiervon abgesehen wurde.

Das Stammkapital der Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig wird in Höhe von 45,9 % von der Stadt Braunschweig sowie in Höhe von 44,1 % von der Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH (SBBG) gehalten. Für die von der Niwo gehaltenen eigenen Anteile in Höhe von 10 % des Stammkapitals ruhen Rechte und Pflichten.

Gemäß § 14 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages der Niwo obliegt die Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan der Entscheidung der Gesellschafterversammlung der Niwo. Nach § 12 Ziff. 5 des Gesellschaftsvertrages der SBBG unterliegt die Stimmabgabe in der Gesellschafterversammlung der Niwo der Entscheidung durch die Gesellschafterversammlung der SBBG.

Um eine Stimmbindung der städtischen Vertreter in den Gesellschafterversammlungen der Niwo sowie der SBBG herbeizuführen, ist ein Anweisungsbeschluss erforderlich. Gemäß § 6 Ziff. 1 lit. a) der Hauptsatzung der Stadt Braunschweig entscheidet hierüber der Finanz- und Personalausschuss.

Der Aufsichtsrat der Gesellschaft hat in seiner Sitzung am 25. September 2020 eine Empfehlung

für die hiermit vorgelegte Fassung des Wirtschaftsplanes 2021 abgegeben.

In der Zusammenfassung der Jahre 2019 bis 2021 ergibt sich folgende Übersicht über das Gesamtunternehmen:

*)   incl. Bestandsveränderungen und anderen aktivierten Eigenleistungen sowie Umsatzerlösen aus dem Verkauf von Grundstücken (Neubauvorhaben)

**)  incl. Grundsteuer (weiter zu berechnender Aufwand für Hausbewirtschaftung) sowie Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke (Neubauvorhaben)

Unter Berücksichtigung der zwischen Niwo und ihren Gesellschafterinnen Stadt Braunschweig und Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH (SBBG) abgeschlossenen Dividendenvereinbarung vom 7. März 2016 soll das Planergebnis 2021 von 3.390 T€ in Höhe von 1.195 T€ an die SBBG (im Jahr 2022) ausgeschüttet und in Höhe von 2.195 T€ in der Niwo thesauriert werden, um die Innenfinanzierungsmöglichkeiten, insbesondere im Hinblick auf die laufenden Investitionsvorhaben, zu stärken.

Hierzu ist anzumerken, dass sich neben den oben dargestellten direkten finanziellen Auswirkungen auch schwer bezifferbare Auswirkungen der Covid-19-Pandemie insbesondere durch unterlassene Mietanpassungen bzw. fehlenden Mieten aufgrund von Leerständen sowie Verzögerungen der Bau- und Modernisierungsarbeiten ergeben. Letztere sind durch den „Lockdown“ und im weiteren Verlauf u.a. durch Einhaltung von Hygienemaßnahmen - insbesondere Abstandsregeln - bedingt. In der Folge wurde im Jahr 2020 der Schwerpunkt der Bestandsinvestitionen von geplanten Großmaßnahmen auf Einzelmodernisierungen und Verkehrssicherungsprojekte verschoben.

Zudem weist die Niwo in ihrem Bericht über Chancen und Risiken darauf hin, dass zum Zeitpunkt der Aufstellung des Wirtschaftsplans 2021 das Thema „Änderung von Höhe und Umlagefähigkeit der Grundsteuer“ politisch weiterhin noch nicht entschieden ist. Die Grundsteuer ist daher erneut wie gewohnt unter dem Posten „sonstige Steuern“ gemäß den vorliegenden städtischen Bescheiden in die Planung eingegangen.

Die im Rahmen des Haushaltsoptimierungsprozesses der Stadt ergangenen Vorschläge betreffend die Niwo werden im Wirtschaftsplan auf S. 17 vorgestellt (V031 - Attraktive Wohnungsangebote sowie Geschäftsfelderweiterung sowie V032 - Wegfall Aufwände externer Dienstleister  - Volumen rd. 30 T€).

Die Verteilung der Jahresergebnisse auf die einzelnen Geschäftsfelder ergibt sich aus nachfolgender Tabelle:

Zu den Geschäftsfeldern ergeben sich nachfolgende Anmerkungen:

Bestandsbewirtschaftung

In der Prognose 2020 sind über Plan liegende sonstige betriebliche Erträge sowie niedrigere Abschreibungen und sonstige betriebliche Aufwendungen zu verzeichnen, die negative Effekte aus höheren Personalaufwendungen und niedrigeren Umsatzerlösen überkompensieren. Im Saldo liegt die Prognose 2020 mit 364 T€ über dem Planwert.

Die höheren Personalaufwendungen sind bedingt durch notwendige Zuführungen zu den Pensionsrückstellungen.

Die Umsatzerlöse (einschließlich Bestandsveränderungen) übersteigen in der Prognose 2020 den Ist-Wert 2019 nur leicht und liegen mit 1.072 T€ unter dem Planwert von 45.379 T€ (vgl. vorstehende Erläuterungen zu den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie).

Der Plan 2021 sieht Umsatzerlöse von 44.083 T€ vor. Die Gesellschaft hat in der Planung den Ansatz der Mietentwicklung gesenkt, da sich voraussichtlich die Dynamik der letzten Jahre nicht langfristig fortsetzen wird. Die Umsatzerlöse liegen daher nach aktuellem Planungsstand auch in der Mittelfristplanung unter den Werten der Mittelfristplanung des Vorjahres.

Weiterhin sieht der Plan 2021 Investitionen von 12.592 T€ in den vorhandenen Wohnungsbestand vor, die voraussichtlich in Höhe von 4.628 T€ Aktivierungen in das Sachanlagevermögen und in Höhe von 7.964 T€ Instandhaltungsaufwand darstellen werden. Den Schwerpunkt bildet die energetische Modernisierung in den Gebieten Weststadt, Siegfriedviertel, Lehndorf und Heidberg.

Neubauvorhaben Alsterplatz

Die Tabelle enthält zwecks Übersichtlichkeit lediglich ausgewählte ergebnisrelevante Posten:

*)  incl. Bestandsveränderungen, anderen aktivierten Eigenleistungen sowie Umsatzerlösen aus dem Verkauf von Grundstücken

Auf dem ehemaligen Gelände der IGS Wilhelm Bracke werden 178 Mietwohnungen, neun Gewerbeeinheiten, eine Kindertagesstätte sowie 36 Eigentumswohnungen errichtet. Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich aktuell auf rd. 76,5 Mio. € (Stand Vorjahr rd. 72,5 Mio. €).

Die Mietwohnungen werden bis zum Jahresende zum größten Teil vermietet sein, allerdings ergeben sich gegenüber dem Plan 2020 Verzögerungen hinsichtlich Umfang und Zeitpunkt der Fertigstellung, so dass in 2020 weniger Mieterlöse als geplant generiert werden.

Im Bereich der Eigentumswohnungen ergeben sich für 2020 gegenüber der Planung erhöhte Aufwendungen aufgrund gestiegener Baukosten, verlängerter Bauzeiten sowie eines verlängerten Vertriebszeitraums. So waren gemäß Plan 2020 noch 8 Wohnungen zu veräußern, in der Prognose 2020 befinden sich aber noch 15 Eigentumswohnungen in der Vertriebsphase. Es wird davon ausgegangen, dass diese bis zum Jahresende veräußert sind.

Die genannten Faktoren für die beiden Segmente Miet- sowie Eigentumswohnungen führen zu einem prognostizierten Ergebnis von - 618 T€ (Plan -111 T€). Der Plan 2021 (+ 30 T€) sieht vor, dass die letzten Mietobjekte im Juni 2021 in die Bewirtschaftungsphase wechseln. Das erste komplette Bewirtschaftungsjahr ist somit das Jahr 2022. Hier wird gemäß mittelfristiger Planung ein Ergebnis von + 77 T€ erwartet.

Neubauvorhaben Nördliches Ringgebiet – 1. BA HA 135

Im 1. Bauabschnitt werden 175 Mietwohnungen, acht Gewerbeeinheiten, eine Kindertagesstätte sowie 28 Eigentumswohnungen errichtet. Letztere sind seit dem Jahr 2019 veräußert. Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich aktuell auf rd. 61,9 Mio. €.

Unter Plan liegende Bewirtschaftungskosten und Zinsaufwendungen führen zu einem prognostizierten Ergebnis von + 168 T€ (Plan + 120 T€).

Die vollständige Fertigstellung der Neubauobjekte wird im Juni 2021 erwartet, so dass von diesem Zeitpunkt an mit einer vollumfänglichen Vermietung ausgegangen wird. Erwartet wird ein Ergebnis von + 210 T€, das erste komplette Bewirtschaftungsjahr 2022 soll zu einem Ergebnis von + 294 T€ führen.

Neubauvorhaben Nördliches Ringgebiet – 2. BA HA 136

Im 2. Bauabschnitt hat die Gesellschaft die Projektentwicklung und -erschließung übernommen. Die Investitionssumme beträgt aktuell rd. 15,5 Mio. €, darin enthalten sind 5 Mio.€ Entwicklungskosten für die fünfzügige Kindertagesstätte „Sielkamp“ (städtebauliche Verpflichtung).

Aufgrund der Veräußerung der Grundstücke zu Marktpreisen kann aus dem Grundstückshandel ein Überschuss erzielt werden, der benötigt wird, um die Verluste aus Grundstückstauschgeschäften zu kompensieren. Dem rechnerischen Überschuss von rd. 2,7 Mio. € soll eine aufwandswirksame Drohverlustrückstellung von 1,9 Mio. € entgegengestellt werden. Diese soll in Bezug auf die Kindertagesstätte den 60 %igen Mietverzicht über 25 Jahre ausgleichen und wird entsprechend kontinuierlich jährlich aufgelöst.

Weiterhin beabsichtigt die Niwo, die Grundstücke 11 b und 11c selbst zu bebauen (Neubauvorhaben „Lichtwerk 2“). Die Investitionskosten betragen 3,4 Mio. € und 13,9 Mio. €.

Der prognostizierte Überschuss 2020 (305 T€) ergibt sich im Wesentlichen aus dem letzten abzuschließenden Grundstücksgeschäft. Für 2021 wird ein Fehlbetrag von 228 T€ geplant, der aufgrund der aufwandswirksamen Verbuchung des Bearbeitungsentgelts eines öffentlichen Baudarlehens sowie der Zinsaufwendungen aus der Grundstücksfinanzierung resultiert.

Neubauvorhaben Nördliches Ringgebiet – 3. BA HA 137

Der Plan berücksichtigt den Ankauf eines dritten Grundstücks, mit dem die für diesen Bauabschnitt angestrebte Flächenvorsorge für den Geschosswohnungsbau abgeschlossen wird. Das Gesamtvolumen für die Grundstücksentwicklung beläuft sich auf rd. 5,8 Mio. €. Es ergeben sich Ergebnisauswirkungen lediglich hinsichtlich der anfallenden Grundsteuerbelastung. Erwerbskosten hingegen werden zuzüglich der Projektentwicklungskosten im Sachanlagevermögen aktiviert. Hierbei wird ein buchungstechnischer Ausgleich der eigenen Personalaufwendungen durch den Posten „andere aktivierte Eigenleistungen“ in der GuV herbeigeführt.

Die Neubauvorhaben Martha-Fuchs-Str. (Broitzem) sowie Stöckheim Süd mit Investitionssummen von 1,3 Mio. € bzw. 20,3 Mio. € befinden sich noch in der Planungsphase.

Mittelfristige Planung

Die in der Planung 2021 enthaltenen Geschäftsfelder sind auch Bestandteil der mittelfristigen Erfolgsplanung 2021 bis 2024.

Zur weiteren Erläuterung ist als Anlage der Wirtschaftsplan 2021 einschließlich der Teilwirtschaftspläne der Niwo beigefügt.