Beschluss:

„Dem Abschluss eines städtebaulichen Vertrages für das Baugebiet "Wenden-West, 1. BA", WE 62, zwischen der Stadt Braunschweig, der Stadtentwässerung Braunschweig GmbH (SE|BS) und der Grundstücksgesellschaft Braunschweig mbH mit den unter Vertragsinhalte aufgeführten wesentlichen Inhalten wird zugestimmt.“
 

Sachverhalt:

Beschlusskompetenz

Die Beschlusskompetenz des Planungs- und Umweltausschusses ergibt sich aus

§ 76 Abs. 3 S. 1 NKomVG i. V. mit § 6 Nr. 4 d der Hauptsatzung der Stadt. Im Sinne dieser Zuständigkeitsnorm handelt es sich bei dieser Vorlage um einen Beschluss über den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages, für den der Planungs- und Umweltausschuss beschlusszuständig ist.

Sachverhalt

Am 25. September 2018 hat der Verwaltungsausschuss den Aufstellungsbeschluss des Be­bauungsplans mit örtlicher Bauvorschrift „Wenden-West 1. BA“, WE 62, gefasst. Dazu wurde der Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans mit örtlicher Bauvorschrift „Wenden-West“, WE 50, für den Teilbereich zwischen der Veltenhöfer Straße, der Straße Im Steinkampe und der Bundesautobahn A 2 aktualisiert. Am 7. Juli 2020 wurde die Auslegung des Bebauungsplans beschlossen. Aufgrund bedeutender neuer Sachverhalte wurde am 16. Dezember 2020 eine erneute Auslegung des Bebauungsplans beschlossen und in der Zeit vom 30. Dezember 2020 bis 1. Februar 2021 durchgeführt.

Städtebauliche Ziele der Planung sind für den südlichen Teilbereich entlang der Bundesau­tobahn A 2 die Entwicklung von gewerblichen Flächen und für den nördlichen Teilbereich die Arrondierung der bestehenden Wohnbebauung. Insgesamt können hier ca. 180 Wohneinhei­ten entstehen.

Die Grundstücksgesellschaft hat zwei im Geltungsbereich A des Bebauungsplans mit örtlicher Bauvorschrift „Wenden-West, 1. BA“, WE 62, liegende Grundstücke erworben und notarielle Kaufangebote von den Eigentümern weiterer von den Planfestsetzungen betroffener Grundstücke eingeholt, die sie nach Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans annehmen darf. Ausgenommen sind die Flächen der Bundesrepublik Deutschland (siehe Anlagen 6.1 und 6.2). Die Grundstücksgesellschaft befindet sich hier z. Zt. in Kaufverhandlungen. Die Flächen in den Geltungsbereichen B, C und D sowie die Flächen für die Maßnahmen zum Ausbau des Knotenpunktes Hansestraße/Ernst-Böhme-Straße befinden sich im Eigentum der Stadt.

Die unentgeltliche, kosten- und lastenfreie Übertragung der im Bebauungsplan ausgewiesenen und noch nicht im Eigentum der Stadt stehenden oder auf andere Weise für Nutzungen der Stadt gesicherten öffentlichen Verkehrsflächen, Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen und öffentlichen Grünflächen einschließlich der integrierten Kinderspielflächen, der Flächen für Jugendspielangebote und Spielangebote für alle Generationen wird zwischen der Stadt und der Grundstücksgesellschaft in einem separaten notariellen Grundstücksübertragungsvertrag geregelt.

Die Grundstücksgesellschaft beabsichtigt, das Baugebiet „Wenden-West, 1. BA“, WE 62, auf eigene Kosten und eigenes Risiko zu rea­lisieren und die Herstellung der erforderlichen und im kausalem Zusammenhang mit dem künftigen Wohngebiet stehenden Erschließungs-, Ausgleichs- und Folgemaßnahmen gemäß den folgenden Vertragsinhalten zu übernehmen. Die Stadtentwässerung stellt in diesem Zusammenhang das Entwässerungsnetz im Vertragsgebiet her.

Vertragsinhalte

Der städtebauliche Vertrag bezieht sich auf die Geltungsbereiche A bis D des zukünftigen Bebauungsplanes mit örtlicher Bauvorschrift „Wenden-West, 1. BA“, WE 62. Flächen außer­halb der Geltungsbereiche des Bebauungsplans, auf denen Maßnahmen durchzuführen sind, zählen ebenfalls zum Vertragsgebiet.

Ergänzend ist der Vertrag zwischen der Stadt Braunschweig und der Grundstücks-gesellschaft über die Zusammenarbeit bei der Erschließung von Baugebieten der Grund­stücksgesellschaft vom 1. April 2005 in der aktuellen Fassung zu berücksichtigen.

Folgende wesentliche Inhalte werden Vertragsbestandteil sein:

Erschließung:

1)             Die Stadt überträgt nach § 11 BauGB die Herstellung der öffentlichen Erschließung des Baugebietes „Wenden-West, 1. BA“, WE 62, mit Ausnahme der öffentlichen Entwässe­rungsanlagen für die Schmutz- und Regenwasserbeseitigung auf die Grundstücksgesellschaft.

2)             Die Grundstücksgesellschaft verpflichtet sich zur Herstellung der Erschließungsanla­gen mit Ausnahme der öffentlichen Entwässerungsanlagen (Schmutz- und Regenwasserbeseitigung), aber einschließlich der Anschlusskanäle der Grundstücksentwässerung im Sinne der Abwassersatzung der Stadt Braunschweig für die privaten Grundstücke auf eigene Kosten und eigenes Risiko und nach Maßgabe des Vertrages.

3)             Die SE|BS verpflichtet sich zur Herstellung der öffentlichen Entwässerungsanlagen für die Schmutz- und Regenwasserbeseitigung mit Ausnahme der Anschlusskanäle der Grundstücksentwässerung auf eigene Kosten und nach Maßgabe des Vertrages.

4)             Die Erschließung im Sinne des Vertrages umfasst weiter:

a)         das Freimachen der öffentlichen Erschließungsflächen einschließlich des Abtra­gens des Oberbodens unter Berücksichtigung der Regelungen zur Kampfmittelun­tersuchung und der Baugrund- und Schadstoffuntersuchung mit ggf. erforderlicher fachgerechter Entsorgung des Bodens nach Maßgabe des Vertrages,

b)        das erstmalige Herstellen des Straßenkörpers, u. a. der Planstraßen A und B und seines Zubehörs, der Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung und ihres Zubehörs sowie der öffentlichen Parkplatzflächen und der öffentlichen Geh- und Radwege, einschließlich der Entwässerung dieser Flächen bis zum Sammelkanal und der Begrünung, inklusive Straßenbaum- und Bodendeckerbepflanzung, mit dreijähriger Entwicklungspflege im Anschluss an die Fertigstellungspflege,

Die Regelungen gelten ebenso für den Aus-/Umbau der Veltenhöfer Straße,

c)         die Herstellung der öffentlichen Entwässerungsanlagen inklusive der Herstellung der Anschlusskanäle der Grundstücksentwässerung auf öffentlichen Flächen und bis ca. 1 m auf die privaten Grundstücke,

d)        das Herstellen der öffentlichen Grünanlagen mit Fuß- und Radwegen, der integrierten Spielflächen für Kinder, einschließlich Spielgeräteausstattung, Möblierung und Bepflanzung, einschließlich der Fertigstellungspflege und einer dreijährigen Entwicklungspflege im Anschluss an die Fertigstellungspflege,

e)         das Herstellen der erforderlichen öffentlichen Beleuchtung und Markierung sowie Straßen- und Hinweisbeschilderungen, deren Notwendigkeit für die jeweilige Flä­che mit der Stadt einvernehmlich abzustimmen ist,

f)          das Herstellen einer flächendeckenden Breitbandversorgung – Netze der nächsten Generation (Übertragungsgeschwindigkeit > 50 Mbit/s),

g)         das Herstellen der Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen (z. B. Wertstoffcon­tainer, Trafostation, Breitbandstation), einschließlich Einfriedung und Begrünung,

jeweils nach Maßgabe der zum Zeitpunkt der Ausschreibung der jeweiligen Baumaßnahme gültigen Standards der Stadt (Ergänzende ZTV P-BS), der Straßenplanung, der Ent­wässerungsplanung, der Grünordnungsplanung, der textlichen und zeichnerischen Festsetzungen zum Bebauungsplan, der örtlichen Gegebenheiten und der technischen Vorschriften und Richtlinien (allgemein anerkannte Regeln der Technik).

Ausgleichsmaßnahmen:

5)             Die Grundstücksgesellschaft verpflichtet sich, die Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft in den Geltungsberei­chen B, C und D herzustellen.

6)             Die Grundstücksgesellschaft verpflichtet sich, im Einvernehmen mit der Unteren Natur­schutzbehörde der Stadt artenschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen durchzuführen.

Folgemaßnahmen:

7)             Die Grundstücksgesellschaft verpflichtet sich, die Kosten für die Umsetzung der öffent­lichen Kinderspielflächen zu übernehmen, die den durch das Baugebiet bedingten Be­darf decken.

8)             Die Grundstücksgesellschaft verpflichtet sich, die Kosten für die Errichtung der Ju­gendspielflächen (Jugendspielangebote) in der öffentlichen Grünfläche zu übernehmen, die dem durch das Baugebiet bedingten Bedarf zuzuordnen sind.

9)             Die Grundstücksgesellschaft verpflichtet sich, die Kosten für Spielangebote für alle Generationen sowie Möblierungen zum Aufenthalt in den öffentlichen Grünflächen bis zu einer Flächengröße von 550 m² zu übernehmen. Vorgesehen ist gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans eine Fläche von mindestens 500 m².

10)         Die Grundstücksgesellschaft verpflichtet sich, die Kosten für die zwei neuen Bushaltestellen an der Veltenhöfer Str. zu übernehmen.

11)         Die Grundstücksgesellschaft verpflichtet sich, die Kosten für den Aus- und Umbau der Veltenhöfer Straße zu übernehmen.

12)         Der Verkehrsknotenpunkt Hansestraße/Ernst-Böhme-Straße soll aufgrund des erhöh­ten LKW Aufkommens durch das Baugebiet „Wenden-West, 1. BA“ auf städtischen Flächen erweitert werden. Zugrunde gelegt wurde die „Verkehrsuntersuchung zum Bebauungsplan WE 62 „Wenden-West, 1. BA“ in der Stadt Braunschweig“ der Ingenieurgesellschaft Dr.-Ing. Schubert, Hannover, vom Dezember 2019 und die Straßenausbauplanung (siehe Anlage 5). Die Grundstücksgesellschaft verpflichtet sich, die Kosten zu übernehmen.

Umsetzung der Maßnahmen:

13)         Die Planung, Erstellung des Leistungsverzeichnisses, Ausschreibung und Vergabe, Bauleitung und Abrechnung der Maßnahmen zur Herstellung der Planstraßen A und B, der Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, der Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen, zum Aus- und Umbau der Veltenhöfer Straße und zum Ausbau des Knotenpunktes Hansestraße-Ernst-Böhme-Straße, die Erstellung eines koordinierten Leitungsplanes und die Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordination gemäß Baustellenverordnung übernimmt die Stadt. Ausgenommen sind die Straßenraumbegrünung, die öffentlichen Entwässerungsanlagen (Schmutz- und Regenwasserbeseitigung) sowie die Anschlusskanäle der Grundstücksentwässerung.

14)         Die Stadt übernimmt die Planung, Erstellung des Leistungsverzeichnisses, Ausschreibung und Vergabe, Bauleitung und Abrechnung der Herstellung der öffentlichen Grünflächen, einschließlich der darin verlaufenden Wege, der öffentlichen Kinderspielflächen, der Flächen für die Jugendspielangebote und Spielangebote für alle Generationen, der Straßenraumbegrünung und der Ausgleichsmaßnahmen.

15)         Mit der Planung, Erstellung des Leistungsverzeichnisses, Bauleitung und Abrechnung der Maßnahmen zur Herstellung der öffentlichen Entwässerungsanlagen einschließlich der Herstellung der Anschlusskanäle der Grundstücksentwässerung beauftragt die Stadtentwässerung ein leistungsfähiges Ingenieurbüro.

16)         Mit der Planung und Herstellung der öffentlichen Beleuchtungsanlagen und der Markierungs- und Beschilderungsarbeiten hat die Grundstücksgesellschaft die Dienstleistungsgesellschaften der Stadt zu beauftragen.

17)         Die Bauleistungen für die Durchführung der Erschließungs-, Ausgleichs- und Folgemaßnahmen dürfen nur gemäß Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) aus­geschrieben werden.

18)         Bei Bedarf wird die Stadt im Namen und auf Rechnung der Grundstücksgesellschaft externe Ingenieurbüros mit der Planung, Ausschreibung und Vergabe, Bauleitung und Abrechnung beauftragen.

19)         Die Übernahme der jeweiligen Anlagen durch die Stadt bzw. die Stadtentwässerung erfolgt nach deren mangelfreier Fertigstellung.

Soziale Infrastruktur:

20)         Die Grundstücksgesellschaft verpflichtet sich, den durch das neue Baugebiet entstehenden zusätzlichen Bedarf an Kindergarten- und Krippenplätzen durch die erforderlichen Räumlichkeiten auf ihre Kosten sicherzustellen.

Es ist vorgesehen, in der Fläche des Allgemeinen Wohngebiets (WA2) eine Kindertagesstätte von mindestens zwei Gruppen zu errichten.

21)         Die Grundstücksgesellschaft verpflichtet sich, mindestens 20 % der gesamten neu geschaffenen Geschossfläche (Mehrfamilienhäuser, Einfamilien-, Doppel-, Reihenend- und –mittelhäuser) im Baugebiet als sozialen Wohnungsbau im Sinne des § 1 des Niedersächsischen Wohnraumförderungsgesetzes (NWoFG) zu errichten.

Klimaschutz:

22)         Im Falle der Veräußerung von Bauflächen im Vertragsgebiet verpflichtet sich die Grundstücksgesellschaft, in ihre Kaufverträge eine Regelung zur Einhaltung von Klimazielen aufzunehmen.

Grundstücksangelegenheiten:

23)         Für die im Eigentum der Stadt stehenden Ausgleichsflächen in den Geltungsbereichen B (Teilfläche von 40.722 m²) und D (37.767 m²) erstattet die Grundstücksgesellschaft der Stadt den Wert (Verkehrswert) der Ausgleichsflächen zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme. Für die Ausgleichsfläche im Geltungsbereich C (7.873 m²) erstattet die Grundstücksgesellschaft der Stadt den von der Stadt im Zusammenhang mit dem Erwerb der Fläche gezahlten Kaufpreis sowie sämtliche angefallenen Grunderwerbsnebenkosten.

24)         Für die Spielflächen für Kinder und die Flächen mit Jugendspielangeboten erstattet die Stadt der Grundstücksgesellschaft den Wert (Verkehrswert) des überörtlichen Flächenbedarfs.

Finanzielle Auswirkungen

Die Grundstücksgesellschaft trägt grundsätzlich die Kosten für alle Maßnahmen, die ihr mit dem städtebaulichen Vertrag übertragen werden.

Davon ausgenommen sind die Kosten für die Deckung des überörtlichen Bedarfs, wie die Anteile an den Jugendspielangeboten und Kinderspielflächen, die die Stadt zu tragen hat. Die Kosten für die Verlagerung des Jugendplatzes (Gemarkung Wenden, Flur 2, Flurstück 76/21) in das Baugebiet „Wenden-West, 1. BA“ sind Bestandteil der überörtlichen Flächen für Jugendspielangebote:

Flächen für Jugendspielangebote: ca. 391.000,- €

(Herstellung, Planung, Wert der Fläche)

Kinderspielflächen: ca. 325.000,- €

(Herstellung, Planung, Wert der Fläche)

Überörtlicher Anteil an den Ausgleichsmaßnahmen ca. 11.500,- €

für die Spielangebote für Kinder und Jugendliche

(Herstellung, Planung, Wert der Fläche)

Summe: ca. 727.500,- €

Die Haushaltsmittel für die Herstellungs- und Planungskosten des überörtlichen Bedarfs werden vom Ref. 0617 für den Haushalt beantragt. Die Haushaltsmittel für die Bereitstellung der Kosten zur Erstattung der Werte für die überörtlichen Flächen beantragt die Abteilung Liegenschaften.

Der Bau der Entwässerungsanlagen für die Schmutzwasserbeseitigung ist eine sog. Beson­dere Maßnahme gemäß Abwasserentsorgungsvertrag zwischen der Stadtentwässerung Braunschweig GmbH (SE|BS) und der Stadt. Die Kosten werden von der SE|BS übernom­men und über die Abwassergebühren refinanziert.