Beschluss:

„Die Vertreter der Stadt in der Gesellschafterversammlung

1. der Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig werden angewiesen,
 

2. der Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH werden angewiesen, die Geschäftsführung der Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH zu veranlassen,

in der Gesellschafterversammlung der Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig folgende Beschlüsse zu fassen:

1. Der Jahresabschluss 2020, der einen Jahresüberschuss von 4.631.047,46 € sowie nach Einstellung von 2.815.523,73 € in die Bauerneuerungsrücklage einen Bilanzgewinn von 1.815.523,73 € ausweist, wird festgestellt. Der in die Bauerneuerungsrücklage einzustellende Betrag berechnet sich entsprechend der zwischen Stadt Braunschweig, Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig und Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH getroffenen Vereinbarung vom 7. März 2016.

2. Der Bilanzgewinn in Höhe von 1.815.523,73 € wird in Anwendung der in I. genannten Vereinbarung und gemäß § 17 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages in voller Höhe an die Gesellschafterin Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH ausgeschüttet.“

Sachverhalt:

Das Stammkapital der Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig (Niwo) wird in Höhe von 45,9 % von der Stadt Braunschweig sowie in Höhe von 44,1 % von der Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH (SBBG) gehalten. Für die von der Niwo gehaltenen eigenen Anteile in Höhe von 10 % des Stammkapitals ruhen Rechte und Pflichten.

Gemäß § 12 Nr. 1 des Gesellschaftsvertrages der Niwo obliegt die Feststellung des Jahresabschlusses sowie der Beschluss über die Ergebnisverwendung der Entscheidung der Gesellschafterversammlung der Niwo. Nach § 12 Ziff. 5 des Gesellschaftsvertrages der SBBG unterliegt die Stimmabgabe in der Gesellschafterversammlung der Niwo der Entscheidung durch die Gesellschafterversammlung der SBBG.

Um eine Stimmbindung der städtischen Vertreter in den Gesellschafterversammungen der Niwo sowie der SBBG herbeizuführen, ist ein Anweisungsbeschluss erforderlich. Gemäß § 6 Ziff. 1 lit. a) der Hauptsatzung der Stadt Braunschweig in der aktuellen Fassung entscheidet hierüber der Finanz- und Personalausschuss.

Der Aufsichtsrat der Niwo hat sich mit dem Jahresabschluss 2020 in seiner Sitzung am 26. März 2021 befasst und der Gesellschafterversammlung empfohlen, den Jahresabschluss festzustellen, den Betrag von 2.816 T€ in die Bauerneuerungsrücklage einzustellen und den Bilanzgewinn in Höhe von 1.815 T€ als Dividende auszuschütten.

Hierbei findet erneut die zwischen Niwo und ihren Gesellschafterinnen Stadt Braunschweig sowie SBBG abgeschlossene Vereinbarung über die Ergebnisverwendung vom 7. März 2016 Anwendung (vgl. VA vom 26. Januar 2016, DS 15-00489). Hiernach wird von dem erwirtschafteten Jahresüberschuss von 4.631 T€ ein Betrag von insgesamt 2.816 T€ in die Gewinnrücklagen (Bauerneuerungsrücklage) der Niwo eingestellt und der als Bilanzgewinn ausgewiesene Differenzbetrag von 1.815 T€ zur alleinigen Ausschüttung an die Gesellschafterin SBBG vorgesehen. Der Gesellschaftsvertrag der Niwo lässt gemäß § 17 Abs. 2 eine Abweichung von der quotalen Gewinnausschüttung zu, indem die Gesellschafterversammlung für das jeweilige Geschäftsjahr im Rahmen des Ausschüttungsbeschlusses einstimmig über die abweichende Gewinnverteilung beschließen kann. Es wird demgemäß vorgeschlagen, dass die Ausschüttung des Bilanzgewinns in voller Höhe an die SBBG erfolgt.

Der von der Niwo auf die Dividende von 1.815 T€ abzuführende Steuerbetrag (Kapitalertragsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag) wird der SBBG im Rahmen ihrer Steuerveranlagung erstattet, so dass im Ergebnis die Dividende durch die SBBG in voller Höhe ergebniswirksam vereinnahmt werden kann.

Anhand der auf der folgenden Seite gezeigten Zusammenfassung der Jahre 2019 bis 2021 ergeben sich folgende Anmerkungen:

Zum Jahresabschluss 2020 wurden - wie seit dem Jahresabschluss 2016 gehandhabt - im Rahmen der Jahresabschlussprüfung auch die anliegenden Gewinn- und Verlustrechnungen sowie die Bilanzen der aktuellen einzelnen Geschäftsfelder - bestehend aus Bestand, IGS Wilhelm-Bracke, Neubauvorhaben Alsterplatz, Neubauvorhaben Nördliches Ringgebiet

(1. - 3. Bauabschnitt) sowie erstmals Martha-Fuchs-Str. (Broitzem) sowie Stöckheim-Süd - geprüft und dem Prüfbericht als Anlage 6 beigefügt.

Obwohl die Ergebnisrechnung weiterhin maßgeblich von der Bestandsbewirtschaftung bestimmt wird, nimmt der Einfluss der neuen Geschäftsbereiche weiter zu. Daher wird im Anschluss an die Gesamtübersicht zusätzlich die Aufteilung des Jahresergebnisses auf die einzelnen Geschäftsfelder gezeigt. Danach wird für jedes relevante Geschäftsfeld die Entwicklung dargestellt.

*)   incl. Bestandsveränderungen und anderen aktivierten Eigenleistungen

**)  incl. Grundsteuer (weiter zu berechnender Aufwand für Hausbewirtschaftung)

Der ausgewiesene Jahresüberschuss von 4.631 T€ (Vorjahr: 4.320 T€) liegt mit 736 T€ über dem Planwert von 3.895 T€. Das Ergebnis generiert sich aus dem Saldo einer Vielzahl, zum Teil gegenläufiger Entwicklung der ergebniswirksamen Posten in den einzelnen Geschäftsbereichen (vgl. hierzu die dortigen Anmerkungen).

Positiv ist hervorzuheben, dass die Covid-19-Pandemie für die Niwo keine wesentlichen direkten finanziellen Nachteile gebracht hat, so dass von der Erstellung eines Nachtragswirtschaftsplanes abgesehen werden konnte. Allerdings war coronabedingt das Investitionsprogramm dahingehend zu korrigieren, dass große Modernisierungsmaßnahme wie z.B. Dachsanierungen ausgesetzt wurden, um die Risiken bei möglichem Stillstand der Baustellen zu minimieren. Gleichzeitig hat sich die Minderung der Mehrwertsteuer in der zweiten Jahreshälfte 2020 kostensenkend auf die Investitionssumme des Jahres ausgewirkt und somit einen geringfügigen Beitrag in Form von verringerten Aufwendungen gebracht.

Die unter dem Posten „Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung“ ausgewiesenen Sollmieten erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um 2.604 T€ auf 36.358 T€. Maßgebend hierfür war der Bewirtschaftungsbeginn von weiteren 345 Objekten (Wohnungen, Gewerbe, Stellplätze) aus den Neubauten, moderaten Mieterhöhungen nach wohnwertverbessernden und energieeinsparenden Maßnahmen sowie Mietanpassungen bei Neuvermietungen. Die durchschnittliche monatliche Wohnungsmiete betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr 5,93 €/m² (2019: 5,60 €/m²). Die Erlösschmälerungen infolge Leerstand u. a. sind gegenüber dem Vorjahr - hauptsächlich infolge der nicht sofortigen Vollvermietung der neu geschaffenen Wohnungen - gestiegen.

Das Gesamtvolumen für Instandhaltung und Modernisierung belief sich - nach Verrechnung von Erstattungen von rd. 1,6 Mio. € im Geschäftsjahr 2020 auf rd. 11,9. Mio. € (Plan: 13,2 T€ vor Erstattungen; Vorjahr: 13,1 T€ vor Erstattungen von - 0,9 T€).

Der Anstieg des Sachanlagevermögens um 12.901 T€ auf 273.307 T€ resultiert im Saldo aus den Zugängen im Zusammenhang mit den Neubaugebieten Alsterplatz und Nördliches Ringgebiet abzüglich der anfallenden Abschreibungen.

Trotz der umfangreichen Neubautätigkeiten ist die Bilanzsumme gegenüber dem Vorjahr von 300.702 T€ auf 298.147 T€ im Saldo leicht gesunken. Wesentlicher Grund sind die im Jahr 2020 realisierten Veräußerungen der im Umlaufvermögen ausgewiesenen Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücke.

Die nachstehende Tabelle verdeutlicht die Entwicklung von Eigenkapital und Bilanzsumme in den letzten drei Geschäftsjahren:

Am Bilanzstichtag bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Bauverträgen in Höhe von 15.542,3 T€ (davon rd. 1.195,0 T€ für Geschäftsjahre nach 2021). Diese Verpflichtungen resultieren im Wesentlichen aus den Verträgen für die Neubauprojekte Alsterplatz und Nördliches Ringgebiet.

Der Lagebericht verweist im darin enthaltenen Risikobericht insbesondere auf mögliche negative Ergebniseffekte sowie Liquiditätsrisiken, die durch Steigerungen der Baukosten im Bereich der Miet- und Verkaufsobjekte (einschließlich des Grundstückshandels), den Erschließungsverpflichtungen auf fremdem Grundstücken (Grundstückstauschgeschäfte) sowie bei Verpflichtungen aus den Städtebaulichen Verträgen über die Errichtung einer zweiten Kindertagesstätte im Nördlichen Ringgebiet resultieren können.

Der Lagebericht verweist weiterhin auf grundsätzliche Risiken, die durch Vermietungs- bzw. Vermarktungsprobleme sowie Bauzeitverzögerungen entstehen können (vgl. hierzu die Ausführungen zu den Neubauvorhaben Alsterplatz und Nördliches Ringgebiet). Zudem bedingt das niedrige Zinsniveau das Risiko, dass den für bestehende Altersversorgungsverpflichtungen gebildeten Pensionsrückstellungen vermehrt Eigenmittel zugeführt werden müssen.

Die Verteilung des Jahresergebnisses auf die einzelnen Geschäftsfelder ergibt sich aus nachfolgender Tabelle. Da die Sparte „Baubetreuung für die Stadt“ aufgegeben wurde, wurden die noch aus der Restabwicklung resultierenden Werte aufgrund Geringfügigkeit im IST 2020 nicht mehr gesondert ausgewiesen.

Zu den einzelnen Geschäftsfeldern ergeben sich nachfolgende Anmerkungen:

Bestandsbewirtschaftung

*)   incl. Bestandsveränderungen (Umlagenabrechnungen)

**)  incl. Grundsteuer (weiter zu berechnender Aufwand für Hausbewirtschaftung)

Das insgesamt mit 1.562 T€ über Plan liegende Ergebnis des Bestandsgeschäfts ist - wie auch im Vorjahr - durch außerordentliche Faktoren geprägt. Hierzu zählen insbesondere die mit 1.889 T€ wiederum über Plan (584 T€) liegenden sonstigen betrieblichen Erträge, die um 1.305 T€ höher ausfielen als geplant. In der Differenz enthalten sind Versicherungsentschädigungen (+ 457 T€), Auflösung von Pensionsverpflichtungen (+ 313 T€), Auflösungen in der Rückstellung für unterlassene Instandhaltung (158 T€) sowie der Ertrag aus dem - für das Vorjahr geplanten - Verkauf eines Wohnhauses (119 T€).

Zu beachten ist aber, dass sich die in obiger Tabelle dargestellten Umsatzerlöse (incl. Bestandsveränderungen) von 44.424 T€ nicht gemäß Plan (45.379 T€) entwickelten und auch nicht im Vorjahresvergleich (44.568 T€) stiegen.

IGS Wilhelm Bracke

Das Ergebnis des Geschäftsfelds IGS Wilhelm Bracke liegt mit - 306 T€ im Plan von - 358 T€. Auch liegen keine wesentlichen Abweichungen in den einzelnen Posten vor.

Neubauvorhaben Alsterplatz

Auf dem ehemaligen Gelände der IGS Wilhelm Bracke werden 187 Mietwohnungen, zehn Gewerbeeinheiten, eine Kindertagesstätte sowie 36 Eigentumswohnungen errichtet. Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich aktuell auf rd. 76,5 Mio. € (Stand der Wirtschaftsplanung).

Das Geschäftsfeld hat nach der negativen Planabweichung 2019 von 1.770 T€ (Ist + 23 T€; Plan: + 1.793 T€) eine erneute negative Planabweichung von 409 T€ (Ist - 520 T€, Plan - 111 T€) bei insgesamt negativem Ergebnis (- 520 T€) zu verzeichnen.

Dies liegt insbesondere an dem Bereich der 36 Eigentumswohnungen, für die allesamt Kaufverträge abgeschlossen wurden. Drei Wohnungen werden davon - entgegen der Planung - im laufenden Jahr 2021 übergeben. Der Vertriebssaldo der Eigentumswohnungen ist aufgrund von Kostensteigerungen (gestiegene Baukosten, verlängerte Bauzeiten und verlängerter Vertriebszeitraum), die nicht mehr durch die Verkaufspreise finanziert werden konnten, negativ.

Die Mietwohnungen waren bis zum Jahresende zum größten Teil vermietet, allerdings ergaben sich gegenüber dem Plan 2020 Verzögerungen hinsichtlich Umfang und Zeitpunkt der Fertigstellung, so dass in 2020 weniger Mieterlöse als geplant generiert wurden.

Neubauvorhaben Nördliches Ringgebiet – 1. BA HA 135

Im 1. Bauabschnitt des Neubauvorhabens Nördliches Ringgebiet werden 175 Mietwohnungen, sieben Gewerbeeinheiten, eine Kindertagesstätte sowie 28 Eigentumswohnungen errichtet. Letztere sind seit dem Jahr 2019 veräußert. Per 31. Dezember 2020 waren auch alle Mietwohnungen in Bewirtschaftung.

Die vollständige Fertigstellung der Neubauobjekte wird im Juni 2021 erwartet.

Das Planergebnis 2020 von + 120 T€ wurde dennoch mit dem Ist-Ergebnis von - 108 T€ (Diff. - 228 T€) verfehlt. Verzögerungen in der Baufertigstellung der Mietwohnungen wirkten sich -  sowohl positiv als auch negativ – auf alle Posten der Teil-GuV aus. Insbesondere die erzielten Umsatzerlöse aus dem Vermietungsgeschäft blieben unter dem Planwert.

Neubauvorhaben Nördliches Ringgebiet – 2. BA HA 136

Im 2. Bauabschnitt des Neubaugebiets Nördliches Ringgebiet hat die Gesellschaft die Projektentwicklung und -erschließung übernommen. Die Investitionssumme beträgt aktuell rd. 15,5 Mio. €, darin enthalten sind 5 Mio.€ Entwicklungskosten für die fünfzügige Kindertagesstätte „Sielkamp“ (städtebauliche Verpflichtung).

Auch diesen Geschäftsbereich (Ergebnis + 244 T€; Plan + 491 T€) kennzeichnet, dass die wirtschaftliche Jahresplanung von Neubaugebieten durch aktuelle Entwicklungen überholt werden kann. So wurde der wesentliche Teil der für 2020 geplanten Grundstücksverkäufe (9.680 T€) bereits im Jahr 2019 ergebniswirksam. Zusätzlich wurden – entgegen der Planung – zwei Grundstücke von der Niwo zur Selbstentwicklung einbehalten. Buchhalterisch ergeben sich somit Abweichungen in allen Posten der Teil-GuV. Der Überschuss 2020 ergibt sich insgesamt im Wesentlichen aus der Realisierung des letzten anstehenden Grundstücksverkaufs.

Die im Rahmen der Grundstücksneuordnung geschlossenen Grundstückstauschgeschäfte sowie die städtebauliche Vereinbarung über die Errichtung einer weiteren Kindertagesstätte haben einen negativen Deckungsbeitrag. In den Vorjahren erfolgten daher aufwandswirksame Abwertungen auf die defizitären Bereiche bzw. die Bildung einer Drohverlustrückstellung (Stand zum Bilanzstichtag 1.979 T€). Diese Aufwendungen werden kompensiert durch die aus dem Verkauf erschlossener Grundstücke resultierenden Überschüsse.

Betreffend Alsterplatz sowie den 1. und 2. Bauabschnitt des Nördlichen Ringgebiets bestehen zum Bilanzstichtag Rückstellungen für noch anfallende Baukosten für Folgejahre aus vertraglichen Verpflichtungen in Höhe von 7.545 T€ (Vorjahr 5.967 T€).

Neubauvorhaben Nördliches Ringgebiet – 3. BA

Im 3. Bauabschnitt des Nördlichen Ringgebiets (+6 T€) erfolgt der Ankauf von Grundstücken und deren Entwicklung Das Gesamtvolumen für die Grundstücksentwicklung beläuft sich auf rd. 5,8 Mio. €. Es ergeben sich bislang lediglich geringe Ergebnisauswirkungen.

Die Neubauvorhaben Martha-Fuchs-Str. (Broitzem) sowie Stöckheim Süd mit Investitionssummen von 1,3 Mio. € bzw. 20,3 Mio.€ befinden sich noch in der Planungsphase.

Die Prüfung des Jahresabschlusses 2020 durch die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Baker Tilly GmbH & Co. KG, Düsseldorf, hat zu keinen Einwendungen geführt.

Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Lagebericht der Gesellschaft für das Jahr 2020 sind in der Anlage beigefügt. Beigefügt sind gleichfalls die Trennungsrechnungen für die genannten Geschäftsfelder.