Beschluss:

„Die Vertreter der Stadt in der Gesellschafterversammlung

1. der Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig werden angewiesen,

2. der Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH werden angewiesen, die Geschäftsführung der Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH zu veranlassen, in der Gesellschafterversammlung der Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig

folgenden Beschluss zu fassen:

Der Wirtschaftsplan 2022 in der vom Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 24. September 2021 gebilligten Fassung wird beschlossen.“

Sachverhalt:

Das Stammkapital der Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig wird in Höhe von 45,9 % von der Stadt Braunschweig sowie in Höhe von 44,1 % von der Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH (SBBG) gehalten. Für die von der Niwo gehaltenen eigenen Anteile in Höhe von 10 % des Stammkapitals ruhen Rechte und Pflichten.

Gemäß § 14 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages der Niwo obliegt die Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan der Entscheidung der Gesellschafterversammlung der Niwo. Nach

§ 12 Ziff. 5 des Gesellschaftsvertrages der SBBG unterliegt die Stimmabgabe in der Gesellschafterversammlung der Niwo der Entscheidung durch die Gesellschafterversammlung der SBBG.

Um eine Stimmbindung der städtischen Vertreter in den Gesellschafterversammlungen der Ni- wo sowie der SBBG herbeizuführen, ist ein Anweisungsbeschluss erforderlich. Gemäß § 6 Ziff. 1 lit. a) der Hauptsatzung der Stadt Braunschweig entscheidet hierüber der Ausschuss für Finanzen, Personal und Digitalisierung.

Der Aufsichtsrat der Gesellschaft hat in seiner Sitzung am 24. September 2021 eine Empfehlung für die hiermit vorgelegte Fassung des Wirtschaftsplanes 2022 abgegeben.

In der Zusammenfassung der Jahre 2020 bis 2022 ergibt sich folgende Übersicht über das Gesamtunternehmen:

*)   incl. Bestandsveränderungen und anderen aktivierten Eigenleistungen sowie Umsatzerlösen aus dem Verkauf von Grundstücken (Neubauvorhaben)

**)  incl. Grundsteuer (weiter zu berechnender Aufwand für Hausbewirtschaftung) sowie Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke (Neubauvorhaben)

Unter Berücksichtigung der zwischen Niwo und ihren Gesellschafterinnen Stadt Braunschweig und Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH (SBBG) abgeschlossenen Dividendenvereinbarung vom 7. März 2016 soll das Planergebnis 2022 von 3.585 T€ in Höhe von 2.293 T€ in der Niwo thesauriert und in Höhe von 1.292 T€ an die SBBG (im Jahr 2023) ausgeschüttet werden.

Die Anwendung der Dividendenvereinbarung gewährt nach bisheriger Erfahrung einen erfolgreichen Ausgleich zwischen den Interessen der Gesellschaft und ihrer Gesellschafterinnen sowie eine langfristige Planbarkeit.

Die umfangreiche Neubau- und Projektentwicklungstätigkeit der vergangenen Jahre hat aber auch aufgezeigt, dass die Gesellschaft neben der wirtschaftlichen und finanziellen Sichtweise auch in organisatorischer und personeller Hinsicht an Grenzen gestoßen ist.

Um die Stabilität der Niwo in jeder Hinsicht zu bewahren, soll sich die beabsichtigte Strategie der Gesellschaft in Abstimmung mit der Verwaltung künftig auf den Wohnungsbau mit optimierten, renditemäßig für die Niwo auskömmlichen Projekten konzentrieren. Hierbei soll der Fokus auf der Schaffung von Wohnraum für Menschen mit niedrigen bzw. mittleren Einkommen oder mit erschwertem Zugang zum Wohnungsmarkt liegen.

Die Niwo wird sich künftig auf die energetische Modernisierung ihrer Bestände und Quartiere konzentrieren. Hierzu sind vorbereitende Arbeiten wie z.B. die erstmalige Erstellung eines sog. CO2-Katasters bereits in Angriff genommen worden.

In ihrem Bericht über Chancen und Risiken verweist die Niwo darauf, dass die Covid-19-Pandemie zum Zeitpunkt der Aufstellung des Wirtschaftsplans keine wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft hatte.

Weiterhin erläutert die Gesellschaft in ihrem Bericht über Chancen und Risiken, dass zum Zeitpunkt der Aufstellung des Wirtschaftsplans 2022 das Thema „Ermittlung und Umlagefähigkeit der Grundsteuer“ politisch bislang nur hinsichtlich des Themas Ermittlung entschieden wurde. Die Umsetzung befindet sich noch in der Entwicklung. Die Grundsteuer ist daher erneut wie gewohnt unter dem Posten „sonstige Steuern“ gemäß den vorliegenden städtischen Bescheiden in die Planung eingegangen. Sollte sich der Gesetzgeber gegen die bislang praktizierte Umlegung der Grundsteuer auf den Endverbraucher entscheiden, hätte dies Auswirkungen auf die Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft.

Die Gesellschaft hat den Wirtschaftsplan 2022 wiederum in einer übersichtlichen Spartenrechnung vorgelegt.

Die Verteilung der Jahresergebnisse auf die einzelnen Geschäftsfelder ergibt sich aus nachfolgender Tabelle:

Bestandsbewirtschaftung

Die Prognose 2021 liegt im Saldo der Einzelposten mit 125 T€ unter dem Planwert. Hierbei kompensieren im Wesentlichen die über Plan liegenden sonstigen betriebliche Erträge und das über Plan liegende Zins- und Finanzergebnis die höheren Personalaufwendungen nicht vollständig.

Letztere sind bedingt durch notwendige Zuführungen zu den Pensionsrückstellungen.

Der Plan 2022 sieht Umsatzerlöse (einschließlich Bestandsveränderungen) von 45.758 T€ vor (Plan 2021: 44.726 T€; Prognose 2021: 45.170 T€).

Weiterhin sieht der Plan 2022 Investitionen von 13.147 T€ (Plan 2021: 12.592 T€) in den vorhandenen Wohnungsbestand vor, die voraussichtlich in Höhe von 3.860 T€ (Plan 2021: 4.628 T€) Aktivierungen in das Sachanlagevermögen und in Höhe von 9.287 T€ (Plan 2021: 7.964 T€) Instandhaltungsaufwand darstellen werden. Den Schwerpunkt bilden Modernisierung in den Gebieten Weststadt, Siegfriedviertel, Westliches Ringgebiet sowie Bebelhof.

IGS Wilhelm-Bracke

In der Prognose 2021 (- 294 T€) sowie in der Planung für 2022 (- 259 T€) sind keine Besonderheiten zu verzeichnen.

Neubauvorhaben Alsterplatz

Auf dem ehemaligen Gelände der IGS Wilhelm Bracke werden 185 Mietwohnungen, neun Gewerbeeinheiten, eine Kindertagesstätte sowie 36 Eigentumswohnungen errichtet. Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich aktuell auf rd. 77,2 Mio. € (Plan 2021: 76,5 Mio. €).

Das Neubauvorhaben ist im Wesentlichen fertiggestellt.

Mietwohnungen und Gewerbeeinheiten werden bis zum Jahresende 2021 zum wesentlichen Teil vermietet sein, so dass im Jahr 2021 Umsatzerlöse - leicht unter Plan liegend - aus dem Vermietungsgeschäft generiert werden konnten.

Im Bereich der Eigentumswohnungen konnten - entgegen der Planung 2020 - drei Wohnungen trotz Vertragsabschluss 2020 erst im laufenden Jahr 2021 ergebniswirksam an die neuen Eigentümer übertragen werden. Hierdurch ergeben sich Plan-Prognose-Abweichungen in nahezu allen GuV-Posten.

Die genannten Faktoren für die beiden Segmente Miet- sowie Eigentumswohnungen führen zu einem prognostizierten Ergebnis 2021 von + 47 T€ (Plan + 30 T€).

Der Plan 2022 sieht eine reguläre Bewirtschaftung des Neubauvorhabens vor. Trotzdem wird mit einem Ergebnis von lediglich - 6 T€ gerechnet, da die geplanten noch zeitanteilig anfallenden Mieterlöse die voraussichtlich gegenüber der Prognose 2021 steigenden Instandhaltungskosten, sonstigen betriebliche Aufwendungen und Abschreibungen nicht kompensieren können.

Für die Folgejahre ist von einer regulären Bewirtschaftung auszugehen.

Neubauvorhaben Nördliches Ringgebiet – 1. BA HA 135

Im 1. Bauabschnitt wurden 175 Mietwohnungen, sieben Gewerbeeinheiten, eine Kindertagesstätte sowie 28 Eigentumswohnungen errichtet. Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich aktuell auf rd. 61,6 Mio. € (Plan 2021: 61,9 Mio. €).

Die Eigentumswohnungen sind seit dem Jahr 2019 veräußert. Zum Jahresende 2021 werden voraussichtlich alle Wohneinheiten sowie vier der sieben Gewerbeeinheiten vermietet sein.

Unter Plan liegen die Abschreibungen (aufgrund der später als geplant durchgeführten Aktivierungen) sowie das Zins-/Finanzergebnis (aufgrund später als geplant valutierter Darlehnsteile). Im Saldo mit höheren Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen sowie sonstige betriebliche Aufwendungen führen sie zu einem prognostizierten Ergebnis von + 133 T€ (Plan 2021: + 210 T€).

Für das Planjahr 2022 wird ein Ergebnis von + 289 T€ erwartet.

Hierbei wird davon ausgegangen, dass ab August 2022 - nach Fertigstellung der verbleibenden drei Gewerbeobjekte - eine vollumfängliche Vermietung stattfindet. Für die Folgejahre ist von einer regulären Bewirtschaftung auszugehen.

Neubauvorhaben Nördliches Ringgebiet – 2. BA HA 136

Der 2. Bauabschnitt gliedert sich in die folgenden Teilprojekte:

1. Allgemeine Grundstücksentwicklung
2. Kindertagesstätte (KiTa) Sielkamp
3. Neubauvorhaben „Lichtwerkallee 2“ auf den Grundstücken 11b und 11c

Zu 1.:

Im 2. Bauabschnitt hat die Gesellschaft die Projektentwicklung und -erschließung übernommen. Die Investitionssumme beträgt aktuell rd. 14,8 Mio. € einschließlich der Entwicklungskosten für die unter Punkt 2 genannte fünfzügige Kindertagesstätte „Sielkamp“ (städtebauliche Verpflichtung).

Die Grundstücke 11b und 11c werden bebaut (s. Punkt 3).

Die bislang im Eigentum der Niwo verbliebenen Grundstücke 6 und 7 sollen veräußert werden (vgl. Beschlusspunkt 5 der Tagesordnung).

Zu 2.:

Aus dem städtebaulichen Vertrag für den 2. Bauabschnitt hat die Niwo eine Kindertagesstätte zu errichten und zu betreiben. In den Plan eingeflossen sind hierfür Investitionen von 4,8 Mio € zuzüglich 343 T€ an voraussichtlichen Inventarkosten.

Um den aus dem städtebaulichen Vertrag resultierenden Mietverzicht in Höhe von 60 % über 25 Jahre auszugleichen, hat die Gesellschaft bereits im Vorjahr eine aufwandswirksame Drohverlustrückstellung von 1,9 Mio. € gebildet, die über die Laufzeit kontinuierlich jährlich aufgelöst werden soll. Diese ist um 1,1 Mio. € zu erhöhen.

Zu 3.:

Auf den Grundstücken 11b und 11c soll nunmehr die Bautätigkeit aktiv aufgenommen werden. Die geplanten Investitionskosten - ohne Grundstücke - belaufen sich auf 16,7 Mio. € für insgesamt 72 Wohneinheiten.

Für die Finanzierung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus fallen Bearbeitungsentgelte der N-Bank über rd. 158 T€ an, die im Jahr 2021 in voller Höhe aufwandswirksam zu verbuchen sind.

Insgesamt beläuft sich die Prognose 2021 auf - 75 T€ (Plan 2021: - 228 T€). Der Wirtschaftsplan 2022 sieht ein Ergebnis von - 83 T€ vor.

Neubauvorhaben Nördliches Ringgebiet – 3. BA HA 137

Nach der Realisierung von zwei Grundstücksankäufen soll noch im Jahr 2021 über einen Grundstückstauschvertrag die Voraussetzung für die Entwicklung des 3. Bauabschnitts geschaffen werden (vgl. Beschlusspunkt 5 der Tagesordnung).

Die Prognose 2021 geht von einem Ergebnis von + 48 T€ aus, die aus Zinserträgen und sonstigen betrieblichen Erträgen entstehen.

Der Wirtschaftsplan 2022 geht von einem Ergebnis von - 1 T€ aus, da Zinsaufwendungen und Grundsteueraufwendungen aufwandswirksam werden. Die Kosten der Entwicklung der Grundstücke führen hingegen zu aktivierungsfähigen Eigenleistungen, so dass Ergebnisneutralität gewahrt bleibt.

Neubauvorhaben Martha-Fuchs-Str. (Broitzem)

Das Bauvorhaben befindet sich noch in der Planung. Diese sieht die Schaffung von fünf Wohneinheiten ab Mitte 2023 vor, die Ende des Jahres 2024 in die Bewirtschaftung gehen könnten. Die Prognose 2021 sowie der Plan 2022 betragen jeweils - 1 T€.

Neubauvorhaben Stöckheim Süd

Im Neubaugebiet Stöckheim Süd realisiert die Niwo die Bebauung von drei Grundstücken mit insgesamt 82 Wohneinheiten. Bauvorbereitende Maßnahmen werden bereits seit 2020 durchgeführt. Die Bewirtschaftung wird voraussichtlich ab Mai 2024 - zunächst teilweise - beginnen.

Erste Marketingmaßnahmen, die im Gegensatz zu den bauvorbereitenden Fremdkosten nicht aktivierungsfähig sind, führen in der Prognose 2021 zu einem Ergebnis von - 16 T€ (Plan 2021: - 1 T€). Für das Jahr 2022 ist ein Ergebnis von -  58 T€ geplant.

Mittelfristige Planung

Die in der Planung 2022 enthaltenen Geschäftsfelder sind auch Bestandteil der mittelfristigen Erfolgsplanung 2022 bis 2025.

Zur weiteren Erläuterung ist als Anlage der Wirtschaftsplan 2022 einschließlich der Teilwirtschaftspläne der Niwo beigefügt.