Beschluss:

„Die Vertreter der Stadt in der Gesellschafterversammlung

1. der Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig werden angewiesen,
 

2. der Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH werden angewiesen, die Geschäftsführung der Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH zu veranlassen,

in der Gesellschafterversammlung der Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig folgende Beschlüsse zu fassen:

1. Der Jahresabschluss 2021, der einen Jahresüberschuss von 3.581.922,41 € sowie nach Einstellung von 2.290.961,21 € in die Bauerneuerungsrücklage einen Bilanzgewinn von 1.290.961,20 € ausweist, wird festgestellt. Der in die Bauerneuerungsrücklage einzustellende Betrag berechnet sich entsprechend der zwischen Stadt Braunschweig, Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig und Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH getroffenen Vereinbarung vom 7. März 2016.

2. Der Bilanzgewinn in Höhe von 1.290.961,20 € wird in Anwendung der in I. genannten Vereinbarung und gemäß § 17 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages in voller Höhe an die Gesellschafterin Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH ausgeschüttet.“

Sachverhalt:

Das Stammkapital der Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig (Niwo) wird in Höhe von 45,9 % von der Stadt Braunschweig sowie in Höhe von 44,1 % von der Stadt Braunschweig Beteiligungs-Gesellschaft mbH (SBBG) gehalten. Für die von der Niwo gehaltenen eigenen Anteile in Höhe von 10 % des Stammkapitals ruhen Rechte und Pflichten.

Gemäß § 12 Nr. 1 des Gesellschaftsvertrages der Niwo obliegt die Feststellung des Jahresabschlusses sowie der Beschluss über die Ergebnisverwendung der Entscheidung der Gesellschafterversammlung der Niwo. Nach § 12 Ziff. 5 des Gesellschaftsvertrages der SBBG unterliegt die Stimmabgabe in der Gesellschafterversammlung der Niwo der Entscheidung durch die Gesellschafterversammlung der SBBG.

Um eine Stimmbindung der städtischen Vertreter in den Gesellschafterversammlungen der Niwo sowie der SBBG herbeizuführen, ist ein Anweisungsbeschluss erforderlich. Gemäß § 6 Ziff. 1 lit. a) der Hauptsatzung der Stadt Braunschweig in der aktuellen Fassung entscheidet hierüber der Ausschuss für Finanzen, Personal und Digitalisierung.

Der Aufsichtsrat der Niwo hat sich mit dem Jahresabschluss 2021 in seiner Sitzung am 25. März 2022 befasst und der Gesellschafterversammlung empfohlen, den Jahresabschluss festzustellen, den Betrag von 2.290.961,21 € in die Bauerneuerungsrücklage einzustellen und den Bilanzgewinn in Höhe von 1.290.961,20 € als Dividende auszuschütten.

Hierbei findet erneut die zwischen Niwo und ihren Gesellschafterinnen Stadt Braunschweig sowie SBBG abgeschlossene Vereinbarung über die Ergebnisverwendung vom 7. März 2016 Anwendung (vgl. VA vom 26. Januar 2016, DS 15-00489). Hiernach wird von dem erwirtschafteten Jahresüberschuss von 3.582 T€ ein Betrag von insgesamt 2.291 T€ in die Gewinnrücklagen (Bauerneuerungsrücklage) der Niwo eingestellt und der als Bilanzgewinn ausgewiesene Differenzbetrag von 1.291 T€ zur alleinigen Ausschüttung an die Gesellschafterin SBBG vorgesehen. Der Gesellschaftsvertrag der Niwo lässt gemäß § 17 Abs. 2 eine Abweichung von der quotalen Gewinnausschüttung zu, indem die Gesellschafterversammlung für das jeweilige Geschäftsjahr im Rahmen des Ausschüttungsbeschlusses einstimmig über die abweichende Gewinnverteilung beschließen kann. Es wird demgemäß vorgeschlagen, dass die Ausschüttung des Bilanzgewinns in voller Höhe an die SBBG erfolgt.

Der von der Niwo auf die Dividende von 1.291 T€ abzuführende Steuerbetrag (Kapitalertragsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag) wird der SBBG im Rahmen ihrer Steuerveranlagung erstattet, so dass im Ergebnis die Dividende durch die SBBG in voller Höhe ergebniswirksam vereinnahmt werden kann.

Anhand der auf der folgenden Seite gezeigten Zusammenfassung der Jahre 2020 bis 2022 ergeben sich folgende Anmerkungen:

Im Rahmen der Jahresabschlussprüfung wurden wiederum die Bilanzen sowie Gewinn- und Verlustrechnungen der einzelnen Geschäftsfelder - bestehend aus Bestand, IGS Wilhelm-Bracke, Neubauvorhaben Alsterplatz, Neubauvorhaben Nördliches Ringgebiet (1.-3. Bauabschnitt), Martha-Fuchs-Str. (Broitzem) sowie Stöckheim-Süd - geprüft und dem Prüfbericht als Anlage 6 beigefügt.

Obwohl die Ergebnisrechnung weiterhin maßgeblich von der Bestandsbewirtschaftung bestimmt wird, nimmt der Einfluss der neuen Geschäftsbereiche weiter zu. Daher wird im Anschluss an die Gesamtübersicht zusätzlich die Aufteilung des Jahresergebnisses auf die einzelnen Geschäftsfelder gezeigt. Danach wird für jedes Geschäftsfeld die Entwicklung dargestellt.

*)   incl. Bestandsveränderungen und anderen aktivierten Eigenleistungen

**)  incl. Grundsteuer (weiter zu berechnender Aufwand für Hausbewirtschaftung)

Der ausgewiesene Jahresüberschuss von 3.582 T€ (Vorjahr: 4.631 T€) liegt mit 192 T€ über dem Planwert von 3.390 T€. Das Ergebnis generiert sich aus dem Saldo einer Vielzahl, zum Teil gegenläufiger Entwicklung der ergebniswirksamen Posten in den einzelnen Geschäftsbereichen (vgl. hierzu die Tabelle mit den Ergebnissen der einzelnen Geschäftsbereiche sowie die Anmerkungen zu den einzelnen Geschäftsbereichen).

Die Covid-19 - Pandemie hatte keine messbaren Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf der Gesellschaft.

Die unter dem Posten „Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung“ ausgewiesenen Sollmieten erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um 988 T€ auf 37.346 T€. Maßgebend hierfür war die Vollauswirkung des Bewirtschaftungsbeginns von weiteren 345 Objekten (Wohnungen, Gewerbe, Stellplätze) aus den Neubauten im Vorjahr, moderaten Mieterhöhungen nach wohnwertverbessernden und energieeinsparenden Maßnahmen sowie Mietanpassungen bei Neuvermietungen. Die durchschnittliche monatliche Wohnungsmiete betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr 6,05 €/m² (2020: 5,93 €/m²). Die Erlösschmälerungen infolge Leerstand u. a. sind gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegen. Die marktbedingte Leerstandsquote am Jahresende hat sich von 3,5 % (Ende 2020) auf rd. 1,3 % vermindert.

Das Gesamtvolumen für Instandhaltung und Modernisierung belief sich - vor Verrechnung mit Erstattungen von rd. 1,2 Mio. € - im Geschäftsjahr 2021 auf rd. 13,8 Mio. €. Der Planansatz berücksichtigte ein Volumen in Höhe von 13,0 Mio. € (vor Erstattungen).

Der Anstieg des Sachanlagevermögens um 3.747 T€ auf 277.054 T€ resultiert im Saldo aus den Zugängen im Zusammenhang mit den Neubaugebieten Alsterplatz und Nördliches Ringgebiet abzüglich der anfallenden Abschreibungen.

Die nachstehende Tabelle verdeutlicht die Entwicklung von Eigenkapital und Bilanzsumme in den letzten drei Geschäftsjahren:

Die Bilanzsumme ist gegenüber dem Vorjahr von 298.147 T€ auf 300.974 T€ gestiegen. Der Einschnitt zwischen den Stichtagen 31.12.2019 und 31.12.2020 resultierte aus den Veräußerungen von im Umlaufvermögen ausgewiesenen Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken.

Am Bilanzstichtag bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Bauverträgen in Höhe von 15.451 T€ (davon rd. 376 T€ für die Geschäftsjahre nach 2022). Diese Verpflichtungen resultieren im Wesentlichen aus den Verträgen für die Neubauprojekte, insbesondere für den 2. Bauabschnitt des Nördlichen Ringgebiets.

Der Lagebericht verweist im darin enthaltenen Risikobericht insbesondere auf mögliche negative Ergebniseffekte sowie Liquiditätsrisiken, die durch Steigerungen der Baukosten im Bereich der Miet- und Verkaufsobjekte (einschließlich des Grundstückshandels), den Erschließungsverpflichtungen auf fremdem Grundstücken (Grundstückstauschgeschäfte) sowie bei Verpflichtungen aus den Städtebaulichen Verträgen über die Errichtung einer zweiten Kindertagesstätte im Nördlichen Ringgebiet resultieren können.

Der Lagebericht verweist weiterhin auf grundsätzliche Risiken, die durch Vermietungs- bzw. Vermarktungsprobleme sowie Bauzeitverzögerungen entstehen können. Die Klimaschutzgesetzgebung stellt weitere Herausforderungen dar. Zudem bedingt das niedrige Zinsniveau das Risiko, dass den für bestehende Altersversorgungsverpflichtungen gebildeten Pensionsrückstellungen vermehrt Eigenmittel zugeführt werden müssen.

Die Verteilung des Jahresergebnisses auf die einzelnen Geschäftsfelder ergibt sich aus nachfolgender Tabelle:

Zu den einzelnen Geschäftsfeldern ergeben sich nachfolgende Anmerkungen:

Bestandsbewirtschaftung

*)   incl. Bestandsveränderungen (Umlagenabrechnungen)

**)  incl. Grundsteuer (weiter zu berechnender Aufwand für Hausbewirtschaftung)

Das insgesamt um 257 T€ über Plan liegende Ergebnis des Bestandsgeschäfts ist - wie auch im Vorjahr - durch außerordentliche Faktoren geprägt. Hierzu zählen wiederum insbesondere die mit dem Wert von 1.531 T€ in Höhe von 899 T€ über dem Planwert von 632 T€ liegenden sonstigen betrieblichen Erträge. Diese enthalten im Wesentlichen Versicherungsentschädigungen (759 T€) sowie Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (286 T€).

Die Umsatzerlöse (incl. Bestandsveränderungen) von 44.850 T€ entwickelten sich über Plan (44.726 T€). Darin verrechnet sind Erlösschmälerungen von - 1.371 T€, die den im Wirtschaftsplan angesetzten Wert von - 800 T€ übersteigen. Die Gesellschaft berichtet, dass sich die Differenz im Wesentlichen auf modernisierungsbedingte Leerstände zurückführen lässt.

IGS Wilhelm Bracke

Das Ergebnis des Geschäftsfelds IGS Wilhelm Bracke liegt mit - 194 T€ um 111 T€ unter dem Plan von - 305 T€. Im Bereich der Instandhaltungskosten fielen lediglich 100 T€ (Plan 234 T€) an.

Neubauvorhaben Alsterplatz

Auf dem ehemaligen Gelände der IGS Wilhelm Bracke sind 185 Mietwohnungen, neun Gewerbeeinheiten, eine Kindertagesstätte sowie 36 Eigentumswohnungen errichtet worden. Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich aktuell auf rd. 77,2 Mio. € (Stand der Wirtschaftsplanung 2022).

Das Geschäftsfeld hat nach den negativen Planabweichung 2019 (Ist: + 23 T€; Plan: + 1.793 T€) sowie 2020 (Ist: - 520 T€; Plan: - 111 T€) nunmehr eine Planabweichung von + 240 T€ zu verzeichnen, die im Wesentlichen aus dem wirtschaftlichen Übergang der letzten drei bereits im Vorjahr veräußerten Eigentumswohnungen resultiert. Zudem fielen im Geschäftsjahr 2021 geringere Abschreibungsanteile an, da die Außenanlagen im Wesentlichen zu einem späteren Zeitpunkt fertiggestellt wurden.

Neubauvorhaben Nördliches Ringgebiet – 1. BA HA 135

Im 1. Bauabschnitt des Neubauvorhabens Nördliches Ringgebiet werden 175 Mietwohnungen, sieben Gewerbeeinheiten, eine Kindertagesstätte sowie 28 Eigentumswohnungen errichtet. Letztere sind seit dem Jahr 2019 veräußert. Die Mietwohnungen waren bereits zum Vorjahresstichtag allesamt in der Bewirtschaftung. Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf rd. 61,6 Mio. €.

Das Planergebnis 2021 von + 210 T€ wurde dennoch mit dem Ist-Ergebnis von - 382 T€ um 592 T€ verfehlt. Verzögerungen in der Baufertigstellung der Mietwohnungen wirkten sich

- sowohl positiv als auch negativ - auf alle Posten der Teil-GuV aus. Neben den unter Plan liegenden Umsatzerlösen aus dem Vermietungsgeschäft wirkten sich insbesondere höhere Instandhaltungskosten, Abwertungen auf Forderungen sowie Rechts- und Beratungskosten negativ aus.

Hinsichtlich der unter Plan liegenden Umsatzerlöse berichtet die Gesellschaft, dass sich neben dem verzögerten Ausbau der „Stadtstraße Nord“ auch länger anhaltende Baustellen im Bereich der Außenanlagen negativ in Form von leerstehenden Gewerbeeinheiten sowie Mietminderungsansprüchen bemerkbar machten.

Neubauvorhaben Nördliches Ringgebiet – 2. BA HA 136

Im 2. Bauabschnitt des Neubaugebiets Nördliches Ringgebiet hat die Gesellschaft die Projektentwicklung und -erschließung übernommen.

Mit Stand Wirtschaftsplanung 2022 gliedert sich der 2. Bauabschnitt in die folgenden Teilprojekte:

1. Allgemeine Grundstücksentwicklung

2. Kindertagesstätte (KiTa) Sielkamp

3. Neubauvorhaben „Lichtwerkallee 2“ auf den Grundstücken 11b und 11c

Insgesamt beläuft sich das Ergebnis auf - 87 T€ (Plan: - 228 T€). Diese positive Differenz resultiert im Wesentlichen aus dem verbleibenden Überschuss des Grundstücksgeschäftes (siehe Folgeabsätze) sowie dem noch nicht angefallenen Bearbeitungsentgelt der NBank.

Zu 1.:

Im 2. Bauabschnitt hat die Gesellschaft die Projektentwicklung und -erschließung übernommen. Die Investitionssumme beträgt aktuell rd. 14,8 Mio. € einschließlich der Entwicklungskosten für die unter Punkt 2 genannte fünfzügige Kindertagesstätte „Sielkamp“ (städtebauliche Verpflichtung).

Die noch im Eigentum der Niwo verbliebenen Grundstücke 6 und 7 wurden gemäß Aufsichtsratsbeschluss vom 24. September 2021 veräußert (vgl. auch Anm. zum 3. Bauabschnitt).

Zu 2.:

Aus dem städtebaulichen Vertrag für den 2. Bauabschnitt hat die Niwo eine Kindertagesstätte zu errichten und zu betreiben. In den Wirtschaftsplan 2022 eingeflossen sind hierfür Investitionen von 4,8 Mio. € zuzüglich 343 T€ an voraussichtlichen Inventarkosten.

Um den aus dem städtebaulichen Vertrag resultierenden Mietverzicht in Höhe von 60 % über 25 Jahre auszugleichen, hat die Gesellschaft bereits im Vorjahr eine aufwandswirksame Drohverlustrückstellung von 1.979 T€ gebildet. Diese war zum Jahresabschluss 2021 aufwandswirksam um 1.100 T€ auf 3.079 T€ zu erhöhen.

Zu 3.:

Auf den Grundstücken 11b und 11c (Lichtwerkallee) wurde im Geschäftsjahr 2021 mit dem Bau von insgesamt 72 - öffentlich geförderten - Wohneinheiten begonnen. Die geplanten Investitionskosten - ohne Grundstücke - belaufen sich auf 16,7 Mio. €. Die Planung enthielt den Ansatz von Bearbeitungsentgelten der N-Bank über rd. 135 T€, die jedoch noch nicht zu verbuchen waren.

Betreffend Alsterplatz sowie den 1. und 2. Bauabschnitt des Nördlichen Ringgebiets bestehen zum Bilanzstichtag Rückstellungen für noch anfallende Baukosten für Folgejahre aus vertraglichen Verpflichtungen in Höhe von 7.473 T€ (Vorjahr 7.545 T€).

Neubauvorhaben Nördliches Ringgebiet – 3. BA

Im 3. Bauabschnitt des Nördlichen Ringgebiets (Ist: +24 T€; Plan: -1 T€) wurden - nach Abschluss eines Grundstückstauschvertrags mit einem Investor (vgl. Anm. zum 2. Bauabschnitt) - die Eigentumsverhältnisse final festgelegt.

Martha-Fuchs-Str. (Broitzem)

Das Neubauvorhaben (+/- 0 T€; Plan: - 10 T€) befindet sich noch in der Planung.

Stöckheim-Süd

In diesem Neubaugebiet beabsichtigt die Niwo die Bebauung von drei Grundstücken mit insgesamt 82 Wohneinheiten. Derzeit werden die Nutzungskonzepte der Baukörper finalisiert.

Die Prüfung des Jahresabschlusses 2021 durch die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Baker Tilly GmbH & Co. KG, Düsseldorf, hat zu keinen Einwendungen geführt.

Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Lagebericht der Gesellschaft für das Jahr 2021 sind in der Anlage beigefügt. Beigefügt sind gleichfalls die Trennungsrechnungen 2021 für die genannten Geschäftsfelder.