Die Vertreter der Stadt in der Gesellschafterversammlung

 

1. der Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig werden angewiesen,
 

2. der Stadt Braunschweig Beteiligungen GmbH werden angewiesen, die Geschäftsführung der Stadt Braunschweig Beteiligungen GmbH zu veranlassen,

 

in der Gesellschafterversammlung der Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig folgende Beschlüsse zu fassen:

 

I. Der Jahresabschluss 2025, der einen Jahresüberschuss von 4.880.012,08 € sowie nach Einstellung in die Gewinnrücklagen (Bauerneuerungsrücklage) von 2.880.012,08 € einen Bilanzgewinn von 2.000.000,00 € ausweist, wird festgestellt.

 

Der in die Gewinnrücklagen (Bauerneuerungsrücklage) einzustellende Betrag berechnet sich entsprechend der zwischen Stadt Braunschweig, Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig und Stadt Braunschweig Beteiligungen GmbH getroffenen Vereinbarung vom 7. März 2016 in der Fassung des 1. Nachtrags vom 2. November 2025.

 

II. Von dem Bilanzgewinn in Höhe von 2.000.000,00 € wird in Anwendung der in I. genannten Vereinbarung und gemäß § 17 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages in Höhe von 1.500.000,00 € an die Gesellschafterin Stadt Braunschweig Beteiligungen GmbH ausgeschüttet. Der verbleibende Anteil von 500.000,00 € wird auf neue Rechnung vorgetragen.

 

 

 

Das Stammkapital der Nibelungen-Wohnbau-GmbH Braunschweig (Niwo) wird in Höhe von 45,9 % von der Stadt Braunschweig sowie in Höhe von 44,1 % von der Braunschweig Beteiligungen GmbH (BSBG) gehalten. Für die von der Niwo gehaltenen eigenen Anteile in Höhe von 10 % des Stammkapitals ruhen Rechte und Pflichten.

 

Gemäß § 12 Nr. 1 des Gesellschaftsvertrages der Niwo obliegt die Feststellung des Jahresabschlusses sowie der Beschluss über die Ergebnisverwendung der Entscheidung der Gesellschafterversammlung der Niwo. Nach § 12 Ziff. 5 des Gesellschaftsvertrages der BSBG unterliegt die Stimmabgabe in der Gesellschafterversammlung der Niwo der Entscheidung durch die Gesellschafterversammlung der BSBG.

 

Um eine Stimmbindung der städtischen Vertreter in den Gesellschafterversammlungen der Niwo sowie der BSBG herbeizuführen, ist ein Anweisungsbeschluss erforderlich. Gemäß § 6 Ziff. 1 lit. a) der Hauptsatzung der Stadt Braunschweig in der aktuellen Fassung entscheidet hierüber der Ausschuss für Finanzen, Personal und Digitalisierung.

 

Der Aufsichtsrat der Niwo hat sich mit dem Jahresabschluss 2025 sowie der Empfehlung an die Gesellschafterversammlung hinsichtlich Feststellung und Gewinnverwendung in seiner Sitzung am 13. März 2026 befasst und eine entsprechende Empfehlung an die Gesellschafterversammlung ausgesprochen.

 

Für das Geschäftsjahr 2025 findet erstmals der 1. Nachtrag vom 2. November 2025 zu der zwischen Niwo und ihren Gesellschafterinnen Stadt Braunschweig sowie BSBG abgeschlossenen Vereinbarung über die Ergebnisverwendung vom 7. März 2016 Anwendung (vgl. VA vom 26. Januar 2016, DS 15-00489 sowie VA vom 28. Oktober 2025, DS 25-26549).

 

Hiernach wird von dem erwirtschafteten Jahresüberschuss 2025 von 4.880 T€ ein Betrag von 2.880 T€ in die Gewinnrücklagen der Niwo eingestellt. Der als Bilanzgewinn ausgewiesene Differenzbetrag von 2.000 T€ wird in Höhe von 1.500 T€ zur Ausschüttung an die Gesellschafterin BSBG vorgesehen sowie in Höhe von 500 T€ auf neue Rechnung vorgetragen.

 

Der Gesellschaftsvertrag der Niwo lässt gemäß § 17 Abs. 2 eine Abweichung von der quotalen Gewinnausschüttung zu, indem die Gesellschafterversammlung für das jeweilige Geschäftsjahr im Rahmen des Ausschüttungsbeschlusses einstimmig über die abweichende Gewinnverteilung beschließen kann. Es wird demgemäß vorgeschlagen, dass die Ausschüttung an die BSBG erfolgt.

 

Der von der Niwo auf die Dividende von 1.500 T€ abzuführende Steuerbetrag (Kapitalertragsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag) wird der BSBG im Rahmen ihrer Steuerveranlagung erstattet, so dass im Ergebnis die Dividende durch die BSBG in voller Höhe ergebniswirksam vereinnahmt werden kann.

 

Anhand der auf der folgenden Seite gezeigten Zusammenfassung der Jahre 2024 bis 2026 ergeben sich folgende Anmerkungen:

 

Im Rahmen der Jahresabschlussprüfung wurden wiederum die Bilanzen sowie Gewinn- und Verlustrechnungen der einzelnen Geschäftsfelder - bestehend aus Bestand, IGS Wilhelm-Bracke, Neubauvorhaben Alsterplatz, Neubauvorhaben Nördliches Ringgebiet (1.-3. Bauabschnitt), Martha-Fuchs-Str. (Broitzem) sowie Stöckheim-Süd - geprüft und dem Prüfbericht als Anlage 8 beigefügt.

 

 

		IST	Plan	IST	Plan
	in T€	2024	2025	2025	2026
1	Umsatzerlöse *)	+  58.188	+  59.180	+  60.919	+  61.236
1a	% zum Vorjahr / zum Plan		+ 1,7	+ 4,7 / + 2,9	+ 3,5
2	Sonstige betriebliche Erträge	+  3.849	+  3.418	+  2.917	+ 2.463
3	Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen**)	-  31.975	-  32.467	-  32.510	-  34.255
4	Personalaufwand	-  8.367	-  8.876	-  8.446	-  9.237
5	Abschreibungen	-  10.017	-  10.047	-  10.097	-  10.357
6	Sonst. betriebl. Aufwendungen	-  3.413	-  2.840	-  3.120	-  3.124
7	Betriebsergebnis (1 bis 6)	+  8.265	+ 8.368	+  9.663	+ 6.726
8	Zins-/Finanzergebnis	-  4.708	-  4.901	-  4.680	-  4.915
9	Ertragsteuern	-  22	-  305	-  103	--
10	Jahresergebnis (7+8+9)	+  3.535	+  3.162	+  4.880	+  1.811
11a	davon auf neue Rechnung vorzutragen (Gewinnvortrag)	--	--	-  500	-  311
11b	davon Einstellung (-) in Gewinnrücklagen	-  2.268	-  2.081	-  2.880	--
12	davon Ausschüttung an BSBG	+  1.267	+  1.081	+  1.500	+  1.500

 

*)   incl. Bestandsveränderungen und anderen aktivierten Eigenleistungen

**)  incl. Grundsteuer (weiter zu berechnender Aufwand für Hausbewirtschaftung)

 

 

Anzumerken ist, dass der Plan 2026 unter Anwendung des 1. Nachtrags aufgestellt wurde und somit höhere Instandhaltungsaufwendungen und in der Folge einen niedrigeren Jahresüberschuss ausweist.

 

Der ausgewiesene Jahresüberschuss 2025 von 4.880 T€ (Vorjahr: 3.535 T€) liegt mit 1.718 T€ über dem Planwert von 3.162 T€. Das Ergebnis generiert sich aus dem Saldo einer Vielzahl, zum Teil gegenläufiger Entwicklungen der ergebniswirksamen Posten in den einzelnen Geschäftsbereichen, wobei das Geschäftsfeld „Bestandsbewirtschaftung“ nach wie vor den beherrschenden Anteil einnimmt.

 

Die Entwicklung des im Posten „Umsatzerlöse aus Bewirtschaftungstätigkeit“ enthaltenen Netto-Mieterfolgs stellt sich wie folgt dar:

 

	Ist 2024	Plan 2025	Ist 2025	Plan 2026
	T€	T€	T€	T€
Sollmieten	39.183	39.953	40.561	40.795
Erlösschmälerungen	-1.688	-1.115	-1.500	-1.252
Differenz=Netto-Mieterfolg	37.495	38.838	39.061	39.543

 

Auf die Erläuterungen zum Geschäftsfeld „Bestandsbewirtschaftung“ wird zusätzlich verwiesen.

 

Die durchschnittliche monatliche Wohnungsmiete mit Stichtagsbezug Dezember 2025 betrug 6,36 €/m² (2024: 6,33 €/m²). Der Anteil der Erlösschmälerungen an den Sollmieten beläuft sich auf rd. 3,7 Prozent (Vorjahr: 4,3 Prozent) und ist wesentlich auf modernisierungsbedingt leerstehende Wohnungen zurückzuführen. Die marktbedingte Leerstandsquote am Jahresende liegt mit rd. 1,13 % leicht unter der des Vorjahres von rd. 1,64 %.

 

Im Posten „sonstige betriebliche Erträge (2.917 T€) sind Buchgewinne der Grundstücksverkäufe aus den Stadtteilen Lehndorf und Wenden von insgesamt 731 T€ enthalten. Es handelt sich hierbei um Einzelveräußerungen von Objekten, die künftig im Rahmen des „Klimapfades“ nicht mehr wirtschaftlich saniert und betrieben werden können.

 

Weiterhin enthält der Posten 707 T€ aus der Auflösung von Pensionsrückstellungen sowie sonstigen Rückstellungen. Aufgrund geringer ausgefallenen Versicherungserstattungen (- 470 T€) wurde im Saldo der Planwert der sonstigen betrieblichen Erträge nicht erreicht.

 

Der Personalaufwand von 8.446 T€ liegt um 430 T€ unter dem Planwert von 8.876 T€. Während die Löhne und Gehälter mit 6.141 T€ um rd. 468 T€ wegen verschiedener Renteneintritte unter dem Plan von 6.609 T€ liegen, überschreiten die sozialen Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung (2.305 T€) den Planwert von 2.267 T€ um 38 T€.

 

Das Gesamtvolumen für Instandhaltung und Modernisierung belief sich - vor Verrechnung mit Erstattungen - im Geschäftsjahr 2025 auf rd. 16,2 Mio. € (Vorjahr: rd. 17,6 Mio. €).

 

Der Anstieg der Buchwerte des Sachanlagevermögens um 886 T€ auf 302.741 T€ resultiert - nach Abschreibungen sowie Buchwertabgängen - im Wesentlichen aus den Investitionen der Neubauvorhaben Nördliches Ringgebiet (3. Bauabschnitt) sowie Stöckheim-Süd.

 

Betreffend Alsterplatz sowie den 1., 2. und 3. Bauabschnitt des Nördlichen Ringgebiets bestehen zum Bilanzstichtag Rückstellungen für noch anfallende Baukosten für Folgejahre aus vertraglichen Verpflichtungen in Höhe von 4.697 T€ (Vorjahr 5.885 T€).

 

Die nachstehende Tabelle verdeutlicht die Entwicklung von Eigenkapital und Bilanzsumme in den letzten drei Geschäftsjahren:

 

 

	31.12.2023	31.12.2024	31.12.2025
Bilanzsumme (BS)	333.211 T€	338.352 T€	341.836T€
Eigenkapital (EK)	65.316 T€	67.440 T€	71.053 T€
EK-Quote (EK*100/BS)	19,6 %	19,9 %	20,8 %

 

Die Bilanzsumme ist gegenüber dem Vorjahr um 3.484 T€ auf 341.836 T€ gestiegen. Dies liegt im Wesentlichen an den oben genannten Aktivierungen im Sachanlagevermögen (Investitionen im 3. Bauabschnitt des Nördlichen Ringgebiets, Stöckheim Süd „Berghey“ sowie Martha-Fuchs-Straße).

 

Auf der Passivseite macht sich nunmehr die dargestellte Erhöhung der Eigenkapitalbasis zur Finanzierung der Investitionen positiv bemerkbar.

 

Am Bilanzstichtag bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Bauverträgen in Höhe von 6.672 T€ (Vorjahr 5.311 T€). Diese Verpflichtungen resultieren im Wesentlichen aus den Verträgen für Neubauprojekte, insbesondere für das Neubauvorhaben Stöckheim Süd „Berghey“.

 

Der Lagebericht verweist im darin enthaltenen Risikobericht insbesondere auf mögliche negative Ergebniseffekte sowie Liquiditätsrisiken, die durch Steigerungen der Baukosten im Bereich der Miet- und Verkaufsobjekte (einschließlich des Grundstückshandels), der Erschließungsverpflichtungen auf fremden Grundstücken (Grundstückstauschgeschäfte) sowie bei den langfristigen Verpflichtungen aus den Städtebaulichen Verträgen resultieren können. Eine weitere Herausforderung stellt die Klimaschutzgesetzgebung dar.

 

 

Die Verteilung des Jahresergebnisses auf die einzelnen Geschäftsfelder ergibt sich aus nachfolgender Tabelle (vgl. auch im Prüfbericht die Anlage 7 „Feststellungen im Rahmen der Prüfung nach § 53 Haushaltsgrundsätzegesetz“ - HGrG - unter Punkt 14a):

 

 

		IST	Plan	IST	Plan
	in T€	2024	2025	2025	2026
1	Bestandsbewirtschaftung	+  4.232	+  3.202	+  4.818	+  1.948
2	IGS Wilhelm Bracke	-  109	+  110	+  228	+  143
3	Alsterplatz	-  131	-  91	-  223	-  191
4	Nördliches Ringgebiet 1. BA HA 135	-  68	+  194	+  103	+  192
5	Nördliches Ringgebiet 2. BA HA 136 und KiTa Sielkamp	-  276	-  209	+  44	-  260
6	Nördliches Ringgebiet 3. BA HA 137	+  16	-  5	+  6	+  20
7	Martha-Fuchs-Str.	-  6	-  4	- 4	-  5
8	Stöckheim Süd	-  123	-  35	-  92	-  36
	Jahresergebnis Gesamtbetrieb	+  3.535	+  3.162	+  4.880	+  1.811

 

 

 

Es ergeben sich nachfolgende Anmerkungen zu ausgewählten Geschäftsbereichen:

 

 

Bestandsbewirtschaftung

 

Das um 1.616 T€ über dem Plan von 3.202 T€ liegende Ergebnis des Bestandsgeschäfts ist - wie bereits in den Vorjahren - durch außerordentliche Faktoren geprägt. Der positive Saldo entsteht im Wesentlichen durch überplanmäßige Bestandserhöhungen aus noch weiterzuberechnenden Betriebskosten bei gleichzeitig über Plan liegenden Aufwendungen für Betriebskosten sowie unter Plan liegendem Personalaufwand.

 

Die Entwicklung des im Posten „Umsatzerlöse aus Bewirtschaftungstätigkeit“ enthaltenen Netto-Mieterfolgs stellt sich wie folgt dar:

 

	Ist 2024	Plan 2025	Ist 2025	Plan 2026
	T€	T€	T€	T€
Sollmieten	32.948	33.190	33.514	33.828
Erlösschmälerungen	-1.473	-959	-1.301	-1.122
Differenz=Netto-Mieterfolg	31.475	32.231	32.213	32.706

 

Die Gesellschaft nutzt den rechtlichen Rahmen für Mietanpassungen – sowohl für Erstbezüge als auch für laufende Mietverträge – sozialverträglich, um die Ertragskraft und damit die Möglichkeiten der Innenfinanzierung zu verbessern. Auf die obigen Erläuterungen zum Gesamtbetrieb wird zusätzlich verwiesen. Im Vorjahresvergleich konnten die Erlösschmälerungen wegen leerstehender Mietobjekte reduziert werden.

 

 

IGS Wilhelm Bracke

 

In Plan und Jahresergebnis 2025 wurde nunmehr der geplante „Turning Point“ erreicht, von dem an positive Ergebnisse des Geschäftsbereichs generiert werden.

 

Das Ergebnis von + 228 überschreitet den Plan von + 110 T€, da geringere Instandhaltungen anfielen als geplant.

 

 

Neubauvorhaben Alsterplatz

 

Im Neubauvorhaben Alsterplatz wurden auf dem ehemaligen Gelände der IGS Wilhelm Bracke 187 Mietwohnungen, neun Gewerbeeinheiten, eine Kindertagesstätte sowie 36 Eigentumswohnungen errichtet. Die Eigentumswohnungen sind veräußert. Die Mietwohnungen befanden sich im Jahr 2025 in vollständiger Bewirtschaftung, die letzte Gewerbeeinheit konnte im Jahr 2025 ebenfalls in die Bewirtschaftung übergehen.

 

Das Geschäftsfeld schließt mit einem Ergebnis von - 223 T€ (Plan: - 91 T€). Im Wesentlichen trägt hierzu der Posten „sonstige betriebliche Aufwendungen“ von 400 T€ (Plan: 15 T€) bei, der Aufwendungen incl. Rückstellungszuführungen aus diversen Rechtsstreitigkeiten sowie Wertkorrekturen auf Forderungen beinhaltet.

 

 

Neubauvorhaben Nördliches Ringgebiet 1. BA HA 135

 

Im 1. Bauabschnitt des Neubauvorhabens Nördliches Ringgebiet wurden 175 Mietwohnungen, sieben Gewerbeeinheiten, eine Kindertagesstätte sowie 28 Eigentumswohnungen errichtet.

 

Die Mietwohnungen befinden sich allesamt in der Bewirtschaftung. Lediglich eine untergeordnete Anzahl an Gewerbeeinheiten sind in der Ausbauplanung bzw. aktiven Vermarktung.

 

Das Geschäftsfeld schließt mit einem Ergebnis von + 103 T€ (Plan + 194 T). Ursächlich sind insbesondere erhöhte Instandhaltungsaufwendungen sowie Zinsaufwendungen (Zinsanteile aus Rückstellungszuführungen).

 

 

Neubauvorhaben Nördliches Ringgebiet 2. BA HA 136

 

Der 2. Bauabschnitt gliedert sich in die Teilprojekte Allgemeine Grundstücksentwicklung sowie Bewirtschaftung der Neubauten mit insgesamt 82 Wohneinheiten (Lampadiusring 16 mit 68 und Montgolfierstraße 2 mit 14 Wohneinheiten) nebst Kindertagesstätte (KiTa) Warnekamp.

 

Insgesamt stellt sich das Ergebnis mit + 44 T€ wesentlich besser dar als geplant (- 209 T€). Ursächlich sind periodenfremde Mieterträge betreffend KiTa Warnekamp in Höhe von sowie geringere Zinsaufwendungen (Aufzinsungsanteile aus verminderter Rückstellung für Erschließungskosten des Folgejahres).

 

Neubauvorhaben Nördliches Ringgebiet 3. BA HA 137

 

Nach der Realisierung von zwei Grundstücksankäufen sowie dem Abschluss eines Grundstückstauschvertrags wurde die von der Gesellschaft angestrebte Flächenvorsorge für den Geschosswohnungsbau bereits im Jahr 2024 abgeschlossen, ebenso der Städtebauliche Vertrag über die Grundstücksentwicklung.

 

Im Sachanlagevermögen sind für diesen Geschäftsbereich nicht erschlossene Grundstücke von 4.551 T€ (Vorjahr: 3.044 T€) aktiviert. Das Teilergebnis 2025 beträgt + 6 T€ (Plan: - 5 T€).

 

Zu den Neubauplanungen der Niwo im 3. Bauabschnitt wird auf die Ausführungen zu TOP 7.3/ 8.1 „Projektauftrag Gotenweg“ verwiesen.

 

 

Neubauvorhaben Martha-Fuchs-Str. (Broitzem)

 

In diesem Neubauvorhaben wurden 5 Wohneinheiten geschaffen, die seit November 2025 plangerecht bezugsfertig wurden und im Monatsverlauf November 2025 bereits vollständig bezogen waren. Der Plan von - 4 T€ wurde eingehalten.

 

 

Neubauvorhaben Stöckheim Süd

 

Im Neubaugebiet Stöckheim Süd realisiert die Niwo die Bebauung von drei Grundstücken mit insgesamt 92 Wohneinheiten.

 

Hiervon wurden 73 Wohneinheiten (Hillenwiese 1,3,4 und 6) im Dezember 2024 bezugsfertig. In der Straße Berghey 3 entstehen die weiteren 19 Wohnungen, die voraussichtlich im Dezember 2026 in die Bewirtschaftung überführt werden.

 

Das Planergebnis von - 35 T€ wurde mit - 92 T€ leicht überschritten.

 

 

Die Prüfung des Jahresabschlusses 2025 durch die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PKF Fasselt Partnerschaft mbB hat zu keinen Einwendungen geführt.

 

Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Lagebericht der Gesellschaft für das Jahr 2025 sind in der Anlage beigefügt. Beigefügt sind gleichfalls die Trennungsrechnungen 2025 für die genannten Geschäftsfelder.