Beschluss:

Dem geplanten Erlass einer mietrechtlichen Verordnung durch das Land Niedersachsen werden keine Einwände entgegengebracht.

Damit wird für das Gebiet der Stadt Braunschweig für die Dauer von fünf Jahren die Mietpreisbremse, die Kappungsgrenzenverordnung und die Kündigungssperrfristverordnung eingeführt.
 

Sachverhalt:

Rechtslage

Mit dem am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Mietrechtsnovellierungsgesetz des Bundes wird den Ländern die Möglichkeit gegeben, durch Verordnung Gebiete zu bestimmen, in denen die Instrumente „Mietpreisbremse“, „Kappungsgrenzenverordnung“ und „Kündigungssperrfristverordnung“ zur Anwendung kommen (Erläuterung dieser rechtlichen Instrumente siehe Anlage 2). Diese Verordnungen sind zeitlich befristet.

Derartige Gebiete liegen nach der Definition des Gesetzgebers vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Zur Konkretisierung dieser besonderen Gefährdungslage enthält das Gesetz weitere Kriterien, die jedoch nicht abschließend sind (z. B. Mietsteigerung/Mietbelastung deutlich über Bundesdurchschnitt, geringer Leerstand bei großer Nachfrage).

Planungsstand in Niedersachsen

Das Land Niedersachsen hat mit Schreiben vom 9. Dezember 2015 angekündigt, zusätzlich zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus, die oben genannten mietrechtliche Verordnungen für die „Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt“ in Niedersachsen zu erlassen.

In seiner Begründung bezieht sich das Niedersächsische Ministerium für Soziales, Gesundheit und Gleichstellung dabei auf die „Analyse zur Festlegung der Gebietskulisse für eine Mietbegrenzungsverordnung in Niedersachsen“ (Anlage 1) der NBank.

In dieser Analyse werden niedersachsenweit Gebiete identifiziert, in denen mittlerweile von einer angespannten Wohnungsmarktlage gesprochen werden muss.

Die Einführungen der Verordnungen bedarf keines gesonderten gemeindlichen Vollzugsaktes und führt nach Darstellung des Landes zu keinem behördlichen Mehraufwand der Kommunalverwaltung. Es werden keine neuen Prüf- oder Handlungspflichten eingeführt. Weder müssen Vermieter oder Mieter die Mietverträge bei der Gemeinde vorlegen, noch müssen die Gemeinden Miethöhe oder die Einhaltung der Kündigungssperrfrist überwachen. Die Verordnungen begründen lediglich eine rechtliche Stärkung der Mieter.

Der Niedersächsische Städtetag fordert, dass das Land die „Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt“ nur nach eingehender Beteiligung der betroffenen Kommunen und nicht gegen deren Willen festlegt.

Überprüfung der Wohnungsmarktsituation durch das Land Niedersachsen

Das Land Niedersachsen hat zum einen eine Selbsteinschätzung der Kommunen bzgl. der Wohnungsmarktlage erfragt. Zum anderen hat das Land durch die NBank die „Analyse zur Festlegung der Gebietskulisse für eine Mietbegrenzungsverordnung in Niedersachsen“ er-stellen lassen (Anlage 1). Es wird u.a. festgestellt, dass in der Stadt Braunschweig die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Somit bestehen für Braunschweig die Voraussetzungen für das Erlassen der unter „Rechtslage“ beschriebenen Verordnungen.

Neben Braunschweig kommt die NBank zu dem Schluss, dass auch in weiteren 11 niedersächsischen Städten sowie den Inselgemeinden die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungsraum nicht ausreichend ist.

Position der Stadt Braunschweig

Im “Bündnis für Wohnen Braunschweig“ wurde das Thema „Mietpreisbremse“ bereits kontro-vers diskutiert. Der Mieterverein Braunschweig schlug vor, dass die Stadt Braunschweig das Land auffordern solle, die Einführung einer Mietpreisbremse für Braunschweig vorrangig zu prüfen.

Vertreter der Wohnungsbaugenossenschaften und Vertreter von „Haus & Grund“ hingegen hielten die Einführung der Mietpreisbremse in Braunschweig für unnötig und zusätzlich er-schwerende Bürokratie.

Bei der Abstimmung zu den Handlungsempfehlungen des „Bündnis für Wohnen“ gab es ein Votum von 15 zu 17 Stimmen dagegen, das Land zur besonderen Prüfung für Braunschweig aufzufordern.

Die Instrumente „Kappungsgrenzenverordnung“ und „Kündigungssperrfristverordnung“ wurden im Bündnis für Wohnen nicht diskutiert.

Es bestünde für die Stadt Braunschweig die Möglichkeit, in der Stellungnahme gegenüber dem Land Niedersachsen den Wunsch zu äußern, von der vorgesehenen Verordnung aus-genommen zu werden. Es müsste dabei argumentativ begründet werden, warum in Braun-schweig die Wohnungsmarktsituation anders zu beurteilen ist als in anderen niedersächsi-schen Städten. Zudem müsste aufgezeigt werden, welche besonderen alternativen Maßnahmen die Stadt ergreift, um sicherzustellen, dass sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt verbessert.

Trotz der bereits eingeleiteten Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnraumversorgung z. B. durch das Wohnraumversorgungskonzept, die Vielzahl der mittlerweile beschlossenen Bauleitpläne für Wohnungsbau und der eingeleiteten Planungen sind keine derart außergewöhnlichen Umstände erkennbar, die eine solche Sondersituation begründen ließen.

Angekündigtes Vorgehen des Landes

In seinem Schreiben vom 9. Dezember 2015 hat das Niedersächsische Ministerium für

Soziales, Gesundheit und Gleichstellung mitgeteilt, dass seitens des Landes geplant ist, alle drei unter „Rechtslage“ beschriebenen Instrumente in einer Rechtsverordnung zusammen zu fassen und in Kraft zu setzen. Die Dauer der Verordnung soll fünf Jahre betragen.

Die Stadt Braunschweig wurde zur Stellungnahme zu diesem Verfahrensvorschlag mit Frist bis zum 6. März 2016 aufgefordert.

Vorgeschlagene Inhalte der Stellungnahme

Eine Begründung, warum die Wohnungsmarktlage in Braunschweig grundlegend anders zu beurteilen ist als in anderen niedersächsischen Städten, gibt es aktuell nicht. Auch die denk-bare Argumentation mit alternativen Maßnahmen wie dem Wohnraumversorgungskonzept ändert daran nichts, da auch in anderen Städten vergleichbare Maßnahmen ergriffen werden.

Die Verwaltung schlägt daher vor, die Einführung der vom Land angekündigten Verordnungen zu akzeptieren. Der Entwurf der Stellungnahme ist als Anlage 3 beigefügt.

Auswirkungen und Nutzen der Verordnungen sind derzeit noch nicht abschätzbar und sollten im Weiteren beobachten werden.